萬達(dá)對(duì)于文旅項(xiàng)目的布局速度明顯加快。距離于昆明敲定第13個(gè)萬達(dá)文旅城的選址后不到24小時(shí)，在粵東地帶，王健林緊鑼密鼓地推進(jìn)著另一個(gè)巨無霸項(xiàng)目。

6月8日，王健林親自率領(lǐng)的萬達(dá)集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)在惠州市，對(duì)大亞灣區(qū)生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境進(jìn)行考察。當(dāng)?shù)孛襟w援引王健林的說法稱，他對(duì)在大亞灣投資文化旅游項(xiàng)目“表達(dá)了信心”。

位于深圳以東的地級(jí)市惠州受益于粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃利好，成功吸引了包括碧桂園在內(nèi)的企業(yè)落地大型項(xiàng)目。此前3月底，萬達(dá)同樣宣布與惠州市政府、大亞灣區(qū)管委會(huì)簽署框架協(xié)議，擬斥資800億元打造萬達(dá)文化旅游城，創(chuàng)下萬達(dá)單筆文旅項(xiàng)目投資紀(jì)錄。

與當(dāng)?shù)卣⒄労献鳎瑢?shí)地考察區(qū)位環(huán)境，到敲定項(xiàng)目選址，惠州萬達(dá)城延續(xù)著此前昆明萬達(dá)城的布局手法。盡管目前惠州尚未披露萬達(dá)城的具體位置，但消息顯示，萬達(dá)曾探討高達(dá)730萬平方米項(xiàng)目建設(shè)用地的規(guī)劃。

即便如此，目前華僑城、長(zhǎng)隆、佳兆業(yè)、派拉蒙、夢(mèng)工廠等均已布局或擬落地項(xiàng)目珠三角，隨著行業(yè)密集度提高，萬達(dá)或許面臨來自其它競(jìng)爭(zhēng)者的挑戰(zhàn)。6月11日，當(dāng)代置業(yè)還宣布在距離大亞灣70公里外的惠州博羅打造文旅小鎮(zhèn)，占地達(dá)4000畝。

市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，相比于跑馬圈地，文旅項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵仍要看后期有哪些特色的產(chǎn)品與服務(wù)。

史上最貴萬達(dá)城

對(duì)于萬達(dá)城選址于惠州及相關(guān)推進(jìn)情況，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)人士，截至發(fā)稿止未獲得回應(yīng)。

位于粵港澳大灣區(qū)東部的惠州主打環(huán)大亞灣新區(qū)概念。這是臨深片區(qū)普遍存在的大體量規(guī)劃要求，片區(qū)原有產(chǎn)業(yè)落后，產(chǎn)業(yè)升級(jí)任務(wù)繁重，一場(chǎng)借助市場(chǎng)力量的開發(fā)行動(dòng)成為發(fā)展必要保障。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲得的資料顯示，惠州服務(wù)業(yè)增加值計(jì)劃“十三五”期間年均增長(zhǎng)12%左右，到2020年，服務(wù)業(yè)增加值超過2250億元，占GDP比重超40%。其中在龍頭帶動(dòng)方面，目前該市已在潼湖生態(tài)智慧區(qū)引入碧桂園打造科技小鎮(zhèn)，環(huán)大亞灣新區(qū)引資對(duì)象則包括萬達(dá)。

早在3月底簽約之際，萬達(dá)已表達(dá)出旗下萬達(dá)城項(xiàng)目即將入駐惠州大亞灣西區(qū)的意愿。據(jù)官方表述，項(xiàng)目總投資規(guī)模約800億元高于廣州萬達(dá)城（500億元），是萬達(dá)目前最大單筆文體旅游項(xiàng)目，并被列為“惠州最重要的文化旅游龍頭項(xiàng)目”。

具體而言，大亞灣萬達(dá)城規(guī)劃建設(shè)用地730萬平方米，其中文化旅游、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃占比不低于70%。按照規(guī)劃，項(xiàng)目將兼?zhèn)潴w育、健康、度假、科創(chuàng)、商業(yè)、商務(wù)、居服功能，文化旅游及創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地達(dá)511萬平方米以上。

考慮到萬達(dá)此前主要集中在合肥、南昌、廣州、成都、昆明等城市落地萬達(dá)城項(xiàng)目，此次選擇惠州的動(dòng)機(jī)不免引起外界猜測(cè)。

萬達(dá)集團(tuán)高級(jí)副總裁劉海波曾公開回應(yīng)，萬達(dá)城選址惠州“經(jīng)過了反復(fù)考察調(diào)研論證”。其同時(shí)提及，惠州承接深圳“東進(jìn)戰(zhàn)略”，以及其在粵港澳大灣區(qū)中占據(jù)的位置等，是其看好市場(chǎng)前景的部分原因。

中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)認(rèn)為，萬達(dá)城落地大亞灣，實(shí)際上主要基于對(duì)惠州大灣區(qū)未來發(fā)展格局的預(yù)判。

