商業領域曾有種說法：“購物中心開業率要達到70%及以上才能運營得好”，正如人與人之間的第一印象很重要一樣，一個購物中心開業時所呈現的狀態，所引進的品牌對客戶的消費培養及日后的經營起到十分關鍵的作用。
放眼深圳，這個商業高速發展，消費者素質頗高的現代化城市，并不是所有購物中心從一開始就滿鋪開業的，諸如皇庭廣場、歡樂海岸等購物中心彼時開業率并沒有達到70%的理想狀態。然而，經過四年的經營與積累后，這兩個項目填鋪率越來越高，進駐品牌均超過100多家。
福田CBD上蓋物業-皇庭廣場
位于深圳福田中心區、毗鄰市民中心、會展中心的皇庭廣場，是深圳地鐵1、4號線上蓋物業，從誕生之初就享有得天獨厚的地理位置。處于深圳CBD中心區的商業項目根本就不缺人流。
據皇庭國際2016年度報告數據顯示，皇庭廣場年客流總計1628萬人次，同比增長44%，最高單日客流9.57萬人次，刷新新高。
這座由深圳市皇庭國際企業股份有限公司開發打造的項目，總占地面積4.23萬平方米，總建筑面積約13.8萬平方米，是集餐飲、購物、娛樂、休閑、旅游為一體的高端購物中心。
2013年開業至今該購物中心已經引進190多家品牌商家，囊括國際一線奢侈品牌、國際流行品牌旗艦店、次主力店、高端餐飲、時尚潮流品牌、精品書店等。
主力店包括COSCIA奢侈品百貨、星際傳奇、H&M、BONA，服飾品牌有JUST CAVALLI、Maria Luisa、SMALTO、Richmond、WE COUTURE、DENGHAO鄧皓、NIKE，餐飲品牌有安薇塔英國茶屋、第一麥方、哈根達斯、星巴克，全棉時代、絲芙蘭等家居生活護理品牌盡數呈現。
從上面品牌列表來看，不難發現餐飲、服飾箱包等零售業態所占比例頗高，另外家居、生活配套等也十分齊全。
這或許與皇庭廣場最新的定位調整有密不可分的關系，今年2月底，其就宣布轉型為深圳社交型購物中心，專注于集聚會式餐飲、休閑美業、科技文創、娛樂互動等于一體的商場定位模式。
皇庭方面表示，在未來一到兩年內完成定位轉型，將創新啟動小劇場、空中農場、藝術畫廊、時間長廊、交流天地、音樂平臺六大空間，打造深圳CBD復合的社交生活圈。
然而據走訪該購物中心的消費者反饋，L2層除了COSCIA時尚奢侈品百貨，仍有大部分商鋪處于圍閉狀態，正在招商。要真正實現滿鋪開業，仍有一段路要走。
現代親水購物中心-歡樂海岸O’PLAZA
與皇庭廣場同一年開業的歡樂海岸O’PLAZA購物中心，彼時開業亦是不足五成。但據贏商網觀察發現，隨著這幾年的經營改善，該購物中心填鋪率將近90%，進駐品牌多達110家。
其中包括Ole'、MUJI無印良品、UR、H&M等主力店，CHIHIRO BY S.K、Neck&Neck、Just cavalll、moda Shu、Davidoff等服裝品牌，O'VAMOS、芭依珊、方圓一品、立派茶研、田社家、1949華家里、1949全鴨季、荷庭等餐飲品牌，以及KIDSLAND、反斗樂園等兒童娛樂品牌。
同時，歡樂海岸方面亦表示，接下來會對購物中心進行品牌調整和梳理，但具體計劃及時間節點目前還不方便對外透露。
這座總建面20.3萬平方米，定位為環保、生態的現代親水國際化購物中心，曾被譽為“看得見海洋的購物天堂”，以零售、餐飲、娛樂業態為主。
記者走訪發現，O’PLAZA購物中心的G層主打“潮流休閑”，主要有MUJI無印良品等高端休閑概念店、CHIHIRO BY S.K等時尚潮流品牌旗艦店、芭依珊休閑餐飲和全棉時代等精品生活配套。
一層主要囊括歐美品牌集合店及時尚設計師品牌，其中輕奢侈國際品牌旗艦店、潮流時尚名表配飾、新能源汽車會館、主題書店為主要業態，同時分布有覺品自由等特色餐飲。
二層主題則是“時尚生活”，除了設計師品牌集合店和特色餐飲、生活配套業態，同時還有海洋奇夢館這類現代都市型水族館，以及兒童職業體驗樂園——麥魯小城。頂層的“藍楹坊”，為面積近3萬平方米的空中花園，主要業態包括精品餐飲，主題餐吧和藝術跨界店。
養成式購物中心的出路
2013年開業之時，外界對于歡樂海岸O’PLAZA的認知是，“與歡樂海岸曲水灣、水秀、酒店等業態一起構成都市休閑度假勝地，與其他購物中心有著明顯差異化”。
而事實上O’PLAZA也是這么實踐的，改變了傳統商業單一的購物功能，向情景式消費體驗、休閑觀光和文化娛樂為一體的復合功能轉變。
然而，“這種差異化不夠清晰”，一位業內資深人士如是向贏商網指出，一方面，跟深圳市區內體量相當的同類型購物中心相比，其業態設置并沒有特別突出的地方。
另一方面，跟整個歡樂海岸體系內的業態來比，O’PLAZA是屬于濱海休閑的獨棟商業，作為其中購物中心的部分，如何與周邊娛樂休閑的影城、酒吧等形成一個整體，然后還要做出差異化，“這一點上他們并沒有想清楚”。
該人士認為，現在的O’PLAZA購物中心零售比例過大，餐飲比例比較低，“如果能放大餐飲業態，帶來人流，同時把餐飲分層次和口味、提升裝修檔次，做出自身的亮點和突破點會更好”。
但是也有一種觀點認為，提高餐飲比例確實可以帶來人流，但是“成也餐飲敗也餐飲”，大規模引進餐飲對零售和娛樂的比例有很大沖擊。
不同于O’PLAZA的自我定位不夠清晰，皇庭廣場各方面條件則稍顯優越些。皇庭廣場的地段因素決定了其在品牌選擇上會更傾向于適合的品牌，又由于交通等各方面條件優越，可以頂住招商的壓力，更有時間去挑選想進入的品牌。
同時，皇庭廣場于今年轉型為社交型的購物中心，其在業態方面緊扣都市人的生活方式，也吸引了不少關注。
不過，值得注意的是，“在開業之后，皇庭廣場運營團隊換了一波又一波”，知情人士向記者如是反映，頻繁更換運營團隊，對后續的穩定經營產生了一定的影響，這也成為業內人士詬病該購物中心的點。
我們都知道，如今商業領域面臨著招商困難、同質化競爭日益激烈的局面，這對于運營經驗豐富、滿鋪開業的購物中心尚且不易，何況是開業之初就有些許困難的養成式購物中心。
但是在這個“養場”的過程中能清楚自身的優劣勢，并找到著力點，比如對于業態的輕重之分，部分與整體的相互協調，以及注重場景化營銷等，突出重點，也不是不能后來居上，走出自己的一片天。
