首創(chuàng)綠城效仿港資房企拋售商業(yè)物業(yè) 價值或遭到低估

核心提示：近期，首創(chuàng)置業(yè)、綠城等房企發(fā)布公告，拋售北京核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目。事實上，不久前以港資為代表，外資不斷拋售城市核心區(qū)大型寫字樓物業(yè)，以及美聯(lián)儲的降息造成未來美元升值和人民幣貶值的預(yù)期，北京核心區(qū)商用物業(yè)的價值能否持續(xù)堅挺令市場存疑。

商業(yè)用地資金周轉(zhuǎn)時間相對較長，持有、開發(fā)成本都比住宅項目高得多，不利于資金快速回流，對于資金壓力較大的企業(yè)來說選擇變現(xiàn)可以有效改善財務(wù)狀況。近期，首創(chuàng)置業(yè)、綠城等房企發(fā)布公告，拋售北京核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目。事實上，不久前以港資為代表，外資不斷拋售城市核心區(qū)大型寫字樓物業(yè)，以及美聯(lián)儲的降息造成未來美元升值和人民幣貶值的預(yù)期，北京核心區(qū)商用物業(yè)的價值能否持續(xù)堅挺令市場存疑。

兩處核心物業(yè)遭拋售

今年新世界地產(chǎn)、瑞安及華人置業(yè)等港資房企紛紛出售內(nèi)地地產(chǎn)項目，近期綠城、首創(chuàng)置業(yè)等內(nèi)地房企拋售北京核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目同樣引起業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注與猜測。

日前，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司于12月25日將其與公司全資附屬公司International Financial CenterProperty Ltd．分別持有75%及25%股權(quán)的北京中環(huán)鑫融酒店管理有限公司，以6.24億元售予珠海橫琴創(chuàng)元投資及創(chuàng)元匯。同時，中環(huán)鑫融為賣方承擔4.72億元的股東貸款。

資料顯示，中環(huán)鑫融主要經(jīng)營酒店管理等，并持有位于北京西城區(qū)的北京中環(huán)假日酒店物業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)表示，現(xiàn)擬將出售事項所得款用做本公司的一般營運資金。預(yù)計公司將因出售錄得約3.9927億元的未經(jīng)審核收益。

無獨有偶，此前一天綠城也發(fā)布公告稱，公司以19.5億元出售北京燕莎黃金地塊。該地塊為北京朝陽區(qū)一宗面積為13593平方米的商業(yè)用地，該地塊由綠城于2012年取得，具體位于北京市朝陽區(qū)霄云路、東方東路交界處，緊鄰第三使館區(qū)，目前地塊還未進入開發(fā)階段。

此次出售預(yù)計可以為綠城中國實現(xiàn)稅前收益約11.36億元。綠城方面表示，公司擬將出售事項所得款項凈額撥付其他物業(yè)發(fā)展項目以及用做一般營運資金。

商業(yè)地產(chǎn)價值存疑

在寸土寸金的京城核心區(qū)擁有一棟商業(yè)綜合體，對很多房企來說是綜合實力的證明。在商業(yè)地產(chǎn)從無限商機的藍海變成競爭激烈的紅海時，拋售商業(yè)地產(chǎn)項目不失為房企改善財務(wù)狀況、回籠資金開發(fā)其他項目的一種良策。

過去幾年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，百貨商場、購物中心急劇擴張，但租金收益低、底商沖擊以及同質(zhì)化競爭等問題，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸期到來。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，近兩年商業(yè)地產(chǎn)投資增速下滑，目前很多商業(yè)物業(yè)都面臨租金下滑、空置率上升的困境，在商業(yè)物業(yè)投資回報率下滑的情況下，出售這類物業(yè)回籠資金，以開發(fā)別的房地產(chǎn)項目或投資其他業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要策略。

另外，年底改善財務(wù)狀況也是房企拋售商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的一個重要原因。首創(chuàng)置業(yè)董事認為，出售事項將有利于加快集團非核心資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)周期，實現(xiàn)物業(yè)升值收益，增加流動資金，使集團專注于其核心業(yè)務(wù)并優(yōu)化本公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)收益提升。

與港資拋售不同

談到拋售房地產(chǎn)物業(yè)，今年港資房企拋售內(nèi)地房地產(chǎn)物業(yè)成為業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，首創(chuàng)、綠城等內(nèi)地房企拋售北京核心區(qū)物業(yè)與港資拋售內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)不盡相同。

事實上，近年來我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，內(nèi)地一批優(yōu)質(zhì)房企不斷壯大，同時土地出讓與管理嚴格化、規(guī)范化，一線城市地價快速上漲，隨著房地產(chǎn)“黃金十年”逝去、行業(yè)利潤率不斷下滑，包括李嘉誠在內(nèi)的諸多傳統(tǒng)港資開發(fā)商，已經(jīng)沒辦法在內(nèi)地繼續(xù)購地、開發(fā)，項目越來越少，經(jīng)營規(guī)模必然持續(xù)萎縮，機構(gòu)與團隊配置也必然壓縮。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，持有經(jīng)營的價值相比以往也顯著下降。具備全球投資渠道的港企，不乏其他區(qū)域和行業(yè)的投資機會。

“國內(nèi)開發(fā)商出售核心物業(yè)主要由于公司內(nèi)部運營的調(diào)整，選擇出售投資回報率低、運營難度大的項目，剝離不良資產(chǎn)，回籠資金布局更好的項目，調(diào)整企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”張宏偉在接受北京商報記者采訪時表示。



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