成都商業(yè)地產(chǎn)投資異常活躍 零售市場(chǎng)格局或會(huì)繼續(xù)演變

核心提示：成都商業(yè)地產(chǎn)投資異?；钴S，部分市場(chǎng)餐飲逐漸達(dá)到飽和，零售市場(chǎng)格局或會(huì)繼續(xù)演變。成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將會(huì)更加明顯。

　　盡管調(diào)控的步伐在成都同樣亦步亦趨，但成都在商業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)上另辟蹊徑走出了不一樣的道路。

　　2016 年，同中國(guó)很多城市一樣，成都樓市伴隨去庫(kù)存而來(lái)的利好政策和供給側(cè)調(diào)整，住宅市場(chǎng)的成交量與房?jī)r(jià)上漲幅度相比2015 年出現(xiàn)反彈式增長(zhǎng)。從2016 年末數(shù)據(jù)來(lái)看，成都錄得商品房成交面積992.01 萬(wàn)平方米，同比2015 年末增加23.11%，房?jī)r(jià)徑直上漲11.95 個(gè)百分點(diǎn)，時(shí)隔六年之后，成都樓市看到了走出低迷的希望。

　　然而，進(jìn)入2017 年，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的逐漸落地，成都的住宅市場(chǎng)也再度趨向平穩(wěn)，似乎一切又都將回到原點(diǎn)。但是，就在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，成都市場(chǎng)的開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)方開始主動(dòng)或被動(dòng)地尋求改變，在商業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)上卻是走出了不一樣的道路。

　　“雙創(chuàng)”城市推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展

　　成都與北京、上海、深圳、廣州、杭州并稱為中國(guó)六大“雙創(chuàng)”城市，隨著“聯(lián)合辦公”成為熱門詞匯之日起，各大服務(wù)商便如雨后春筍般出現(xiàn)。成都作為中國(guó)六大“雙創(chuàng)”城市之一，聯(lián)合辦公空間發(fā)展之快，在一定程度上擴(kuò)大了寫字樓客群，降低了空置率。

　　2016 年全年，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)僅兩個(gè)項(xiàng)目建成并投放，新增供應(yīng)面積僅約16 萬(wàn)平方米，較2015 年大幅下降約30 萬(wàn)平方米。大部分業(yè)主借機(jī)消化存量，通過(guò)降低有效租金、提供多種交付標(biāo)準(zhǔn)、增加中介傭金等方式刺激需求。

　　第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華對(duì)此表示：“2016 年，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但依然可以看到成都寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出的積極面。2016 年，成都被納入國(guó)家中心城市，以及四川內(nèi)陸自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，這些重大政策的頒布實(shí)施，給成都經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)良好預(yù)期。預(yù)計(jì)來(lái)年，雖然受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，成都寫字樓市場(chǎng)基本面不會(huì)有大的變化，但受長(zhǎng)期政策利好，政府積極引導(dǎo)的影響下，成都寫字樓市場(chǎng)仍有一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

　　另一方面，由于租戶在租約談判中將日益占據(jù)上風(fēng)，再加上供應(yīng)量達(dá)到歷史最高水平，預(yù)期空置率上升，很多辦公樓及住宅的業(yè)主將不得不通過(guò)提升空間品質(zhì)、加大優(yōu)惠力度等方式來(lái)吸引新租戶、挽留現(xiàn)有租戶。

　　一些尋求降低空置風(fēng)險(xiǎn)、減少收入流失的業(yè)主或許會(huì)與一類新的運(yùn)營(yíng)商合作，即以低于市場(chǎng)價(jià)的租金與運(yùn)營(yíng)商簽訂長(zhǎng)期租賃管理協(xié)議，由運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。對(duì)業(yè)主而言，確保了長(zhǎng)期固定收入以及資本價(jià)值增長(zhǎng)潛力；運(yùn)營(yíng)商則獲得了以最低開支獲得豐厚回報(bào)的機(jī)會(huì)，其中，“雙創(chuàng)”浪潮下獲得多筆融資業(yè)務(wù)的魔方公寓與裸心社就已開啟成都站步伐。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資異?；钴S

　　第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人羅元均日前表示：“2016 年，在商業(yè)地產(chǎn)整體看衰的背景下，成都投資市場(chǎng)相對(duì)活躍。”

