合肥爛尾項(xiàng)目多是商業(yè)地產(chǎn) 區(qū)域商業(yè)過密是主因之一

      澳中財(cái)富中心、松芝廣場(chǎng)、天鵝湖購(gòu)物中心、新鴻安商城……說到合肥這些鼎鼎有名的爛尾項(xiàng)目，很多市民會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，它們都是商業(yè)地產(chǎn)。事實(shí)上，記者耗時(shí)1個(gè)多月的調(diào)查，也發(fā)現(xiàn)爛尾商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量，遠(yuǎn)多于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。值得一提的是，住宅項(xiàng)目的爛尾原因，多是開發(fā)商資金不濟(jì)所致，而商業(yè)地產(chǎn)的爛尾原因則復(fù)雜得多，招商不力、規(guī)劃更改、手續(xù)不全等原因不一而足。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)爛尾，與政府為完成招商引資任務(wù)，缺乏規(guī)劃脫不開關(guān)系。

　　爛尾原因

　　區(qū)域商業(yè)過密客流不足

　　作為合肥本地長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)研究的專家，郭紅兵一直以來都在關(guān)注合肥乃至安徽爛尾項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r。他為記者剖析了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的幾大原因。“第一種原因，是區(qū)域商業(yè)過量造成的。政務(wù)區(qū)其實(shí)還算好，畢竟消費(fèi)客流在那，像新鴻安商城等項(xiàng)目的爛尾都有這個(gè)原因。”郭紅兵稱，另一種原因是有的開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力不夠，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)不足、能力不夠，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未完工就爛尾，或者建筑建成，開不了業(yè)，“像天鵝湖購(gòu)物中心等項(xiàng)目都屬于這種情況。”

　　據(jù)郭紅兵介紹，第三種情況是項(xiàng)目以前已經(jīng)開過業(yè)了，因?yàn)槎ㄎ诲e(cuò)誤，導(dǎo)致商家撤場(chǎng)、做不下去，比如西環(huán)購(gòu)物中心、博澳麗苑沃爾瑪超市等，都屬于這種情況。“不要單純以為爛尾項(xiàng)目就是沒蓋完的樓，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)做不下去，成了空巢，我認(rèn)為也是爛尾項(xiàng)目。”郭紅兵說。

　　消費(fèi)環(huán)境變化實(shí)體難做

　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)爛尾的原因，與消費(fèi)環(huán)境的變化有關(guān)。“不僅是合肥市，整個(gè)安徽省的商業(yè)地產(chǎn)，消費(fèi)模式發(fā)生變化了。居民消費(fèi)模式由過去實(shí)體店的體驗(yàn)式消費(fèi)變成了網(wǎng)上消費(fèi)，這是商業(yè)地產(chǎn)庫存量大、商業(yè)綜合體人流量不旺的一個(gè)主要原因，所以辦不下去了。”另外，凌斌指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，導(dǎo)致辦公樓需求不足，辦公樓也租不出去了。

　　凌斌告訴記者，我國(guó)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方面還有另外一個(gè)問題，“規(guī)劃方面要考慮到招商引資，過去的大超、商業(yè)綜合體都屬于地方政府的招商引資任務(wù)，地方政府為了完成這一任務(wù)，在規(guī)劃方面就缺乏了。”

　　大鱷水土不服效應(yīng)顯現(xiàn)

　　凌斌認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃布局，受到國(guó)外商業(yè)大鱷的影響太深。當(dāng)前，國(guó)外大鱷的負(fù)面效應(yīng)，已經(jīng)開始顯現(xiàn)。“我們對(duì)國(guó)際商業(yè)大鱷的操作模式不是很清楚，尤其對(duì)其后期危害性沒有充分認(rèn)識(shí)。”凌斌稱，國(guó)外這些商業(yè)大鱷進(jìn)駐中國(guó)后，借助自身的品牌影響，把周邊的社區(qū)店擠出市場(chǎng)，這種模式在國(guó)外比較適宜，但在中國(guó)會(huì)陷入水土不服，“中國(guó)上班族是消費(fèi)主體，他們沒有時(shí)間去大超里慢慢逛，目的性比較明確，要買襯衫就直奔服飾店去，要買水果就直奔水果店去。”“國(guó)外商業(yè)大鱷在中國(guó)關(guān)門的情況比比皆是，但他們把自身的退路都想好了。”凌斌稱，國(guó)外大鱷利用自身品牌吸引一些大品牌進(jìn)駐，讓后者交柜臺(tái)費(fèi)、宣傳費(fèi)、促銷費(fèi)、廣告費(fèi)、攤位費(fèi)等各種各樣費(fèi)用，“他們利用這些形式占用了各個(gè)供貨商、零售商的資金，這些國(guó)外商業(yè)大鱷一般都是租房，不自己建房，一旦遇到經(jīng)濟(jì)下滑，或者出現(xiàn)虧損狀況，就會(huì)撤走，這時(shí)虧損的不是這些大鱷本身，而是‘搭上它們船’的那些供貨商、專賣店，大鱷們把風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移走了。”凌斌稱。

