廖威指的“救星”，是“并購王”融創。上周五（5月12日）晚，一則收購公告，讓這個天津最著名的爛尾樓再次進入人們的視野。公告稱，融創擬以102.54億元收購天津星耀80%股權及債權。后者即當年為開發星耀五洲而成立的項目公司。
“星耀五洲，世界是你的”，一句宣傳語，曾讓不少天津市民怦然心動。2007年，一家來自云南的開發商——星耀集團斥資62.9億元拿下天嘉湖地塊，找來著名戰略咨詢家王志綱為其做策劃專案，要將這片包含4000畝土地和7000畝水面的美麗土地，建成一個縮小版的“五大洲”，分別以歐亞、北美、南美、非洲等各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風土人情來定位和設計。
然而，這樣豪氣干云的規劃，并未落到實處。去年9月底，見地策劃“回頭看”專題，曾到星耀五洲實地探訪，龐大的社區里空無一人，到處破敗不堪，美麗的天嘉湖區浮萍漂泊，大批游艇還未使用就已褪色、生銹；商業街區內殘垣斷壁，雨水漫灌，還未來得及安裝的電梯躺在露天地面上，塑膠布腐蝕后，露出“2010年9月”的出廠日期，觸目驚心。
時間仿佛停在“游艇俱樂部即將交付使用”的那一天。風吹日曬下，這些游艇已褪色、生銹
下沉廣場里，積滿雨水，不時有蛤蟆一個個往外蹦
當時，中介處掛出來的二手（實際上是新房）高層價不足5000元/平方米，成交寥寥。2017年春節前后，天津市區房價一路高歌猛進，勢頭影響到三十公里外的八里臺鎮，其中，星耀五洲歐亞板塊的瀾海高層，成交價漲到每平米八九千；北美板塊的高層，成交價也漲到七八千。
即使這樣，也不比廖威當年購入價高多少：2009年星耀五洲開盤時，他分別以79萬元和46.5萬元，買下歐亞和北美各一套高層洋房，折合樓面地價約為7357元/平方米和6039元/平方米。
但融創即將“接盤”的消息傳出，一切都不一樣了。“周末兩天，到處都是中介和想買房的人，電梯居然有滿的時候了，這還是頭一回見。”廖威告訴見地君，現在他每天都會接到20通以上的中介電話，都是勸他賣房的，“我那套歐亞瀾海高層，是觀景‘樓王’，出價1.1萬/平方米了。”
但許多人反而不想賣了。“都等了八年了，剛有企業接手，誰愿意現在賣？”4月19日，融信和禹洲各拿下一宗津南區北閘口地塊，樓面地價近1.4萬/平方米。地塊與星耀五洲之間的直線距離僅5公里。
“一兩年后，那兒的商品房可能要賣到3萬/平方米，你讓這個圍湖而建的現房還保持七千多的價格，可能嗎？”有業主在群里憤恨地說。
融創撿了個“燙手山芋”？
從周一開始，一切似乎又歸于平靜。
“今個星耀沒人了。”姜萌在業主群里說。“為什么？”馬上有業主追問。“我估計，今天是工作日，大家都回去上班了，之前都是一家人一家人來看，買房是大事，何況現在（收購）新消息也才剛下來。”姜萌一邊答，一邊往群里扔了一段剛拍的小視頻，碧空如洗，天嘉湖面微波粼粼。
“多美的家園。”另一名業主感慨道。
然而，這么美的家園，究竟因何爛尾至今？說來話長。見地君曾找來當年操盤項目的知情人士，多方探究該項目，發現里面大有“乾坤”。也正因為其中錯綜復雜的問題，不是一般的企業能輕易“吃”得下，因此這些年無數人有意“問津”，又最終望而卻步。
其一是官司和債務問題。2007年星耀拿下天嘉湖地塊時，就有業內人士估算過，除了拿地的62.9億元，項目所有工程所需費用不低于200億元——要知道，那一年萬科凈利潤才48.4億元，全年營業收入也不過才355億元。
正是在這樣巨大的資金壓力下，星耀一邊走上了高成本借貸之路，一邊開始了慌不擇路的開發和推貨節奏：2009年，星耀五洲總推貨量達到78萬平方米，同期開工面積更是達到近百萬平米。
