魔都，董家渡，十三年韶華。對泛海控股來說，這當然不是彈指一揮間的時光穿越。
2016的首個工作日，泛海控股一紙公告直指蟄伏許久的上海董家渡12號、14號地塊，“公司全資子公司通海建設與上海黃浦區建設和管理委員會約定兩地塊征收費用暫定為95.77億元”。
百億高價拆遷費最終落定，背后記錄的則是泛海董家渡十三年沉浮往事。如今，沉睡的地塊或再起轟鳴聲。但地塊的拆遷補償費已不是當年的3750元/平，驟增十倍至近4萬元/平。
“拆遷工作進展緩慢，主要還是因為以前的資金不足。”上海中原地產咨詢總監宋會雍指出，“按照周邊9-12萬/平的房價計算，雖拆遷費大漲，但利潤空間還是很大。”
這樣看來，泛海當年囿于資金之困未能趕上華潤、綠城腳步未必不是好事，而故事能最終出現轉折的節點或是其近兩年日漸成型的金控平臺背書底氣。
董家渡沉浮錄
1月4日，泛海控股公告稱，公司全資子公司通海建設與上海市黃浦區建設和管理委員會簽署了重大合同。
雙方就泛海上海董家渡項目12號、14號部分地塊的房屋征收事宜進行了約定，兩地塊征收費用暫定為95.77億元。
記者查閱公告，參照2015年周邊區域房屋征收安置補償成本測算，12號地塊房屋征收費用暫定為88億元，而14號地塊的733街坊（東南塊）地塊房屋征收費用暫定為7.77億元，由通海建設按征收工作進展分階段支付。
相關資料顯示，12號地塊位于黃浦區中華路以東、王家碼頭路以南、外倉橋街（規劃南倉街）以西、董家渡路以北，占地面積39850平方米（以實測為準），總建筑面積約21萬平方米，規劃業態為住宅、商業。
同為商住屬性的14號地塊面積約3.6萬平方米，總建筑面積約17萬平方米。而此次簽訂的協議二只涉及其中的黃浦區733街坊（東南塊）部分，位于黃浦區東江陰街以北、西鉤玉弄以南、南倉街以西、府谷街以東。
“上海董家渡項目是公司重點房地產項目之一，其中12號地塊、14號地塊已列入黃浦區舊城區改建項目，對地塊拆遷工作的推進形成了有力支持和保障。”
泛海控股于公告中指出，本次與上海市黃浦區建設和管理委員會政府簽署拆遷框架協議，有助于加快上海董家渡項目的拆遷工作，推進項目開發進度，加速釋放項目價值，保障公司及股東長遠利益。
其實，在12號、14號地塊之前，泛海已于2015年上半年全面完成10號地塊拆平目標，并于11月21日推出上海泛海國際公寓項目一期（住宅項目）。按泛海方面說法，目前已完成一期全部房源（約7000平方米）的銷售工作，銷售均價約8.4萬元/平方米。
記者翻閱過往歷史發現，上述三地塊均于2002年5月被光彩集團收入囊中之物，該公司即泛海集團的前身。彼時，與泛海同時闖入董家渡舊區改造陣營還有華潤置地、華浙集團。
不同于泛海長達十三年的舊改長征路，華潤分別于2005年、2009年推出上海灘花園、外灘九里兩項目，而華浙集團旗下的董家渡項目公司在2005年被綠城收購，該項目即為今日滬上頂豪綠城黃浦灣。
“拆遷工作進展緩慢，主要還是因為以前的資金不足。”問及泛海遠不及華潤、綠城的開發速度，宋會雍對觀點地產新媒體直接指出“痛點”。
此外，宋會雍另表示，與華潤這類自帶“央企”標簽的公司相比，只有民營身份的泛海在土地拆遷過程中也會遇到更多的阻力與困難。
面對市場給出的分析，泛海控股公共事務總監王國林則對觀點地產新媒體表示，項目開發緩慢主要是拆遷問題所致，而拆遷工作則涉及到諸多客觀因素，“之前也是約定在10號地拆遷結束后啟動12、14號地拆遷工作”。
據泛海控股公告，12號、14號地塊將力爭在2018年底完成房屋征收工作或具備交地條件。
百億拆遷賬本
現在看來，對泛海控股來說，十三年沉浮確已成往事，沉睡地塊或再起轟鳴聲。拆遷的推進，項目的開發無疑是其當前要任之一。
然而，當泛海如此“壕”地投下近百億拆遷費后，相應的問題也接踵而來，“在當前10萬+單價的董家渡，百億拆遷背后的利潤賬本幾何？”
在記者了解泛海公告后了解，按12號地塊總建筑面積以及合同金額估算，該地塊拆遷成本約4.2萬元/平方米（黃浦區733街坊（東南塊）具體面積尚待進一步實測確定，拆遷成本暫時無法確定）。
“價格較為合理，與同等位置、品質的地塊相比具有較強的競爭力。公司將嚴格控制拆遷成本，確保項目盈利水平。”泛海控股于公告中給出如是評價。
