受益于廣州“南拓”的戰略構想，“十二五”期間，番禺以“廣州城市副中心”定位來全面規劃發展，重點開發打造廣州南站、大學城、番禺新城、亞運新城等七大板塊。隨著規劃帶來的利好，番禺商業地產也迎來了發展的春天。以萬博商圈為例，萬達商業廣場、天河城購物中心、海印商貿城、廣晟數碼產業總部、奧園智能產業總部等多個大型商貿項目已經進駐，未來總體商業規模將超過十個天河城。因此，在業內人士眼中，番禺商圈未來發展潛力巨大。
交通提速 番禺商業地產發展將受益
據近日媒體報道，橫穿番禺的地鐵7號線將提前一年，原計劃2017年開通的地鐵，在2016年就可以開通。根據地鐵進度，地鐵7號線土建已經完成了85%，近日，廣州地鐵方面透露，根據現在的工程進度看，因為拆遷比較順暢，而且管線拆改比較簡單，從現在的工程進度看可以提前一年，力爭在2016年底開通7號線。
對于番禺來說，這是一個盼了很久的利好消息。業內認為，地鐵7號線的建設未來將進一步成就番禺萬博CBD這一被稱之為“廣州第四商圈”的板塊。番禺萬達廣場的開業和區內眾多綜合體項目的建設也使該區的商業未來不是一個局限于區域內的商圈，而是一個完全外向型的商圈。
番禺板塊的商業地產項目近年來非常多元，除了大體量購物中心的進駐，商鋪、公寓甚至寫字樓等物業都不斷推新。業內認為，近年來，番禺地區商業地產越來越是多元化、數量越來越多，這是“十年磨一劍”厚積薄發的必然結果。受益于廣州的“南拓”戰略，拉開城市建設，開辟新城區，番禺就迎來了發展東風，但到廣州南站2004年開始建設，2010年春節前投入使用，整個番禺板塊商業地產都沒有真正騰飛，直至近兩年隨著萬博商圈的日益成型，廣州“十二五”期間規劃的“廣州新城”才算看到了一點雛形，所以經歷了10多年的發展，商業地產取得這樣的成績是有其必然性的。
“南拓”戰略確實從人口，產業轉移等方面給番禺商業地產帶來的全新發展機遇，目前的發展狀態當然不是它的極致。廣州市政府2015年12月新提出的“空港海港創新港成廣州發展三大增長極”，專家認為，其實作為廣州大學城的“地主”，番禺擁有極大的比較優勢，因為廣州國際創新城坐擁華南地區最豐富的人才資源。而作為“南拓”戰略核心的廣州南站，直至今日還未被激發，所以廣州發展三大增長極，其實應該增加一級，就是番禺廣州南站的“高鐵樞紐港”。擁有全廣州最多的1000畝以上超大居住社區、全國三大高鐵樞紐站的輻射力、廣州最多的創意科技園區、廣東省70%以上的大學、地鐵與城市快線確保與廣州唯一的大中央商務區無縫對接，這些就是番禺商業地產發展的優勢。
超大體量商業聚集 轉型升級已成課題
以天河珠江新城為中軸線的中心，再向南、向北延伸，萬博中央商業區正是位于廣州新城市中軸線南端的廣州城市次級公共中心——番禺新城，而且還是它的重要組成部分。萬博中央商務區的發展定位為現代信息服務業總部基地，以信息服務業、總部經濟、中介機構、大型商業集聚為主。它毗鄰長隆、漢溪和廣州火車南站，是廣州軌道交通3號線上的重要節點，將建成番禺未來的CBD。與白云新城一樣，番禺新城是未來廣州力推的六大功能區之一，其中位于核心位置的萬博板塊，專家認為未來更有望成為次于北京路、上下九、天河城之后的“廣州第四商圈”。
在這片體量巨大的商圈中，商業購物中心的匯聚，卻同樣面臨商業轉型升級的挑戰。萬博商圈首個開業的大型商業綜合體項目番禺萬達廣場，在早前便傳出其中的萬達百貨關店新聞，引起業界廣泛關注。在業內人士看來，事件反映出在電商網購沖擊下，傳統大型購物中心的消費模式也面臨轉型陣痛。
近日，“廣州番禺萬達百貨關店”又有了后續消息。有業內人士透露，廣州番禺萬達廣場規模約2.5萬平方米的萬達百貨區域合并到購物中心，萬達百貨騰出的空間將重新做規劃，視情況將引入健身、美容、培訓、兒童、書店等體驗業態。據了解，未來番禺萬達廣場將朝著壓縮零售面積、重新劃分商業業態、加入體驗型業態、提高運營績效的方向變化。
番禺萬達廣場2014年11月8日開業，總建筑面積達51.15萬平方米，其中購物中心面積達18.87萬平方米。番禺萬達廣場商管公司有關負責人透露，番禺萬達百貨已經退租完畢，新的區域計劃引入健身、美容、培訓、兒童等體驗型業態，并搭配有快時尚、運動、黃金珠寶等零售業態，12月份新的品牌陸續進場裝修，目前正在走流程，2016年1月將會整體開業。
樣本