但2010年起天津出臺一系列限購政策，令星耀五洲的整體銷售情況受到“重創”，連續六年，項目預售回款甚至覆蓋不了信托利息。
從融創與天津星耀的交易對價可得知，前者收購股權代價只有38億元，但替后者還的借款就高達54億元，未付利息還有9億元。
“大債主”的賬結了，還有數不清的“小債主”。尤其是2009年集中推售的大批房子，2011年和2012年陸續進入交房期后，星耀因資金斷裂無力再投入項目建設，其中的大部分業主，直到現在還沒拿到房本。廖威告訴見地君，歐亞板塊的瀾海高層洋房已交付使用，而北美板塊的高層洋房則基本都還是“半成品”。
不止一次有“北美”業主向見地君訴苦，當年買下星耀五洲時還沒結婚，現在孩子都上小學了，房子窗戶還沒裝上。
去年9月份，見地君探訪項目時，天津星耀名下已有476條訴訟案件，如今已激增至867條，大多是因延期多年未交房而起。“80%的維權業主都是北美板塊的，”另一名業主許媚告訴見地君，北美沒交房的有一千多戶。”
如何合理處理爛尾項目，或許是融創的當務之急。見地君了解到，業主們已經開始擔心，融創入主后會棄他們于不顧，甚至有未經證實的說法在業主群里傳開：“星耀五洲以后沒有了，這塊地未來將打造成為融創中國的國際高端社區，密度超低，物業標準極高，對購買人群的門檻要求也高；針對這塊地的配套正在洽談中，對于附近的樓盤都是利好的，但星耀的老業主很可能被分割出去。”
這段“傳聞”里，實際上一半寄托了業主對融創入主后的期望，一半表達了業主的擔憂。“我們畢竟不是融創的客戶。”廖威在與見地君交談中，憂心忡忡地說。
其二，是規劃和運營的問題。星耀五洲原先規劃的室內滑雪場、高爾夫球場、沖浪游泳水上游樂中心、超五星級酒店、萬人廣場、游艇俱樂部、大型商業步行街、洲際景觀公園、世界橋梁博覽園等高端設施，都是投資額巨大的項目。
比如，單單萬人廣場上的噴泉，按1萬元/天的運營成本計算，一年就要花300多萬。更別提給高端房產配套的游艇俱樂部，硬件投資大、回手慢，都得靠房地產銷售利潤來支撐。
目前，天津星耀的法人已由星耀集團董事長顏語變更為王斯恒，后者同時擔任項目經理。公開資料顯示，王斯恒此前是融創城項目總經理，而融創城，是作為融創“臻生活”高端產品系在天津的首推力作，是一個純住宅項目，只有一些底商和一個集中商業業態。這是否意味著，融創將會摒棄那些“燒錢”的規劃，將星耀五洲改建成下一個“融創城”？
這未必不是一件好事。雖然仍有部分業主懷念星耀五洲當年規劃的美好愿景，但更多業主則希望融創能更“切合實際”。“我們肯定是希望（社區里的配套設施）越高級越好，但也不想看到融創像當初星耀那樣，好高騖遠，讓項目再次爛尾。”廖威向見地君表示。
然而此前天津融創城總建筑面積只有50萬平方米，遠不及星耀五洲的235萬平方米，對于缺乏郊區大盤經驗的融創而言，這又是一道需邁過的坎兒。
而且，當初被拆除的高爾夫球場，已閑置多年，業主們擔心，若融創將其建成高層，勢必遮擋住北美高層的視線。“當初我們買樓的錢里還有高爾夫球場的均攤呢。”這或許也是融創需要權衡的地方。
其三，是交通配套的問題。想要維持高端娛樂項目運營，需要能夠吸引足夠多的高端消費人群，但在天嘉湖附近，至今沒有郊區軌道規劃，當初承諾在星耀五洲設站的輕軌線，仍遙遙無期，導致項目很難吸引來合適的客群。
而且，隨著濱海新區向東發展，南部優勢已大大減退，“津南區發展重心已轉移到津沽公路天津大道一側，延伸到辛莊和咸水沽，項目所在的小站八里臺一側已經很久沒有利好消息了。”天津資深地產媒體人姜昊告訴見地君。
不過，天津市2017年規劃中明確提出地鐵八號線將開通，其中咸水沽站設于二八線與津南環線交口處，距離公交207路金才園站直線距離僅二百米，而207路終點站即星耀五洲展示中心。