　　事實(shí)上，過(guò)去三四年中，餐飲一直是零售市場(chǎng)表現(xiàn)最為搶眼的一個(gè)領(lǐng)域。由于服裝領(lǐng)域行情低迷，零售業(yè)主嚴(yán)重依賴餐飲品牌來(lái)填補(bǔ)缺口，一方面可以保證租金收入，另一方面也能吸引客流。然而在過(guò)去的一年中，部分市場(chǎng)的餐飲逐漸達(dá)到飽和，零售市場(chǎng)格局可能會(huì)繼續(xù)演變。

　　值得一提的是，活動(dòng)、娛樂與文化中心在過(guò)去兩年中呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，且大有繼續(xù)繁榮發(fā)展之勢(shì)。表現(xiàn)形式五花八門，包括現(xiàn)場(chǎng)音樂表演、烹飪比賽、跳蚤市場(chǎng)、各類課程，如舞蹈、武術(shù)、健身、拳擊、單車、瑜伽、烹飪、繪畫、歌唱等。在這其中，兒童相關(guān)領(lǐng)域尤其活躍，出現(xiàn)了更多草莓采摘園、室內(nèi)游樂場(chǎng)、兒童職業(yè)體驗(yàn)中心以及學(xué)習(xí)體驗(yàn)中心。這些活動(dòng)在看電影、逛街、聚餐等周末傳統(tǒng)活動(dòng)的基礎(chǔ)上為周末親子生活增添了更多趣味與選擇。

　　除娛樂場(chǎng)館以外，很多零售商及商場(chǎng)業(yè)主也增加了更多特色體驗(yàn)活動(dòng)，如讀書會(huì)、品酒會(huì)、披薩制作、節(jié)日慶?；顒?dòng)等，以期擴(kuò)大商場(chǎng)的輻射范圍。而奢侈品行業(yè)的回暖也使得零售商完成運(yùn)營(yíng)整合，其中，維多利亞的秘密在上海旗艦店之后，就首選了成都作為第二個(gè)落腳點(diǎn)。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華表示：“然而從整體來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)將仍然處于高位，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。受此影響，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將會(huì)更加明顯。一方面，具有優(yōu)越地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)、較強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、較大品牌吸附力的項(xiàng)目將能夠更好地抓住變換的市場(chǎng)需求、吸引人氣、提升銷售額。而另一方面，一些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)將更加艱難，預(yù)計(jì)空置率將會(huì)持續(xù)保持在高位，而租金也將無(wú)法達(dá)到預(yù)期水平。”

　　在國(guó)家中心城市和自貿(mào)區(qū)設(shè)立的推動(dòng)下，未來(lái)可能會(huì)有更多的投資者將目光投向成都市場(chǎng)，成都雖然與北上廣深相比，無(wú)論是城市發(fā)展情況還是物業(yè)價(jià)格都還有一定的距離，然而在后發(fā)上卻已然出現(xiàn)了逆襲的趨勢(shì)。

　　一個(gè)城市，在發(fā)展過(guò)程之中，最為重要的還是城市的布局與運(yùn)營(yíng)，雖然從短期來(lái)看，成都的房地產(chǎn)價(jià)格并不會(huì)有多大的改變，然而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，成都無(wú)論是在辦公、住宅的運(yùn)營(yíng)管理上，還是商業(yè)地產(chǎn)的品牌經(jīng)營(yíng)上，已經(jīng)開始受到越來(lái)越多知名企業(yè)的青睞。

　　不僅如此，與北上廣深相比，成都的綜合成本都相對(duì)較低。尤其在一線城市逐步飽和的同時(shí)，二線城市仍有盈余。

　　以快時(shí)尚品牌為例，一些經(jīng)營(yíng)不善的快時(shí)尚品牌甚至在關(guān)店，相反，快時(shí)尚在二、三線城市頗受歡迎，加之一些開發(fā)商推出了裝修補(bǔ)貼，使開店成本進(jìn)一步降低。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，平均一個(gè)快時(shí)尚品牌在二線城市開店數(shù)量增加21%，在一線城市開店數(shù)量?jī)H上升15%，而平均一個(gè)品牌在一線城市的現(xiàn)有店鋪數(shù)量是11 家，二線城市現(xiàn)有店鋪數(shù)量?jī)H3家。由此看來(lái)，成都及以成都為代表的二線城市的未來(lái)發(fā)展空間仍然十分巨大。



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