　　支招

　　沒有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)買商鋪要謹(jǐn)慎

　　對(duì)于業(yè)主置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，郭紅兵建議，如果市民以前沒有商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，或者不從事商業(yè)零售，不建議投資商業(yè)地產(chǎn)，“因?yàn)槟悴欢?，你?duì)要置業(yè)的項(xiàng)目未來會(huì)不會(huì)爛尾，能否順利經(jīng)營(yíng)，是沒有預(yù)判能力的。 ”

　　另外，郭紅兵建議，要買商業(yè)地產(chǎn)的話，一定要綜合考慮多項(xiàng)因素，不能只看開發(fā)商、銷售部門天花亂墜的銷售說辭。“有些商業(yè)項(xiàng)目雖然沒有爛尾，但也處在苦苦掙扎求生的境地。 ”郭紅兵稱，過去的“一鋪養(yǎng)三代”的時(shí)代早就成了歷史。

　　很多業(yè)主在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，都看重開發(fā)商的資金實(shí)力，對(duì)此，郭紅兵認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，“不光要看該企業(yè)的品牌、資金實(shí)力，還要看該企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過往，有沒有成熟的商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)和能力。 ”另外，郭紅兵建議，置業(yè)業(yè)主還要看開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商之間的關(guān)系，以及運(yùn)營(yíng)商有沒有較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)操盤水平，“這些都是很重要的。 ”

　　爛尾后記

　　開發(fā)商不著急政府著急

　　采訪中，凌斌說，很多爛尾商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商其實(shí)并不著急。“現(xiàn)在的開發(fā)商拿地，都是商住用地一起的。比如300畝地，規(guī)劃200畝是住宅，100畝是商業(yè)，開發(fā)商是通過住宅賺錢的，這200畝住宅建成賣掉，已經(jīng)把那100畝商業(yè)用地的拿地成本，甚至建造成本都賺回來了，就算這100畝地空著，任其爛尾，開發(fā)商也是賺錢的。”凌斌舉了合肥市某一著名樓盤的例子，“他們把住宅賣完以后，商業(yè)用地空在那，跟政府談判，說商業(yè)環(huán)境變化了，我們這商業(yè)規(guī)劃要改，要縮小體量，或者蓋其他的。”凌斌稱，這種情況很普遍，說明政府部門對(duì)開發(fā)企業(yè)拿地時(shí)候的約束不夠。“這些項(xiàng)目爛尾了，開發(fā)商一點(diǎn)不擔(dān)心，但爛的是我們的社會(huì)資源、我們的市容市貌，爛的是那些花錢在這些項(xiàng)目置業(yè)的購(gòu)房者。”凌斌稱，政府著急。“按理說不該是這樣，政府不是商業(yè)項(xiàng)目去庫存的主體，主體是開發(fā)商。”

　　爛尾樓被收購(gòu)防再爛尾

　　由不良資產(chǎn)處置公司收購(gòu)爛尾項(xiàng)目，繼續(xù)開發(fā)的現(xiàn)象，在北京、上海等地屢見不鮮。“賣掉之后能不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)，是個(gè)問題。”郭紅兵稱，“如果大開發(fā)商把項(xiàng)目接過來建成以后，包裝一下、搞點(diǎn)噱頭，將商鋪、寫字樓賣給小散戶，經(jīng)營(yíng)不下去，我認(rèn)為這也是一種爛尾。”郭紅兵認(rèn)為，最重要的是要有一個(gè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)策略，能保證這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)在未來10年、20年都繁榮經(jīng)營(yíng)下去，這才是真正讓一個(gè)爛尾項(xiàng)目“起死回生”。

　　凌斌則從現(xiàn)實(shí)角度來剖析這個(gè)問題。安徽有規(guī)定，如果一個(gè)項(xiàng)目開工了還沒賣，允許更改性質(zhì)，商業(yè)項(xiàng)目改成住宅。開發(fā)商如果自持，將項(xiàng)目性質(zhì)改為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新中心，政府還給予稅收優(yōu)惠等一定的財(cái)政補(bǔ)助。

　　凌斌告訴記者：“唯一大的問題就是商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體都是‘大盒子’結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)當(dāng)初是按照商家的商業(yè)布局需求進(jìn)行的，很難改變性質(zhì)。”據(jù)凌斌透露，我省商業(yè)地產(chǎn)的去庫存周期是66個(gè)月，5年半的時(shí)間。