而泛海在2003年給出的拆遷補償價格是3750元/平方米，這就意味著在經過超十年的輾轉后，拆遷成本已上升近10倍。
對此，宋會雍稱，在拆遷完成后，凈地塊的容積率可能會翻一番，拆遷成本也將隨之減少近半。“按照這樣的拆遷成本，參照周邊9-12萬/平的房價計算，雖拆遷費大漲，但利潤空間還是很大。”
而上海業內嚴躍進則對觀點地產新媒體補充指出，雖然董家渡地塊拆遷的壓力明顯大于別的區域，但升值空間較大，因此拆遷報價水漲船高。
據悉，目前在中民投去年拿下的董家渡地王附近，除泛海國際公寓外，濱江凱旋門、華潤外灘九里及華府天地香園的均價則分別為15萬元/平方米、12萬元/平方米及7萬元/平方米。
“公司在北京、武漢和上海的開發項目資源成本低廉，區位極好，貨值超2000億元，未來幾年內將快速開發銷售釋放大量流動性及利潤。”中投證券于12月31日研報中如是指出。
按照中投證券分析，從周邊新房價9-11萬來看，泛海于上海董家渡10號、12號及14號地塊的總貨值500億元左右；而其在武漢CBD占地8萬平方米的桂海園項目預計銷售收入可達42億元。
值得一提的是，為增加項目利潤，泛海還于2015年6月對國際公寓項目原地塊住宅部分規劃做出了變動，將擬建8幢全裝修高層商品住宅樓調整為7幢高檔住宅樓。
“由于地塊屬商住用地，在不違規條件下，泛海提高項目的定位無疑將為其帶來更豐厚的利潤回報。”宋會雍表示。
打鐵趁熱，在當前上海中高端項目走紅的刺激下，自稱近10年來一直未通過股權融資方式募資的泛海控股于2月3日晚間公布了一筆達120億元定增大單以加速旗下項目開發。
雖因股市動蕩，此次定增金額最終腰斬為57億元，并于12天后即獲迅速獲得通過。而募集資金數量和用途也隨之調整。其中，35億元用于上海泛海國際公寓項目，15億元用于武漢泛海國際居住區桂海園項目，另外7.5億元用于償還金融機構借款。
金融背書底氣
“公司及時啟動12、14號地拆遷工作，以期盡快轉換為價值，為公司貢獻利潤，而近期在資本市場上的多次融資也客觀上支持了拆遷及開發工作。”
面對市場提出的“因錢荒導致開發進度緩慢”的說法，王國林如是回應觀點地產新媒體。
確實，除上述提及的57億定增外，泛海近期另于2015年12月22日完成第一期15億公司債發行，票面利率為5.35%。
據公告，本期債券發行規模為人民幣15億元，為5年期固定利率債券，附第3年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
此外，盤活企業資產、滿足企業經營周轉需要，泛海于去年12月11晚間公告稱，將由信達資產以20億元收購武漢中心大廈公司對武漢中央商務區建設公司的債權。
武漢中央商務區建設公司將作為債務人按約定向信達資產履行還款義務，貸款期限為2年。
為向此次債務重組提供擔保，泛海控股以武漢泛海城市廣場開發投資有限公司所擁有的泛海城市廣場一期1-6層商業、7-22層寫字樓作為抵押擔保。
毋庸置疑，泛海在資本市場的融資操作為旗下項目開發提供一定的推動力。但在嚴躍進看來，泛海能為董家渡地塊如此大手筆投入，與其金控平臺轉型成功也密切相關。
自2014年轉型金融，經近兩年的快速發展，目前泛海全牌照金融控股集團初成。公司旗下擁有民生證券、民生信托、民生期貨、正在設立“民金所”、泛海基金和泛海擔保等子公司，保險方面已有民安財險、正在發起設立再保險及壽險。
“民生證券等金融業盈利成倍增長，充沛的資金回流和高增長盈利保證有力地支持了金融控股平臺的構建。”中投證券報告透露，2015年三季報公司賬面貨幣資金251億元，超短債156億元。
去年年底前，泛海另宣布擬對民安財產保險有限公司、民生證券股份有限公司、民生期貨有限公司三家金融子公司分別實施增資，涉及總額達到193.6億元，增資后持有權益大幅提升至51%、87.17%和96%。
對此，中投證券分析師指出，增資各金融業以增強抗風險能力，做大業務規模，優化業務布局，加速分享大金融時代盛宴，預計2016年金融業盈利將成倍增長。
這樣看來，已在保險縱深領域表露全牌照野心的泛海的目標已不是簡單玩轉金融圈，如何利用手中累計的流動資金去創造更多的財富才是當務之急，而曾經的“棄兒”董家渡地塊無疑是最佳載體之一。
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