宋丁表示，大灣區(qū)核心在珠江入海口由香港、深圳、東莞、廣州四大城市連成的中軸，東部由惠州構(gòu)成的東軸目前處于“被嚴(yán)重忽略”狀態(tài)。其指出，隨著深莞惠一體化成熟度提高，在深圳“東進(jìn)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，未來或會(huì)考慮將汕尾、河源臨近大灣區(qū)部分列入規(guī)劃。

“在‘深莞惠河汕’都市圈概念中，大亞灣在東進(jìn)戰(zhàn)略下起的就是軸心地位，同時(shí)廈深鐵路、惠州機(jī)場(chǎng)、莞惠城際等交通格局也為其發(fā)展提供一定基礎(chǔ)保障。”

宋丁還指出，考慮到深圳可供應(yīng)用地有限，加上一線城市土地成本高居不下，如此大體量的萬達(dá)城項(xiàng)目落地深圳“顯然不現(xiàn)實(shí)”。“落地萬達(dá)城相當(dāng)于造城運(yùn)動(dòng)，或許能以低廉價(jià)格在惠州獲取土地，并有助于獲取更多市場(chǎng)資源。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在萬達(dá)城以外，未來3年內(nèi)，萬達(dá)計(jì)劃在惠州開發(fā)建設(shè)3-5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。此外，萬達(dá)還披露與惠州“或在游艇產(chǎn)業(yè)、金融等更多方面展開合作”。

大灣區(qū)與文旅紅海

萬達(dá)把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。截至2016年底，該公司在成都、武漢、廣州、南昌、合肥、重慶、哈爾濱、無錫及海外地區(qū)規(guī)劃共計(jì)12座萬達(dá)城。其中僅就華南而言，其斥資500億元打造的廣州萬達(dá)城，計(jì)劃2018年建成并開業(yè)。

加上最新計(jì)劃打造的惠州萬達(dá)城，萬達(dá)將在粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)累計(jì)投資1300億元布局兩個(gè)大體量文旅項(xiàng)目。考慮到目前大灣區(qū)文旅項(xiàng)目逐漸增多，來自市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將直接考驗(yàn)王健林的轉(zhuǎn)型成效。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的不完全統(tǒng)計(jì)，目前華南地區(qū)已有包括深圳歡樂谷、世界之窗、派拉蒙主題公園、錦繡中華、東部華僑城、廣州萬達(dá)城、廣州長(zhǎng)隆和珠海長(zhǎng)隆等主題公園項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

其中，佳兆業(yè)在深圳東的大鵬地帶布局金沙灣國際樂園項(xiàng)目，占地150萬平方米，總投資近300億元，是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的主題樂園之一；6月11日，當(dāng)代置業(yè)宣布與惠州博羅縣簽署協(xié)議，計(jì)劃落地占地4000畝的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

宋丁對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，近兩年國家對(duì)房地產(chǎn)引發(fā)的“脫實(shí)向虛”現(xiàn)象進(jìn)行了更加嚴(yán)厲的約束，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)形成“由戰(zhàn)略投資商主導(dǎo)實(shí)施”的投資開發(fā)模式。“‘文旅為核、地產(chǎn)相隨’成為這次浪潮模式的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)關(guān)系。”

對(duì)于各大企業(yè)紛紛在粵港澳大灣區(qū)布局文旅地產(chǎn)，宋丁指，包括萬達(dá)城在內(nèi)的項(xiàng)目落地，戰(zhàn)略意義首先體現(xiàn)為占有土地資源。不過他認(rèn)為，以傳統(tǒng)地產(chǎn)思維進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，將遭遇一系列發(fā)展和收益困境。

值得一提的是，盡管目前文旅地產(chǎn)處于跑馬圈地階段，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上盈利，但模式簡(jiǎn)單意味著可復(fù)制性強(qiáng)。市場(chǎng)人士指，現(xiàn)階段誰有規(guī)模運(yùn)營的技術(shù)和管理能力，誰能打通上下游，就能獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

從萬達(dá)表述口徑看，其對(duì)于惠州萬達(dá)城的規(guī)劃顯然也有意識(shí)在整合旗下其它產(chǎn)業(yè)資源。

按照萬達(dá)高級(jí)副總裁劉海波的說法，惠州萬達(dá)城“有別于之前傳統(tǒng)的文旅項(xiàng)目”。按照規(guī)劃，項(xiàng)目將結(jié)合萬達(dá)旗下體育、影視、健康、度假、科創(chuàng)資源，打造具有嶺南客家文化的文演品牌、南中國最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng)等。

宋丁認(rèn)為，深圳東部地帶目前除了東部華僑城、佳兆業(yè)金沙灣國際樂園，沒有其余文旅項(xiàng)目出來，某種程度上給萬達(dá)留下一定的發(fā)展空間。

即便如此，他表示，對(duì)于國內(nèi)企業(yè)來說，能否創(chuàng)造獨(dú)特的IP或服務(wù)，或許是它們所面臨的極大挑戰(zhàn)。


 

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