嫁接資本的翅膀 保利地產(chǎn)圖謀“養(yǎng)老+保險(xiǎn)”大棋局

核心提示：作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，保利地產(chǎn)早在2008年就派出高管赴日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)，2011年正式將健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提升至集團(tuán)戰(zhàn)略高度，并在2013年正式提出打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。

早在2012年11月，保利地產(chǎn)旗下的北京保利“和熹會(huì)”養(yǎng)老公寓正式營業(yè)。經(jīng)過近三年的營運(yùn)，從初期入住率只有30%，去年增長至70%，到前兩個(gè)月不但住滿，甚至出現(xiàn)了人員輪侯的情況，“和熹會(huì)”目前入駐人數(shù)在北京同期同檔同類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中排名領(lǐng)先，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，成為保利地產(chǎn)實(shí)踐“三位一體”養(yǎng)老模式的第一個(gè)投資項(xiàng)目和成功樣本。

在此前閉幕的十八屆五中全會(huì)上，會(huì)議提出積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)，全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，推動(dòng)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，探索建立長期護(hù)理保險(xiǎn)制度。在政策的呵護(hù)下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資熱情再度被激活。

盡管不少開發(fā)商都瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背后的機(jī)會(huì)，但探索實(shí)踐者眾多，成型者寥寥，真正做成的養(yǎng)老社區(qū)寥寥無幾。國金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖認(rèn)為，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)該稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其核心內(nèi)容并非開發(fā)，而是服務(wù)。如何提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，以及獲取低成本資金實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期持有，是房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨的最大難題。

作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，保利地產(chǎn)早在2008年就派出高管赴日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)，2011年正式將健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提升至集團(tuán)戰(zhàn)略高度，并在2013年正式提出打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。

至今，保利地產(chǎn)不僅實(shí)現(xiàn)在北京、上海等城市落地多個(gè)專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品“和熹健康生活館”也正逐步落地開業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)布局初見雛形，同時(shí)還完成與中國太平保險(xiǎn)有限公司的聯(lián)姻，雙方打造一只股權(quán)投資基金，探索引入保險(xiǎn)資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式。

國泰君安分析師侯立科認(rèn)為，在現(xiàn)階段，不論從政策制度、人口結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式方面來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于探索起步階段。預(yù)計(jì)到2020年，各方面都將達(dá)到足夠成熟的條件來支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高速擴(kuò)張，積極準(zhǔn)備的地產(chǎn)商在未來將大有可為。

探索“養(yǎng)老+保險(xiǎn)”新模式

隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景幾乎被各路資本一致看好。國泰君安的研究報(bào)告指出，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于探索起步階段。預(yù)計(jì)到2020年，65歲以上人口占比達(dá)到12%，無論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商自身找到適合的商業(yè)模式，還是政府出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，屆時(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來高速擴(kuò)張期。

現(xiàn)階段，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要參與者為房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)公司，雙方大多各自為戰(zhàn)。保利地產(chǎn)與太平人壽實(shí)現(xiàn)全面戰(zhàn)略合作，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)與險(xiǎn)資龍頭企業(yè)聯(lián)手發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)，在業(yè)內(nèi)堪稱是首次。

根據(jù)雙方的合作意向，保利地產(chǎn)將充分發(fā)揮其在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目儲(chǔ)備等專業(yè)優(yōu)勢(shì)，而太平人壽則將利用其保險(xiǎn)資金、客戶資源優(yōu)勢(shì)，共同發(fā)掘健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資機(jī)會(huì)。具體項(xiàng)目上，將充分考慮雙方的資金特性，設(shè)計(jì)適合的交易結(jié)構(gòu)，合作方式包括但不限于直接開發(fā)建設(shè)、收購、改建等多種模式，打造專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的中高端養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

