三里屯原為距北京城墻三里地的農舍，因而得名“三里屯”。1950年代中后期，由于北京開始進行大規模城市建設，三里屯居民人口逐漸增加，修建了多所學校。1959年，建筑面積近40萬平方米的北京工人體育場竣工落成。1960年代初期，三里屯地區辟為北京第二使館區，眾多外交公寓相繼落成。1980年代和1990年代，三里屯開始有酒吧出現，酒吧區成名了。此后，大量外國人、白領、傳媒工作者、演藝界人士、潮人開始來往于此，日漸繁華和熱鬧。
2008年，三里屯太古里南區開業，2010年，太古里北區開業，以時尚精致的街區式購物中心亮相，太古里為三里屯—工體商圈的成型畫下了關鍵的一筆。如今，三里屯工體范圍內已有太古里、三里屯SOHO、通盈中心、世茂工三、永利屯三里，雅秀大廈、3.3大廈、那里花園等商業項目，以及眾多的酒吧，是北京娛樂文化和時尚潮流的中心，集購物、餐飲、娛樂休閑為一體，聚集了大量的年輕人群。
商圈擴容、競爭時代，三里屯商圈的成長也面臨著諸多挑戰。餐飲零售業態不缺，但娛樂體驗業態嚴重缺乏；存量商業的改造難以找準定位；太古里一家獨大的局面下，其他項目難以實現與太古里的互補和差異化。
三里屯的消費客群與業態分布
來三里屯消費的是什么樣的群體呢，在盈石(北京)資產管理有限公司高級副總裁周睿看來，與西單較為單一的客群相比，三里屯的客群和消費更多樣化、更有包容性，除了外國使館區，商場、百貨、酒吧街、體育場、明星、演唱會等聚集了多重元素，是個國際化、年輕化、充滿魅力的商圈。
“三里屯外地游客的比例不足兩成，大部分為本地消費者，以前是外國人多，現在是年輕人的社交主場，特別是太古里開放式街區的獨特形態和最新最潮的品牌選擇，契合了年輕潮人的特點，另外近期三里屯也有新項目開業推動區域變化，商圈的熱度比西單更高”，周睿這樣描述三里屯的消費群體。
這個新項目就是通盈中心，項目緊鄰三里屯SOHO，與三里屯太古里、三里屯酒吧街隔路相望，左右方分別是工體和使館區。去年5月和8月，三里屯通盈中心的商場和洲際酒店迎來了開業，該綜合性商業項目由通盈集團打造，建筑面積約12萬平方米，洲際品牌的旗艦酒店進駐，酒店在設計上內外兼修，外觀奢華，內部時尚。
據了解，該項目商場部分建筑面積約4.5萬平方米，以生活休閑和餐飲業態為主，引進了中國首家梅賽德斯奔馳概念店（Mercedes Me），言幾又書店，牛角村烘焙體驗店，Cows Creamery等。
新項目帶來新機會，在三里屯亮相，通盈中心自然吸引了眾多關注。仲量聯行研究部分析師鄭碩晨看好該項目開業以來的表現，事實上，三里屯商圈多年來呈現“北熱南冷”的局面，以工人體育場北路為分界線，三里屯北側的太古里、三里屯酒吧街十分熱鬧、人氣足，而南側的三里屯SOHO、通盈中心、寫字樓區域等氣氛弱了許多。“因為SOHO商鋪散售后無法統一管理，商家五花八門，給消費者較差的印象。通盈中心主打餐飲業態，引進的餐飲商家與太古里的風格有所不同，項目體量也不大，雖然無法獨立撐起三里屯南側的商業氣氛，但與太古里剛好形成互補，對太古里的消費者有一定吸引力”。
周睿表示，與西單商圈不一樣，三里屯商圈一直以來都有高品質消費的傳統，尤其是一些“深藏不露”的高端國際餐飲。近年，除了使館區聚集的外籍人士外，近3年出現的寫字樓也為區域注入了一批商務、白領人士。三里屯商圈往高品質、國際化的方向上發展的趨勢更為明顯?？梢娍腿旱呢S富結構使得商圈具有更高的可塑性。
同樣是定位年輕時尚，與西單商圈相比，鄭碩晨認為三里屯的客群更加時尚、講究品味，屬于High Fashion，更有消費能力。
