杭州大悅城三年沉浮 重回租售并舉軌道

 

觀點地產(chǎn)新媒體日前獲悉，杭州大悅城項目酒店公寓樣板間已于2017年4月面世，預(yù)計將于2017年下半年推出市場。此外，“項目住宅部分中糧天悅已于2015年8月開盤，2016年5月全部售罄，2017年4月底完成交付。”

杭州大悅城內(nèi)部人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，按照規(guī)劃，杭州大悅城整個綜合體，除購物中心自持以外，其他物業(yè)將全部出售，包括酒店公寓、商業(yè)街、寫字樓都將于2017年下半年陸續(xù)推出市場。

在今年3月份舉行的大悅城2016年業(yè)績發(fā)布會上，公司執(zhí)行董事曹榮根就透露，未來大悅城將加大對銷售業(yè)務(wù)的資產(chǎn)配置，通過綜合體模式，在購物中心之外配置更多銷售物業(yè)，以平衡持有成本，既保障短期的利益，也保障長遠的發(fā)展。

這樣看來，杭州大悅城正是大悅城“綜合體模式”的踐行實體，通過在自持購物中心以外配置住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，用以銷售來更多地回籠資金，實現(xiàn)“以售養(yǎng)持”的資金平衡。

顯然，經(jīng)過10年開7個大悅城的規(guī)模實踐之后，大悅城正通過輕資產(chǎn)、出售股權(quán)引入合伙基金、以售養(yǎng)持等方式為自己“減重”。

杭州三年沉浮

杭州大悅城作為大悅城目前唯一在建未開的重資產(chǎn)自建項目，自2014年10月正式落地以來，迄今已走過近三年的時光。

2014年10月8日，傳聞已久的河北天成“退地”事件最終落定，中糧宣布正式收購河北天成綜合體地塊，杭州大悅城項目落戶申花。

2015年2月3日，大悅城正式公告宣布，以25億元收購母公司中糧集團下屬公司杭州地塊，該項目中涵蓋大悅城品牌商業(yè)及部分住宅，正式了卻入杭夙愿。

2015年7月8日，“大有來頭，悅動杭城”杭州大悅城品牌發(fā)布會在杭州JW萬豪酒店舉行，正式宣告第八座大悅城落戶杭州。

但此后的近兩年時間里，杭州大悅城卻漸漸陷入沉寂，除了偶爾出現(xiàn)的住宅、公寓推售消息，再無更多有關(guān)購物中心的消息。

實際上，早在2014年杭州大悅城落地之際，就有業(yè)內(nèi)人士指出，杭州大悅城坐落于杭州綜合體較為密集的申花板塊，周邊已開業(yè)和即將開業(yè)的購物中心包括古墩路印象城、城西銀泰城等，競爭較為激烈。

而今兩年半時間過去了，杭州大悅城所面臨的激烈競爭依然有增無減，不僅要在上述項目中搶占市場先機，還要面對已開業(yè)的綠地中央廣場、即將開業(yè)的遠洋樂堤港兩大“強敵”環(huán)繞。

在這種“四面楚歌”環(huán)境中，杭州大悅城選擇突出重圍的利器之一是“瞄準新的空白點”，在空間設(shè)計及產(chǎn)品規(guī)劃上，均以滿足年輕時尚人群的購物需求為出發(fā)點。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料顯示，杭州大悅城“投資80億元，總建面50萬方”，涵蓋業(yè)態(tài)種類眾多，包含購物中心、住宅、酒店公寓、寫字樓、商業(yè)街，是集聚居住、購物、旅游、休閑、社交、辦公等各種功能的典型城市綜合體項目。其中，購物中心約為14萬方、街區(qū)商業(yè)約6萬方、住宅約2萬方。

觀點地產(chǎn)新媒體向杭州大悅城相關(guān)人士查詢項目進展，對方就表示，杭州大悅城項目正在按照既定計劃和業(yè)態(tài)屬性有節(jié)奏、有規(guī)劃地推出市場：其中項目住宅部分中糧天悅已于2015年8月開盤，2016年5月全部售罄，2017年4月底即將完成交付；項目酒店公寓樣板間已于2017年4月面世，酒店公寓、商業(yè)街、寫字樓將于2017年下半年陸續(xù)推出市場。