同時(shí)，針對(duì)開發(fā)融資渠道狹窄等問題，雙方擬在近期聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首只專注于健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，首期資金規(guī)模約10億元，未來將達(dá)到100億元。基金前期的核心目標(biāo)是在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)式覆蓋，后期將繼續(xù)沿著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸，投資孵化一些醫(yī)療、健康項(xiàng)目。

盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景可觀，但漫長的投資回收周期也令很多開發(fā)商頭疼。根據(jù)保利地產(chǎn)的測(cè)算，按照單個(gè)養(yǎng)老床位20萬的投資估算，若實(shí)現(xiàn)100個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、2萬張養(yǎng)老床位的運(yùn)營，僅前期的投資就要40億元，資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會(huì)低成本資金的支撐，單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。

黃立沖認(rèn)為，國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金周期不匹配。支撐房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款多為短期資金，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要長期資金。地產(chǎn)商無法沉淀大量資金進(jìn)行持有運(yùn)營，只能通過出售產(chǎn)權(quán)來回籠資金，所以多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目最終淪為賣房概念。

“與之相對(duì)，保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老地產(chǎn)有天然優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司的大量長期資金，需要尋找穩(wěn)定回報(bào)的投資出路，而養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，受經(jīng)濟(jì)周期影響小，更多與人口結(jié)構(gòu)變遷相關(guān)，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流”，黃立沖認(rèn)為。

侯立科認(rèn)為，如果地產(chǎn)商與保險(xiǎn)資金能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能更好地完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的生態(tài)體系。相對(duì)于保險(xiǎn)資金，地產(chǎn)商的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營管理，對(duì)市場(chǎng)嗅覺更為靈敏，能更好地發(fā)掘客戶需求；保險(xiǎn)資金由于其資金使用期限較長，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好可以解決其資金“長短錯(cuò)配”的問題，解決了地產(chǎn)商資金沉淀的難題。

正因如此，保利地產(chǎn)與太平人壽的合作，有望開創(chuàng)國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，為建立長期、穩(wěn)定、良好的合作關(guān)系，保利地產(chǎn)與太平人壽此次以“總對(duì)總”的模式開展全面深入合作。在政策和法律允許的范圍內(nèi)，雙方各自發(fā)揮自己在信息、資金、技術(shù)、客戶、人才等方面的優(yōu)勢(shì)，開展包括養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)搭建、針對(duì)保險(xiǎn)客戶的養(yǎng)老服務(wù)、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究等合作。

此外，一位養(yǎng)老地產(chǎn)專家還認(rèn)為，目前已經(jīng)有部分保險(xiǎn)公司實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保險(xiǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合，比如說客戶在享有保險(xiǎn)利益的同時(shí)，還可以享受到入住養(yǎng)老社區(qū)的資格，保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用于來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。對(duì)于地產(chǎn)商而言，在成功嫁接了保險(xiǎn)資源后，相對(duì)于簡單的銷售或者租賃，未來在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還可以結(jié)合保險(xiǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營運(yùn)模式的創(chuàng)新。

培育全產(chǎn)業(yè)鏈

除了嫁接低成本資金，克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，養(yǎng)老需求無疑是巨大的，然而以租賃床位和醫(yī)療照料為主的盈利性養(yǎng)老服務(wù)（尤其是社會(huì)資本所進(jìn)入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人還將以居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主，這也是目前大部分社會(huì)資本進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，卻鮮有成功的重要原因。

保利地產(chǎn)的研究也發(fā)現(xiàn)，中國老年人對(duì)傳統(tǒng)的家庭關(guān)懷以及情感需求，是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的因素。因此，其判斷以居家為基礎(chǔ)（約九成老人）、以社區(qū)為依托（7%的老人選擇）、以機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充（3%的老人選擇）的“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系，仍是未來中國養(yǎng)老的主要方向，居家和社區(qū)養(yǎng)老將是企業(yè)下一個(gè)發(fā)力的方向。