作為集購物、餐飲、娛樂休閑為一體的國際時尚商圈，周睿表示，三里屯商圈的業態比例是餐飲約占20%、零售約占60%，娛樂體驗業態約占10%，其余為配套，業態配比方面比一般的成熟商圈要合理一些，但依然面臨消費體驗升級的挑戰，尤其是娛樂體驗業態，這塊有較大的市場機會”。
太古里南區與北區的互動
三里屯是北京最繁華的“夜場”，是各路白領、小資和高端人士的聚集地，而太古里在三里屯商圈又起著定海神針的作用，對區域內的消費和客流起著前瞻性的引領作用，發揮著巨大的輻射效應。
據悉，三里屯太古里是由19座低密度建筑物組成的街區式購物中心，整個項目分為南區、北區兩個區域和瑜舍精品酒店，與周邊建筑融為一體又相互獨立。2007年2月，太古地產以48億元人民幣收購北京國峰置業的“新三里屯”項目，2008年三里屯VILLAGE開業，成為太古地產在中國大陸首個落成的綜合型項目。
2013年4月，三里屯VILLAGE更為三里屯太古里，2014年2月，太古地產將基匯資本擁有的太古里20%股權收購，開始全資持有三里屯太古里項目。
工體北路對面的三里屯SOHO雖然有五個購物中心，建筑群外表光鮮，地理位置優越，但由于采取短、平、快的純銷售模式，沒有把握住產權，眾多空鋪閑置、業態混亂，商場門可羅雀。
而太古里堅持只租不售的商業模式，3-4層的建筑物由連廊相通，引進優衣庫、蘋果等眾多旗艦店、體驗店、潮流品牌，以“一起潮玩”為發展思路，有著嚴密的業態定位，打造了針對年輕人為主要消費客群的時尚精致購物中心。
太古里建筑面積17.3萬㎡，南區9.06萬㎡，北區8.23萬㎡，南區進駐的主要品牌包括優衣庫、阿迪達斯、H&M、蘋果零售店、華聯超市等，北區進駐的主要品牌包括MONT BLANC、I.T、MIU MIU、EMPORIO ARMANI、GIVENCHY等。
周睿表示，太古里南區與北區的定位和客群屬性完全不同，南區定位年輕潮流化，靠大客流和大的消費基數支撐，北區定位高端，以奢侈品牌和設計師品牌為主，相對小眾一些，“做商業需要堅持，太古團隊堅持做旗艦店、高品質品牌，拋開租金、投資回報率這些因素來說，這個項目運營至今，依然是三里屯商圈乃至北京市場上非常可圈可點的項目”。
由于太古里南區與北區之間還分布著3.3大廈、那里花園、酒吧街私人物業，地理位置上的距離，初次來到太古里的顧客走完南區可能以為商場已經逛完，并不會走到北區去，因為不知道太古里還有個北區，這也是太古方面希望改變的難題。
為克服這個難題，鄭碩晨表示，太古里北區的客流量沒有南區大，近年來太古里北區的定位有所調整，引進能帶來客流同時價格不是太貴的商家，比如客單價在2000-3000元的韓國時尚眼鏡品牌GENTLE MONSTER，也增加了餐飲業態的比例，希望實現經營上的平衡。
目前三里屯太古里南北區共有逾245家租戶，太古里總經理余國安告訴贏商網，針對南北區定位的不同，太古里2016年開始有所調整，通過品牌之間的協同作用，如今兩個區域的定位落差已經不存在，“比如，Adidas在南區開有旗艦店，北區引進了Adidas旗下品牌Y-3，南區的Puma和北區的Puma Black Label也是同一集團下的不同品牌，另外，南北區各品牌的互動非常多，南區的Adidas x 北區的Alexander Wang，北區的Kenzo x 南區的H&M，而且越來越多的消費者開始喜歡混搭，北區Givenchy的西裝搭配南區Yezzy的鞋，南區COS的衣服搭配北區的Mcqueen Sneaker運動鞋等等，已經是一種潮流趨勢”。
太古地產年報顯示，太古里2013、2014、2015年銷售額分別增長17%、19%、3%、6%，有機構統計到太古里2016年的銷售額是34億元，不過該數據未得到太古方面的證實。
