融創中國(01918.HK)與萬達商業之間高達632億的世紀大交易平添變數，原本計劃由融創接盤的萬達旗下77個酒店資產包，將有另一地產集團富力地產(2777.HK)接手，而融創則只收購萬達13個文旅項目公司。
7月19日下午5時，融創中國、萬達商業富力地產三家公司掌門人孫宏斌、王健林、李思廉、張力在北京萬達索菲特酒店聯合舉行戰略合作簽約儀式，這離融創和萬達雙方在本月10日簽署框架協議僅有9天時間，原本預計1個月的盡職調查周期，也縮短至不足10日。
簽約儀式后，三家公司聯合發布公告稱，融創收購同意收購萬達旗下位于中國的十三個文化旅游項目公司(下稱“文旅項目公司”)91%的權益，合計交易對價為438.44億;而此前雙方在框架協議中所提及的萬達旗下76家(正式簽約時增加為77家)酒店資產包，則由富力地產以199.06億接手。兩項交易總金額637.5億元。
相對于融創和萬達在本月10披露的框架協議內容，交易細節上發生了較大變化，一是交易對手增加了富力地產，二是兩個資產包的交易價格進行調整，三是付款方式不同。
相對于此前由融創單獨接盤，由融創和富力分別收購文旅項目和酒店資產，更符合兩家公司的經營風格和投資邏輯，因前者注重規模及周轉速度，不愿過多投資持有型物業而占用資金，而后者注重收益質量，此前便經營著大量持有型物業，包括多家高星級酒店及寫字樓。
涉及萬達旗下高達600多億的資產轉讓事宜，起始于7月上旬。有消息顯示，孫宏斌與王健林之間在本月初敲定交易只用了四天時間。
根據融創方面在11日披露的框架協議中的交易細節顯示，融創最初同意收購萬達旗下十三個文化旅游項目公司91% 的權益，和七十六家城市酒店100% 的權益。兩筆收購合計收購總代價 631.70億元。其中335.95億元將由該集團內部資源償付，另外295.75億元則將由萬達商業指定銀行向融創中國提供的三年期貸款融資撥付。
雙方原本約定的1個月盡職調查結束后簽訂正式協議，但從19日提前簽約的結果來看，融創方面針對13個文化旅游城的盡職調查已然完成。
但最終的交易結果卻進行了調整，一手交易對手增加了富力地產，二是兩筆資產的交易價格進行了調整，三是付款方式隨之變化。
交易對手上，融創接手13個文旅項目，富力則接盤萬達的酒店資產。這顯示融創一貫的投資邏輯并未發生改變，依然是謀求高速周轉的房地產開發業務的擴張，提升市場份額。
接近融創高層的知情人士透露，放棄接盤萬達的酒店資產包，避免大量占用公司資金，更符合融創一貫投資邏輯，這也將減少融創的資金壓力和債務負擔。
孫宏斌在19日的發布會上表示：“這個調整對融創而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了我們負債水平，同時我們也承擔了原酒店交易對價的折讓部分，對于我們和萬達合作的文旅項目資產包這是可以接受的溢價，這種交易安排三方都很滿意。我們也相信富力承接的這部分酒店資產有一個非常合適的價格，未來也會有很好的經營結果。”
交易標的較最初發生變化，使得融創與萬達之間的原定的交易對價也進行了調整。資料顯示，13個文旅項目公司資產凈值為248.84億元，對應最后厘定的交易對價438.44億，相當于按1.76倍凈值交易。而富力地產則是以199.06億折價接盤萬達凈值高達330多億的酒店資產包。
融創中國董事局主席孫宏斌在簽約儀式表示，收購文旅項目的價格的高于此前框架協議時約定價格，是融創對富力接盤酒店資產的補償。
至于付款方式，原本由萬達為融創提供的貸款部分也將不復存在，據悉，19日當天，融創已經向萬達商業支付了150億收購資金，后續也將由融創自有資金承擔。
據孫宏斌在前一日接受媒體記者采訪時透露，除了此番438.44億的交易價格，萬達13個文旅項目公司合計還有負債約450億，將由各個項目公司承擔。融創已經開始向各個項目公司的債權人進行接觸，試圖順利將萬達的該筆負債轉至融創身上。
資料顯示，萬達此番轉讓的13個文旅城項目公司涉及土地儲備總建筑面積合計約為 5897 萬平方米，其中，自持面積約為 924 萬平方米，可售面積約為 4973 萬平方米，可售面積約佔總建筑面積的 84%。
上述13個項目涉及的土地儲備占萬達截至2017年中總土地儲備的7332.6萬平方米的約8成。轉讓資產后，萬達的地產資產規模將大幅縮水，從而實現風險系數相對較低的輕資產運作。
反觀融創，則在接盤萬達的土地后實現規模的大幅提升。截至2016年底，融創擁有土地量7912萬平方米，同期國內土地儲備前三強分別為恒大22900萬平方米、碧桂園16600萬平方米和綠地13654萬平方米。隨著融創此番接盤萬達超過5900萬平方米土地，以及今年以來的其他多宗收購，預計該公司的土地儲備量有望躋身行業前三甲。
對于萬達與融創之間這筆交易，機構之間褒貶不一。
摩根士丹利發布研究報告稱，這對于融創而言是一項好收購，將為其帶來正面影響，基于約4970萬平米的土地儲備，摩根士丹利估算，按照當前市場每平米15500元的均價，這些可售資產價值約合7700億元。
摩根士丹利同時預測，融創本次收購資產每年可帶來510億人民幣的銷售額，預計融創2017年的預期銷售額將達到2500億元。另外，還預測13個文旅資產包會達到15%-20%的凈利率，將增加融創610億的凈資產價值。
但國際評級機構惠譽、標普均不看好本次交易。日前，兩家機構先后對融創和萬達兩家公司的相應評級進行下調處理。
標普表示：盡管此番交易能夠降低萬達商業的資產負債率，但由于失去了大量土地儲備，導致其后續售賣物業的收入減少，并大幅降低其市場地位，這某種程度抵消了在萬達商業通過出售項目降低資產負債率的效果。為此，將萬達商業列入負面觀察名單，評級為“BBB-”。對于融創，標普表示其今年已經用于并購的資金總額已經超過該公司去年的合同銷售額，固該公司財務杠桿可能進一步惡化。
對于外界關于融創資金鏈以及債務結構的擔憂，孫宏斌在18日表示，13個萬達城債務約為450億元，這些債務由項目公司承擔;截至6月30日，這些公司賬面上還有200多億元現金可供項目運轉。
另外，孫宏斌還就標普等機構下調評級作出回應，稱：“標普等機構看不懂國內公司。”孫宏斌表示，融創自去年10月以來未在公開土地拍賣市場上拿過地，僅進行了部分并購。考慮到今年銷售回款額的提升，預計公司整體負債率不會有大的變化，如果不包含萬達的這筆收購，資產負債率還有下降空間。
至于公司現金流，孫宏斌稱：到今年6月30日，融創賬上還有900億元現金，能動用的現金將近500億元。6月銷售額285億元，7月銷售預計會超200億，8月以后能超過300億元，融創與萬達交易的現金流沒有壓力。