今年以來，保利地產(chǎn)在成熟社區(qū)推出的“和熹健康生活館”正式營業(yè)。與此前推出高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“和熹會(huì)”不同，保利的社區(qū)養(yǎng)老計(jì)劃以和熹健康生活館為據(jù)點(diǎn)，形成閉合的健康養(yǎng)老生態(tài)鏈。健康生活館采用O2O模式運(yùn)作，線下部分將以“大健康”為特色，為社區(qū)中老年人群提供包括健康管理服務(wù)、特色助老服務(wù)、傳統(tǒng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)對(duì)象不僅涵蓋保利社區(qū)，同時(shí)也將以保利社區(qū)為核心輻射周邊更多人群。

截至目前，和熹會(huì)已成功登陸北京和上海，和熹健康生活館則計(jì)劃在廣州、北京、上海、佛山、成都、武漢等6個(gè)區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，2015年保利地產(chǎn)計(jì)劃籌建11個(gè)和熹健康生活館，包括3個(gè)旗艦店，目前廣州和上海已經(jīng)試營業(yè)。

此外，保利地產(chǎn)也規(guī)劃自己的互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老服務(wù)模式，目前在打造線上網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，對(duì)所有的客戶資源進(jìn)行大數(shù)據(jù)管理。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊指出，未來隨著“健康生活館”的服務(wù)逐步深入和被客戶認(rèn)可，與客戶之間培養(yǎng)出較強(qiáng)的黏性后，將可以利用這些大數(shù)據(jù)資源，衍生相關(guān)增值服務(wù)，與保利旗下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至其他外部機(jī)構(gòu)合作。

與此同時(shí)，盡管越來越多企業(yè)意識(shí)到，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于服務(wù)，但這也要求企業(yè)在開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)之余，還要繼續(xù)整合醫(yī)療、保健、護(hù)理等行業(yè)資源，對(duì)企業(yè)提出了更高的要求；同時(shí)，如何培育專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營和護(hù)理團(tuán)隊(duì)，也對(duì)企業(yè)長期涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提出了考驗(yàn)，轉(zhuǎn)型意味著機(jī)遇，也面臨著挑戰(zhàn)。

作為央企，保利地產(chǎn)意識(shí)到養(yǎng)老問題關(guān)乎國計(jì)民生，需要號(hào)召更多的社會(huì)力量參與中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)中。為此，保利地產(chǎn)經(jīng)過多方面努力，并得到中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國保利集團(tuán)公司和廣東省老齡工作委員會(huì)洽商并報(bào)請(qǐng)商務(wù)部批準(zhǔn)，第二屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)于今年11月6日在廣州保利世貿(mào)博覽館開幕。

作為國內(nèi)首屈一指的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)，本屆展會(huì)規(guī)模達(dá)1.8萬平方米，吸引來自全球各地的200余家知名企業(yè)參會(huì)，來自全球14大產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)秀企業(yè)代表聯(lián)袂出席，在養(yǎng)老房地產(chǎn)及建筑配套、康復(fù)護(hù)理、養(yǎng)老智能化、食品藥品保健品、老年金融及生活用品等方面向業(yè)界呈現(xiàn)最前沿的技術(shù)、產(chǎn)品以及解決方案，涵蓋了中國老齡產(chǎn)業(yè)鏈目前發(fā)展的全部形態(tài)與最新成果。

在胡在新看來，目前健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，各個(gè)參與主體應(yīng)當(dāng)攜手合作，發(fā)揮自身的差異化優(yōu)勢(shì)。比如說，開發(fā)商可以發(fā)揮自身在物業(yè)管理、適老化改造和新建養(yǎng)老社區(qū)方面的優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)公司則可以發(fā)揮自身的資金優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還可以與保險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流；養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)，可以吸收開發(fā)商和保險(xiǎn)公司作為合作伙伴，共同打造專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和養(yǎng)老服務(wù)品牌；其他社會(huì)主體，則可以繼續(xù)補(bǔ)充資源，集合各界的力量共同完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。



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