為將整個項目打造成全方位的時尚生活方式品牌，太古里2016年全年共引入超過40個新品牌，其中約30個為中國或北京首家，或該品牌的旗艦店。北區餐飲比例有所上升，餐飲需求空間大，新品牌包括Lululemon、GGDB、Delvaux、Space Cycle、Cinker Picture（三克映畫）。南區各業態加強了“用戶體驗”的質量和效果，包括首店、旗艦店數量的增加，租戶之間自發的交流活動越來越多，新品牌包括Madness、桃園眷村、ABC Cooking、Foss Gallery、Avirex等。
三里屯各項目的調整改造難題
在寸土寸金的三里屯，各大商業項目都希望能享受到酒吧街和太古里帶來的旺盛客流，在其中分得一杯羹，但各業主的遭遇卻不盡如意。
緊挨著太古里的雅秀大廈是昆泰地產旗下購物中心，該項目建筑面積3萬平方米，包括地下一層至地上五層，物業存在已有12年之久。雅秀2015年底由批發市場升級為購物中心，試圖與三里屯商圈個性、時尚、年輕的消費一致，但經營慘淡，大批商家撤離，2016年9月之后該項目陷入關停狀態。
三里屯整個商圈走的是時尚潮流路線，且呈現太古里一家獨大的局面，雅秀大廈是在定位和招商上出了問題，其實在太古里旁邊，最合適的做法是做差異化的業態，要與太古形成互補，而不是競爭，通盈中心與太古里就形成了良好的互補作用。
由于沒有豐富的購物中心開發管理經驗，昆泰地產希望整體出讓雅秀大廈的經營權，交給一家公司或管理機構，以整租的形式接手，該項目的優勢是占據著三里屯商圈優越的地理位置，劣勢是商場內有商鋪散售、產權不統一的現象
世茂工三與永利屯三里目前的處境也很尷尬。2016年5月，樂視控股收購世茂工三，該項目總建筑面積21.2萬平方米，由服務式公寓和商場構成，建筑面積為5萬平方米，租賃面積僅有2.6萬平方米。雖然有無印良品、UR、MR.X（真人密室逃脫）等品牌撐場，但商場人氣仍較為冷清。
2015年7月初，梅西折扣店出現在永利屯三里，該店使用了與美國梅西百貨類似的白色五角星標識，約2000平方米，分上下兩層。但隨后美國梅西百貨就發表了官方聲明，稱位于屯三里的梅西是一家冒牌店，與美國梅西百貨毫無關系。贏商網近日踩盤了永利屯三里，發現該商場1-2層開業率僅5成左右，3層以上處于關停狀態，人氣極其冷清。
周睿注意到，世茂工三與永利屯三里的地理位置缺乏優勢，經營上也缺乏明確的思路，她說，“大家都說三里屯工體商圈，實際上三里屯與工體相差1公里，嚴格來說已經完全是兩個商圈，兩者的消費客群、消費特點并不相同，世茂工三與永利屯三里已經遠離了三里屯商業氣氛最熱的區域，更靠近工體，從目前經營看僅做到了輻射周邊1-2公里，兩個項目之間又不緊鄰，不能抱團取暖，對于商戶和消費者的吸引力大打折扣”。
鄭碩晨認為，世茂工三有一定發展潛力，目前能享受到一部分太古里外溢的客流量，但進駐品牌、商場定位與太古里差異性太大，不能與太古里形成互補，而永利屯三里與太古里相差太遠，運營難度更大。鄭碩晨同時表示，“一般而言餐飲的聚客能力強，但租金承受能力較弱，太古里希望以零售為主，提高租金收入，已經在控制餐飲的比例，希望其他項目引進更多餐飲業態，拉長消費者在三里屯的停留時間，因此其他項目在餐飲方面可以有所體現”。
雅秀大廈、世茂工三、永利屯三里、3.3大廈等，整個三里屯商圈都處在存量商業的改造中，與西單商圈類似，存量商業改造的遠見和專業性決定著整個商圈未來的成長走向。
周睿表示，西單商圈各個項目之間競爭從未停止過，項目和項目之間的競爭、商業形態之間的競爭等等。而三里屯商圈由太古里獨占鰲頭，其它項目的經營能力被遠遠甩在后面，是個值得關注的問題。“壟斷意味著同質化，意味著多樣性不夠。一個商圈需要更多經營者和經營思路出現。希望其他項目也能找準定位成長起來，一家獨大從長遠來看并不是一個良性的狀態”。
