在新型城鎮化的不斷深入以及成都商業地產發展出現過剩的尷尬局面之時，四川二級城市商業地產迎來了集中放量爆發期。無論是本土開發商還是外來開發商都想要在這波風潮中分一杯羹，但巨大的利益背后或許暗藏著“深坑”，商機與風險同存。
四川二級城市商業地產發展前景究竟如何？開發商面臨哪些機遇與挑戰？本土開發商與“外來者”要如何互利共贏？對此，筆者采訪了第一太平戴維斯華西區商鋪部董事鄧耀華先生，專業解讀四川二級城市商業地產發展的難點痛點。
綿陽市
二級城市商業百花齊放 馬太效應更加明顯
雖此前已有專家表示，四川二級城市的商業地產熱度已經異乎尋常，開發商想要再去“撿漏”已屬不易了，但這并不能打消開發商們進駐二級城市的熱情。據此前統計顯示，僅2016年-2017年間，四川二級城市開業以及將開業的商業項目體量已超過500萬平米，多個開發商進駐這些城市，其中不乏國內知名開發商，四川的許多二級城市如綿陽、德陽、南充、瀘州、攀枝花等城市的商業地產發展也趨于成熟。
鄧耀華表示：“四川二級城市的商業地產發展情況目前可謂是‘百花齊放’，從指標來看各個城市并沒有明顯差異。商業地產發展的好與壞最根本還是取決于城市經濟的發展，但也不能百分之百與城市GDP相吻合，還受到諸多因素的影響。”當然，二級城市商業地產市場并不是想象中的那么好拿下。在多個知名外來開發商以及本土開發商蜂起后，二級城市商業地產發展不可避免地會出現過剩以及同質化問題，馬太效應會更加明顯。“二級城市做商業地產的馬太效應會比在一線城市更加明顯，因為二級城市的整體面積不大，商圈也相對固定，在競爭對手還不算多的情況下一旦成功就很可能形成一家獨大的局面，強者更強之下，弱者生存會更加艱難。”鄧耀華指出。的確，在商業地產行業容量飽和之后，一旦形成一家獨大的局面，其他弱小者翻身的機會就非常渺茫，市場規模并無太大變化，成功者持續良好發展的機會將更大。
鑒于二級城市商業地產發展的諸多特征，知名開發商們在進駐二級城市發展商業地產之時又將面臨哪些機遇與挑戰呢？鄧耀華認為：“從時間線來說，外來知名開發商將會面臨的機遇和挑戰存在于買地、規劃與設計、招商和運營四個方面，其中最重要的是買地、規劃與設計，如果這兩方面做好，發展好的機會更大。”不同于成都市場，四川二級城市商業地產市場發展已形成了各自的特色，消費者也已形成了自身獨有的消費習慣，開發商們想要在短時間內改變這樣的消費習慣難度很大，所以在進駐前先搞清楚這座城市商業地產發展的脈絡、摸清自身客群的消費習慣和消費屬性尤為重要，這對開發商后期運營項目也將起到非常大的作用。
南充市
本土開發商脫穎而出 前景看好仍需謹慎擴張
在二級城市商業地產發展的過程中我們不難發現，除了諸多外來開發商之外，也有很多本土開發商在這場“戰役”中脫穎而出，如四川本土的藍潤、明宇、圣樺等等，在與諸多知名外來開發商較量的過程中，這些本土企業的表現可圈可點。
競爭愈發激烈的當下，“外來者”與“地頭蛇”的較量還在繼續。相較之下，本土開發商與外來開發商的區別主要存在于對消費者的了解程度以及品牌資源方面，本土開發商具有深度，外來知名開發商則更具有廣度。本土開發商在二級城市發展多年，資源區域化，對本土消費者的狀況了解更加深入，且對當下的剛性需求也了如指掌。外來知名開發商的眼界更為開闊，憑借其國際化的經營理念和豐富的行業經驗，對未來趨勢的判斷更加準確。
在各自具備優勢的境況下，如何實現互利共贏顯得極其重要。對此，鄧耀華認為：在最初搶占紅利的關鍵階段，本土開發商可以借助專業機構引進國際化品牌來提升自己的檔次，而外來知名開發商則可以借助本土開發商的數據資源，加深對當地消費者的了解。
此外，鄧耀華提醒：“一個城市的發展有其周期和速度，無論是本土開發商還是外來開發商都不能靜態觀察。在項目規劃、定位執行的過程中需具有前瞻性，明白自己有多少戰略資源來做這個項目。如此，才能對短期內遇到的困難和挑戰進行預判并及時應對，留出預算度過培育期。”對于業內人士所關注的過剩以及購買力不足的問題，鄧耀華認為：“表面上看到的購買力不足或許只是購買習慣不同，擁有購買力的人仍然習慣在以前的商圈消費，開發商需做好長期應戰的準備。”
根據2016年盈石集團針對全國124個城市的一項調查顯示，三線城市商業地產市場的信心指數以及消費者意愿增長預期均已超過二線城市，三四線城市也成為諸多品牌商拓展勢力的熱點區域。無疑，三四線城市商業地產發展的前景是被看好的，但在前景一片大好的情況下，開發商們也要留意其背后的風險，謹慎擴張。