至于購物中心方面，已經(jīng)完成建筑設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計方案，于2016年6月正式開工，預(yù)計2017年年中完成“正負零”，2018年年初完成建筑主體結(jié)構(gòu)封頂。購物中心招商方面進展順暢，預(yù)計2017年6月召開全面招商啟動大會，2018年下半年開門迎客。

2017年初，杭州大悅城聯(lián)手英國BENOY、瑪莎施瓦茨、美國WET等國際大牌設(shè)計公司發(fā)布以“湖光山色”為概念的建筑構(gòu)想，中糧紅購物中心設(shè)計形象也一同出爐。隨后又推出色界、杭庭、馬力印巷等6條室內(nèi)主題街區(qū)，主打泛娛樂概念和一直以來大悅城所擅長的體驗經(jīng)濟牌，希望在周圍激烈的競爭中脫穎而出。

重回租售并舉

按照規(guī)劃，杭州大悅城整個綜合體，除購物中心自持以外，其他物業(yè)將全部出售。

杭州大悅城內(nèi)部人士表示，杭州大悅城作為十分典型的城市綜合體項目，堅持“銷售+持有”雙輪驅(qū)動，銷售型物業(yè)對于杭州大悅城項目完善功能、提升價值、振興商圈、回流現(xiàn)金都有十分重要的意義。

今年3月份舉行的2016年業(yè)績發(fā)布會上，大悅城執(zhí)行董事曹榮根就透露，未來大悅城將加大對銷售業(yè)務(wù)的資產(chǎn)配置，通過綜合體模式，在購物中心之外配置更多銷售物業(yè)，以平衡持有成本，既保障短期的利益，也保障長遠的發(fā)展。

這樣看來，杭州大悅城正是曹榮根口中“綜合體模式”的踐行實體，通過在自持購物中心以外配置住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，用以銷售來更多地回籠資金，實現(xiàn)“以售養(yǎng)持”的資金平衡。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料顯示，2017年一季度，大悅城實現(xiàn)合同銷售總面積約為3.64萬平方米，合同銷售總金額約19.98億元，同比分別上漲74.59%和118.60%。

2016年，大悅城實現(xiàn)合同銷售總面積約9.39萬平方米，合同銷售總金額約45.67億元，同比別上漲47.18%和44.30%。

觀察大悅城近幾年來物業(yè)銷售收入與租金收入占比不難發(fā)現(xiàn)，與大悅城穩(wěn)步上漲但漲勢逐漸趨緩的租金收入相比，物業(yè)銷售卻是經(jīng)歷了過山車似的歷程。

大悅城歷年年報顯示，2013-2016年期間，大悅城租金收入分別為16.94億、20.09億、26.57億和31.23億；對應(yīng)物業(yè)銷售收入分別為36.50億、20.21億、14.76億和27.52億。

僅以2016年為例，在大悅城投資物業(yè)租金收入構(gòu)成中，除了中糧廣場寫字樓、香港中糧大廈、西單大悅城寫字樓為辦公物業(yè)，上海輝盛閣為酒店式公寓，環(huán)球大廈11層為商業(yè)物業(yè)，中糧廣場商城為零售物業(yè)外，其余項目均為大悅城購物中心。

銷售物業(yè)構(gòu)成當(dāng)中，包括上海海景壹號、海南龍溪悅墅和海南中糧·紅塘悅海為孤立在售住宅，剩下的包括成都大悅城·悅街、上海靜安大悅城·天悅壹號、杭州大悅城·天悅，都為購物中心業(yè)態(tài)組團，也都將銷售不做持有。

顯然，雖然在規(guī)模上無法與萬達“以售養(yǎng)持”相提并論，但在經(jīng)過10年7個大悅城的規(guī)模實踐之后，大悅城亦開始有跡象轉(zhuǎn)變思路，試圖通過輕資產(chǎn)、出售股權(quán)引入合伙基金、以售養(yǎng)持等方式為自己“減重”。