黑石集團等商業(yè)巨頭掀起收購英國二線購物中心熱潮

核心提示：據(jù)路透社報道，線上零售商及大型購物餐飲娛樂綜合體帶來的競爭壓力，致使位置較偏的二線購物中心紛紛面臨顧客數(shù)量銳減的困境。對私募股權來說，在炙手可熱的英國地產(chǎn)市場要找到第二個這樣高風險、高回報的投資機會并不容易，前提條件是后期對這些商場要管理有方。

 

近日英國掀起一股收購二線購物中心熱潮。眾多私募股權公司正計劃聯(lián)手職業(yè)地產(chǎn)管理公司收購一些境況不佳的購物中心，他們認為如果接手后運營得好將收獲豐厚投資回報。

據(jù)路透社報道，線上零售商及大型購物餐飲娛樂綜合體帶來的競爭壓力，致使位置較偏的二線購物中心紛紛面臨顧客數(shù)量銳減的困境。

對私募股權來說，在炙手可熱的英國地產(chǎn)市場要找到第二個這樣高風險、高回報的投資機會并不容易，前提條件是后期對這些商場要管理有方。

基金管理公司Clearbell Capital 創(chuàng)始合伙人Manish Chande 認為在選擇二線購物中心時，投資方必須非常謹慎。據(jù)悉，去年該公司收購了英格蘭東北部Durham 地區(qū)的一家購物中心。公司目前正在改造創(chuàng)辦于1975年的The Gates Shopping Centre 購物中心(上圖)，增設一家電影院和濱江長廊，并引進Poundland 和Wilko 這樣的折扣連鎖商店。該地區(qū)學生人口眾多，公司還將許多空間改建為旅店等。

眾多現(xiàn)代化綜合購物中心如雨后春筍在全球各地涌現(xiàn)。然而，金融危機后，消費者信心不足，那些靠低利息貸款建成的購物中心深陷泥沼：它們年久失修，對時尚高街品牌沒有任何吸引力。不過，進來歐洲零售業(yè)的復蘇為它們帶來了希望。據(jù)摩根士丹利數(shù)據(jù)(MSCI Inc)，自金融危機以來，去年英國二線購物中心租金增長首度重回正值。

經(jīng)驗豐富的資產(chǎn)管理公司

地產(chǎn)集團Ellandi 等業(yè)內(nèi)行家通過輸入大筆資金改善二線購物中心經(jīng)營，然而還有很多商場管理不善、缺乏資金。Ellandi 地產(chǎn)總監(jiān)Mark Robinson 介紹說：“改善這些購物中心的運營不僅要投入大筆資金同時配套設施也要跟上。現(xiàn)在很多小商場的停車場、廁所和照明都不盡人意。”

包括博龍資產(chǎn)管理有限公司（Cerberus Capital）, Lone Star Funds, KKR & Co 和黑石集團（Blackstone）在內(nèi)的美國多家私募大老現(xiàn)已成為英國二線購物中心的投資方。英國購物中心委員會政策和公共事務部負責人 Edward Cooke 認為，一家經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)管理公司是獲得投資回報的先決條件。

KKR 在格拉斯哥的購物中心 Sauchiehall Centre 正在尋求二次開發(fā)許可。該商場由房地產(chǎn)管理公司 Quadrant Estates 打理。在周邊新開發(fā)的現(xiàn)代化購物中心，如 St. Enoch Centre 和 Buchanan Galleries 等的打壓下，Sauchiehall 的生意一直在下滑。

業(yè)績回升的秘訣

據(jù)Savills 金融研究負責人 Mat Oakley 介紹，截至九月底，有67家購物中心待收購，2015年營業(yè)額有望超過 60億美元的長期平均值。

摩根士丹利數(shù)據(jù)顯示，二線購物中心的價格在2007年達到峰值后現(xiàn)已下滑 44%，一線購物中心則下滑了14%。這引來眾多私募股權公司手捧現(xiàn)金爭相進入該市場搶一杯羹。自 2009年以來，全球50家頂級基金管理公司已在地產(chǎn)行業(yè)投資了1750億美元。倫敦附近的 Bluewater(上圖)、曼徹斯特的 Trafford Centre 等二線購物中心以及當?shù)氐谋憷戡F(xiàn)已成為這些投資方的戰(zhàn)場。

那些贏家往往都手握著大片商業(yè)資源、競爭對手也少，還擁有眾多價格合理的知名零售店。Jones Lang LaSalle 購物中心投資負責人 Adrian Peachey 說：“這和規(guī)模大小沒關系，一些小鎮(zhèn)的本土零售業(yè)發(fā)展勢頭遠遠蓋過了城鎮(zhèn)附近或鄉(xiāng)下。”

提高租金的一種辦法就是在二線購物中心復刻大型商場，增設餐廳和休閑娛樂設施。管理公司如能發(fā)起活動、興建健康中心、體育館和博彩店，將受到折扣零售連鎖(上圖)的歡迎，并在該地區(qū)扮演更重要角色。

五年前 Helical Bar 收購了格拉斯哥 Clyde Shopping Centre 購物中心，為其新增了體育館，出售Asda 公寓房，今年二月出售了這家商場。像這樣一筆交易為私募股權投資方帶來的凈初始收益率（也即“租金價格比”）達到了7.25%-刨除借貸杠桿后，可以達到私募基金通常所期望的 7.5~8.5% 投資回報區(qū)間。

接盤 Clyde 購物中心新股東 Cerberus 和 Edinburgh House 也信心十足，已開始對商場做升級改造，引進折扣零售商 The Works。



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