簡單來說，由星耀五洲展示中心坐公交到地鐵站只需要20多分鐘。不過，像星耀五洲這樣的超級大盤，僅靠一趟公交車，是遠遠不能滿足通勤需要的。如果未來交通問題不解決，業主出行依然是最大的難題，潛在購房客流也可能會被吸引至咸水沽海教園方向的樓盤。
融創“嗅覺”：爛尾樓的“大價值”
收購“問題標的”，似乎已經成為融創的“偏好”。
“這個行業并購的就是土地的價值。” 孫宏斌有句名言流傳很廣，“如果你現金流沒有問題，但是你的土地沒有價值，轉著轉著最后轉了一個窟窿。如果你現金流有問題，但是你的土地是有價值的，那還是有人愿意收購你的，公司是可以賣掉的。”
星耀五洲恰恰是后者。津南區，乃至天津都很難找出這么一塊資源稟賦上乘又可以大規模開發的土地。星耀集團當年拿下天嘉湖地塊，還包括了7000余畝水域，是天津極其稀缺的湖區資源。因此收購公告一出，一名曾參與過項目開發的高層管理人員即對見地君表示，“是件高興的事，幸好沒臭了那塊美麗的土地”。
通過這次收購，融創獲得了約300萬平方米的計容土地資源，未售面積占比近八成，還有極大的發揮空間。
在星耀五洲剛剛陷入延期交房困境的2012年，融創還是個年銷售額只有小幾百億的房企，如今，融創已躍居房地產企業排行榜第七名，年銷售額過1500億元，資金實力和資本運作能力超群，在過去一年收購較多的情況下，仍然手握698億元的現金。這樣的融創，再回頭“吞下”星耀五洲這個巨無霸，已經寬裕許多。
更重要的是，土地成本極低，按照權益80%權益計算，星耀五洲未售計容面積的樓面單價為5454元/平方米。對比2016年12月5日，龍湖在咸水沽鎮拿下的地塊，樓面地價已經達到1.1萬元/平方米，而且，這個價格，溢價率還只有11%。更別提文章開頭提到的，融信和禹洲拿下的北閘口地塊，樓面地價已接近1.4萬元/平方米。
這個市場的門檻正在逐年上升。在過去的2016年，天津土地出讓熱度急劇上升，成交樓面均價為5390元/㎡，溢價率為66.84%；要知道，在2015年，天津樓面均價只有2941元/㎡，溢價率也只有6.46%。
融創亦在公告中闡釋了收購的理由：“將有助于進一步增加本公司在天津的土地儲備和市場份額，并進一步鞏固本集團在天津市場的領先地位及品牌影響力。”
“和星耀比，融創更接地氣，應該值得信任。”星耀五洲的一位前操盤手這樣對見地君說。
當年，“助推”星耀五洲滑向深淵的，還有一個重要的原因，那就是公司內部一系列不合規甚至反常的管理秩序。最突出的表現是，對營銷部門極其不重視。不過，以強悍營銷力著稱的融創入主后，精準的周期判斷和高端產品的打造能力，仍然令業內對這樁收購報以極大的期望。
然而，作為天津本地房企，融創能否得到更多來自政府方面的支持，是突破當下難題的關鍵所在。
見地君注意到，在一些城市，對爛尾樓的處理在政策上是有優惠的。比如2004年9月，深圳市政府曾出臺《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》，明確提出爛尾樓可以采取合作建房或直接置換土地使用權的方式來盤活，并且制定了免除拖欠地價款利息、滯納金、土地使用費及順延土地使用期限起始時間等優惠政策。
后來，不到三年，“子悅臺”變成了深圳佳兆業中心，成為佳兆業第一個商住綜合開發項目。
目前來看，天津尚無此類明文規定。不過，一個很少有人注意到的細節是，津南區政府暫時不打算搬了。當年，津南區政府從咸水沽鎮遷址到星耀五洲所在的八里臺鎮，以示支持，后來雙方“默契”被打破后，津南區政府于2012年表示計劃將來遷回咸水沽鎮。
但2017年2月，津南區政府在《政民零距離》欄目中回復市民，目前區政府仍位于八里臺鎮津港公路和天嘉湖路交口，目前暫無任何搬遷計劃。
這或許是一個信號。
