商業地產主力店與次主力店 誰唱主角？

      3月23日，新西南廣場潮鞋吧開業，當天，南亞風情·第壹城全面試營業，試營業當天，開業商家主要集中南亞第壹MALL 以及中央商業廣場的4樓餐飲及1 樓各主力店。這兩條開業消息，吸引了諸多市民的關注。兩個商業項目有一個共同點就是項目中都設有主力店。
       近些年，很多商業地產在培育期都熱衷于引進主力店，它對豐富業態、匯集人流、提升租金等至關重要，這也是沃爾瑪、家樂福或大型百貨商場紛紛成為商業地產招商重頭戲的原因所在。從長遠來看，昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理梅永豐認為，“在成熟期，主力店因租金低、面積大、租期長而被詬病。為此，來福士、大悅城等摒棄主力店，選擇相對主力店而言面積小、租期短、租金高的次主力店。”
       昆明的商業地產物業，如何在主力店、次主力店之間權衡比重，主力店、次主力店又將誰唱主角？

       新興商圈需要主力店
       目前國內購物中心的主力店和次主力店還沒有一個明確的標準，在梅永豐看來，“主力店如百貨、超市等綜合性較強，而次主力店則類別、主題性較強，如以時尚服飾為主的快銷ZARA、以數碼IT為主的宏圖三胞、以電影及其衍生產品銷售的影院等。”
       智閣商業地產運營機構總經理謝杰認為，一個大型商業項目引入主力業態，從長遠來看，會犧牲掉商家一部分利益，但對于片區人氣的聚集和形成有積極因素。業內人士陳林稱在微博上稱，傳統主力零售（百貨、超市、家電等）貴在有充足的現金流，但是面對成本的提高，高額的投資換來的卻是微利也是不爭的事實。
       至于不同項目是選擇主力店還是次主力店，根據地段、規劃、定位、物業結構等不同，根據主力店與次主力店的優劣勢做一些調整和選擇。從城市分商圈來看，網友“mike_易城中國”認為，在一二線城市核心商圈，去主力店成為主流，在二三線城市或新城區，主力店大有作為。網友“我的商業地產”說，從彼此的結合度來講，隨著商圈的等級的變化而變化，有的結合，有的彼此獨立。原則上在核心商圈，有的購物中心沒有主力店（含百貨），只有次主力店或主題店，但在新興商圈，購物中心需要主力店（含百貨）。
       在美國，購物中心是一定要有主力店的。原因是很多購物中心都在郊區，而且他們有很大的土地，所以形成了這種需求。

      “去主力店”趨勢漸顯
       作為新興型三線城市，目前昆明購物中心如柏聯廣場和新西南引進百盛百貨、順城引進王府井百貨，基本達到了吸引人流、穩定商場經營的作用。據了解，目前主力店單店營業額最高的是柏聯百盛。
       這些項目中，梅永豐操盤的新西南廣場、百大新天地在主力店與次主力店的選擇上，梅永豐稱，主力店、次主力店的布局要因地塊、項目特點而定，如新西南作為昆明第一個購物中心，需要引進百貨主力店提升人氣、豐富品牌；百大新天地地段絕佳、面積小，以次主力店+專賣店的組合模式；百大新都會在呈貢新城，生活便利為主，所以選擇超市作為主力店+次主力店+專賣店的模式；地州項目光大廣場由于其城市常住人口達不到百貨公司開店要求，因此如光大廣場選擇沃爾瑪超市作為主力店，輔以珠寶、運動、家電、兒童、影院等次主力店。
       目前，在昆明市主城區內，一些購物中心在招商過程中，業態組合還是主力店與次主力店選擇較為常見些，未來是否會發生一些變化呢？梅永豐認為，隨著次主力店越來越多，開店速度越來越快，主力店的功能將削弱，尤其是百貨店。如家電、兒童等品類形成次主力店從百貨店中分離出來。
此外，購物中心將更多與次主力店合作，甚至出現“去主力店”趨勢。如北京朝陽大悅城就與吉之島解除合作，選擇時尚的次主力店和專賣店。