超大型商圈首要去“同質化”
經過十數年的發展，番禺的住宅板塊已經接近成熟，如今已經到了商業大開發時代。可以說番禺的商業項目幾乎是以每年數倍的速度在增長，商業項目呈現井噴之勢。而當中不能不提的當屬番禺的萬博商圈。
據不完全統計，如今，番禺大萬博商圈已吸引萬達集團、海印集團、天河城集團、奧園集團、敏捷地產、中鐵建工、廣晟集團、四海集團、佳創集團、招商地產等多家企業齊齊進駐，它們的入場為大萬博商圈帶來了最龐大的商業配套，在番禺大道沿線形成了獨具番禺特色的擁有數十個商業項目排列的超級商業長廊。
萬博CBD板塊占地1.5平方公里，總投資約360億元，坐擁180萬平方米地下空間，其360萬平方米的總體量超過了珠江新城兩倍以上，相當于約10個天河城廣場，被譽為廣州第四個超大型商圈。
萬博商圈紅火的發展勢頭與它的交通規劃不無關系。萬博商圈受益于華南快速干線、新光快速，兩條線路均為南北向可至廣州市區各地，在不堵車的情況下，15-20分鐘便可到達珠江新城。與此同時，在公共交通上又有地鐵3號線（南北向，從番禺廣場至天河客運站），還有即將開通的地鐵7號線（廣州南站始發，人稱“番禺專線”）穿行于此，交通路網四通八達，奠定了萬博商圈成為廣州“第四商圈”的基礎。
業界認為，萬博商圈具有大型化、商業化、高端化、密度化、集群化等個性特征。這些特征是城市化后期，都市商業的典型特征。如果說上下九是步行時代，北京路是自行車時代，天河路是公交車時代，萬博商圈就是汽車時代了。這樣比較，未來的商業產生的空間將會遠遠大于現有的商圈所展示的輻射力和總量。
在互聯網這個大背景下，整個商業的結構和格局都在改造。整個萬博商圈出現了一種新的商業生態鏈，這種生態鏈越來越清晰，越來越給人充滿遐想空間。旅游業、餐飲業、娛樂業、休閑業等有機融合，而這個商業鏈的最大特征是共享人流，業態非常的完整。一個是有主題購物中心，也有采購中心，也有商業文化的性質，同時有電子商務，也談到互聯網+，旅游景區、創客創意園、還有文化娛樂相關的。這樣的業態體量豐富了新的商業生態，展現出一個嶄新的格局。
另一方面，過百萬的規模為這一區域帶來廣闊的商業前景的同時，也帶來了非常大的商業變革的挑戰。至今為止不管是萬達也好，還是萬博中心天河城折扣店，甚至于多如牛毛的公寓項目，都面臨同質化的困境。當萬博商業最終落地的時候，如何解決同質化問題現時仍然是沒有定論。
業界聲音
番禺商業地產發展在于提質而非擴容
高力國際咨詢服務華南區董事 陳厚橋
目前番禺商業地產依托的產業聚集還不清晰，規模還不夠大，集中體現在區域帶動和輻射力不足，之前廣州南站的規劃對產業發展引導與支撐缺乏。 番禺商業地產發展的當務之急在于提質而非擴容，如何基于現有規劃完善產業集群是當下關鍵。
它的定位應圍繞廣州現有2+3+9格局的九片區中廣州南站商務區和廣州國際創新城，既與受大中央商務區輻射與其錯位互補，又需要利用南站和大學城資源及已成型產業基礎形成自己獨特產業發展方向。
與其他商業地產板塊相比，番禺的特點是城區不強、近郊區不弱，特色在于依托主打居住功能華南板塊，在廣州南站-長隆漢溪-萬博-廣州國際創新城-廣州國際商品城一線逐漸形成特色主題公園式旅游文化商業、歐美式商務花園式的創意科技產業園區、以及廣州獨特的駕車消費型近郊MALL等商業形態。最終，區域中心型商務區加舊金山灣區的硅谷或臺灣新竹科技園模式會是可能的發展方向。
萬博CBD-漢溪-南站
可以構建珠三角的核心商圈
廣州資深房地產專家 韓世同
萬博商圈加上漢溪、再加上南站協同發展，萬博CBD-漢溪-南站可以構建珠三角的核心商圈。實際上整個區域分布RBD是有條件的，萬博商圈更像CBD，但整個還是RBD的環境、氛圍和區域更廣泛。番禺可以跟天河商圈和珠江新城差異化發展，番禺本身具有很大的優勢，南站有輻射整個珠三角的軌道交通，還有輻射全國的高鐵網絡。目前，商貿和物流還沒有怎么發展，商品集散地目前還是比較空白，僅僅局限在客流，物流方面沒有怎么形成。建議跟鐵道部門研究：物流方面的高鐵運輸能不能開展。萬博這塊將引入微軟等的一些機構，汽車文化中心、物流、還有數碼等的核心定位，這些個體項目定位非常精準、清晰，這就需要把各自的優勢和積極性調動和發揮起來。
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