上交所首單類REITs資產證券化項目——由恒泰證券股份有限公司擔綱管理人的“恒泰浩睿—海航浦發大廈資產支持專項計劃”，于2015年12月2日成功設立，并即將在上海證券交易所固收平臺掛牌轉讓。這也是國內首單以單一寫字樓物業為標的資產的類REITs項目，是不動產金融和資產證券化領域的又一良好創新實踐。
此次類REITs融資也是海航集團首次將商業物業資產通過資本市場加以盤活，對海航集團拓寬融資渠道、改善融資結構、降低融資成本頗有意義。海航實業作為海航集團旗下專注于基礎產業、商業、房地產業務的產業集團，加速推進房地產業務戰略轉型，在今年7月同全球一流的房地產開發商、運營商和基金管理公司鐵獅門(TISHMAN SPEYER)合作，發起設立基金投資開發紐約優質房地產項目，今年8月又完成對位于倫敦的英國路透社總部大樓的收購。而海航投資作為負責海航實業金融發展的投融資平臺，積極推進輕資產戰略，密集布局基金業務，以靈活方式參與到鐵獅門投資基金、海航浦發大廈基金等基金的管理運作之中。可以想見，本次類REITs融資的成功實施將為海航集團的房地產業務發展奠定堅實的基礎。
本項目融資規模總計25億元。其中，A類證券規模為15.31億元，期限約18年，每3年允許投資者回售，中誠信給予AAA的信用評級;B類證券規模9.69億元，期限3年，在優先收購權人行權后可延長3年，最長期限可延至約18年，中誠信給予AA+的信用評級。據管理人恒泰證券透露，本次發行獲得資本市場投資者的充分認可和積極認購，A類證券和B類證券的發行利率分別為5.3%和6.9%，取得了相比同類產品較低的利率定價。這也歸功于恒泰證券勤懇、廣泛的市場推介努力，使得項目在拿到上海證券交易所無異議函的2個工作日內完成簿記發行、6個工作內完成設立。
本項目標的物業上海浦發大廈資質優異。該物業是位于上海陸家嘴金融貿易區中心的甲級寫字樓，總建筑面積為46380平方米，2015年9月末的出租率達到98.5%，租戶主要為銀行、證券、基金等優質金融企業，平均租約期限約三年。
本項目的交易結構設計也頗具匠心，通過專項計劃+基金載體(雙SPV)實現對標的資產持有人的股權收購和債權投資，從而實現對標的資產的間接持有和最終控制。這樣的安排，一方面可以有效實現標的資產與信用增進主體的隔離，另一方面也為未來操作REITs公開發行留下了伏筆。為充分保障投資者利益，恒泰證券設計了多重保障機制，包括標的資產抵押、租金收入凈現金流超額覆蓋、結構化分層、信用觸發機制、標的資產運營目標獎懲機制、集團擔保等。
REITs是Real Estate Investment Trusts的簡稱，是一種以發行收益憑證的方式匯集投資者資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。作為成熟資本市場的重要組成部分，REITs是同股票、債券、存款并列的第四大類配置資產，具有長期收益率高、收益穩定、與其他投資產品關聯性小、抵抗經濟周期波動等優勢，能夠滿足投資人的多元化需求。我國的REITs市場還幾乎處于零的狀態，因此未來的發展空間巨大。一方面，我國有巨量的商業物業資產亟待盤活，另一方面，大量的社會資金缺乏穩健投資渠道，而REITs正是打通兩者的橋梁，將商業物業資產以證券的形式標準化、拆細化，使得這類資產具備了便利交易、便利融資的條件，從而大幅改善了商業物業資產的流動性，這對整個經濟和金融體系都有重要意義。
本項目得到了上海證券交易所的大力支持。一直以來，上交所高度重視資產證券化業務發展，積極響應中央簡政放權號召，在證監會的指導下，以務實進取的行動踐行國務院關于“利用資產證券化盤活存量、降低社會融資成本”等大政方針，鼓勵和推進合法合規基礎上的金融產品創新。上交所目前資產證券化項目的基礎資產類型已拓寬至包括租賃債權、基礎設施收費收益權、企業應收賬款、住房公積金貸款、小額貸款、不動產財產及財產權、保理應收賬款債權、學校收費權益、類REITs等。對于首單類REITs項目的落地，上交所資產證券化業務負責人表示，不動產證券化是上交所未來重點支持的產品方向之一，今年已有包括“商業物業租金、物業服務費權益、房地產購房應收賬款”等不動產證券化創新產品在上交所掛牌，而本次浦發大廈類REITs項目體現了商業不動產證券化的積極創新與實踐。上交所歡迎更多市場主體參與其中，促進商業不動產領域的健康發展。
本次項目的管理人恒泰證券，秉承銳意進取、積極創新的精神，目前在國內企業資產證券化市場已經取得了領先優勢，備案制后完成項目的規模和數量均居行業首位。
本文來源于中國網，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
