今年3月9日，國土資源部部長姜大明在列席十二屆全國人大四次會議第二次全體會議前表示，針對北京、上海、深圳等地方政府出臺的房地產政策，國土部將全力支持，相信通過地方政府因城施策的努力，房價一定會穩定住。
自一季度以來，多地先后出臺針對房地產市場“因城施策”的調控措施。在此基礎上，4月份以來一線城市及一些熱點二線城市降溫明顯，并帶動整體樓市的成交量連續多周出現回落。
業內分析認為，由于前期市場需求嚴重透支，隨著近幾周成交量持續降溫，二季度乃至下半年樓市將迎來新的調整期。
5月份首周成交量連續回落
5月9日，中國指數研究院發布的上周（5月1日至5月7日）樓市成交數據顯示，受監測的30個代表城市住宅成交套數和成交面積出現明顯下降。30個城市中，近9成城市成交面積出現不同程度下調；從一二三線各類城市來看，則呈現全線回落的局面。
具體來看，上周4個一線城市住宅合計成交74.03萬平方米，整體環比下跌34.2%。其中，廣州成交面積31.53萬平方米，環比下跌 14.4%；上海成交28.11萬平方米，環比下跌40.9%；北京成交11.64萬平方米，環比下跌47.2%；深圳成交面積為2.74萬平方米，環比 跌幅高達55.3%。
此外，20個二線代表城市成交總量環比下降28.9%，廈門跌幅最高，達到57.5%；6個三線城市環比跌幅整體上超過了一二線城市，成交總量環比下跌39.7%，其中韶關跌幅最大，為67.1%。
盡管有五一小長假的刺激因素，但是5月首周房地產市場成交情況并沒有出現預期的火爆局面。事實上，從4月份以來，樓市周成交量已經開始逐步下行。中指院此前的成交數據顯示，整個4月份，近6成城市成交環比下滑，其中一線城市成交面積環比下降幅度為21%。總體來看，一二三線城市樓市的整體成交量已經連續三周出現回落。
“因城施策”效應初步顯現
中指院分析認為，近一個月內各地因城施策調控政策的逐步落地，正在促進樓市向平穩發展。一方面，受監測的重點城市成交量開始環比下行；另一方面，在中央層面重提去庫存調控政策以后，樓市庫存總量也出現小幅下降。
易居房地產研究院研究員朱光分析認為，由于全國樓市分化突出，特別是深圳、上海等一線城市樓市一季度呈現火爆態勢，因此上海、深圳等地先后有針對性地出臺和收緊限購措施，隨后一些市場過熱的城市也相應跟進。
業內分析認為，各地分類政策經過近一個月的發酵期，已經開始逐步作用于當地市場。尤其是從五一黃金周的成交情況可以看出，目前全國房地產市場已經進入一輪新的博弈期。其中，上海、深圳等一線城市的從嚴限購使得成交量急劇下滑，盡管房價高企，但是有價無市；二三線城市則進入買漲不買跌觀望期， 尤其是二手房市場，買賣雙方的議價空間開始加大。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，以上海市場為例，5月份首周成交量出現暴跌，“有價無市”局面已經形成。“盡管成交均價仍然高達4萬元/平方米以上，房企捂盤惜售漲價預期仍在，但是隨著成交量的急劇下滑，上海樓市已經進入‘有價無市’局面，價格堅挺的局面也將很快被打破”。
化解房地產庫存成為重點
據國家統計局前三月的統計數據，截至3月末，商品房待售面積73516萬平方米，化解高庫存仍是許多城市當前的重中之重。
今年3月份以來，除了上海、深圳以外，南京、武漢、合肥、廊坊、北京等多個城市出臺了力度不一的約束性政策。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，“有序消化”將改變之前的政策取向，此前的“全面刺激”已經轉變為因城施策，未來去庫存的政策力度將集中在庫存壓力大的城市。因此庫存壓力相對不大的城市仍將出臺不同力度的約束性調控政策，限制當地樓市過熱上漲。
值得關注的是，5月9日，人民日報在頭版刊登《開局首季問大勢》一文，通過對“權威人士”的專訪，給當前房地產市場重新定調。“權威人士”明確表示：“房子 是給人住的，這個定位不能偏離， 要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不應通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”
在一些業內人士看來，或預示此前部分過熱城市將面臨政策收緊、房價已到階段性高點。在繼續施行差別化調控的政策指引下，上市房企去庫存、保利潤的任務或將更為艱巨。
國土資源部不動產登記中心市場監測處相關負責人表示，隨著今年一季度中央陸續出臺穩增長的各項政策措施，基礎設施用地在定點調控的背景下，市場需求穩步釋放。另外，房地產市場去庫存力度加大和新興產業用地支持政策陸續落地，房地產用地供應將延續下降態勢。未來，將繼續加大分類調控、分地施策的力度，促進房地產市場平穩發展。
房地產市場或迎來調整期
在上市房企看似靚麗的一季報背后，是其愈加嚴峻的盈利困境。
從銷售數據來看，上市房企在今年一季報可謂“開門紅”：137家上市房企合計實現營收2238億元，同比上漲49.4%；預收賬款總計11433億元，同比大漲 52.5%。但是，上述137家房企一季度凈利潤總額為158.7億元，同比增加幅度僅為8.3%，明顯低于營收和預收賬款的同期增幅。此外，從銷售毛利率和凈利潤率來看，房企盈利能力更是進一步減弱，尤其是凈利潤率，137家房企平均凈利潤率僅為7%，相比2015年同期的9.8%呈現明顯下滑。
對于今年下半年的樓市走向，張宏偉認為，樓市需求已經在2015年下半年和今年上半年大量透支，今年下半年將進入調整期。
中國社科院近日發布《房地產藍皮書》指出，在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下，2016年房地產市場將逐漸回穩，房地產投資有可能止跌轉增，房地產市場區域漲幅將進一步分化，一線和部分二線城市房價上漲幅度將有所減緩，三四線城市房價跌幅逐漸收窄回穩。如果宏觀經濟增長繼續下滑，預計房地產價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。
綠地控股集團董事長、總裁張玉良表示，隨著行業拐點的來臨，市場整體增速放緩，行業整體盈利水平也逐漸下降。企業過去簡單依賴土地增值和市場上漲實現高速發展的方式難以為繼。因此，企業必須轉變發展方式，從“同質化”向“差異化”轉變；從簡單的產品開發向開發和運營服務并重轉變；從“單一產業”向“產融結合”及相關產業協同發展轉變等。
