作為提升商業地產流動性最重要的方式之一，資產證券化近幾年逐漸成為地產商們關注的重點，如萬達的“穩賺1號”、鵬華前海萬科REITs等都屬于資產證券化的范疇。其中REITs（房地產投資信托基金）作為舶來品，這一理念自引入國內后獲得了地產商們的青睞。
專家認為，商業地產是未來REITs主要方向，主要原因在于商業地產租金回報率較高且便于統一運作。
REITs引領新風潮
在日前舉辦的第十一屆中國地產金融年會上，專家學者就我國REITs發展現狀、未來發展方向進行了解讀。
隨著資產證券化的興起，REITs正在成為地產商們的關注熱點。有專家指出，從房地產信托發展的趨勢看，全業態、全產業鏈投資將是信托未來外延式擴張的方向，而REITs將是房地產信托未來創新發展的突破方向。
據了解，REITs又稱房地產信托投資，是一種將房地產資產進行證券化的金融產品，它匯集諸多投資者的資本，通過持有并經營公寓、購物中心、寫字樓和倉庫等收益型房地產，或投資地產相關證券的公司或商業信托來進行收益。
一般而言，REITs是由持有的物業作為資產池，其未來租金收益及出售變現為現金流作為收入來源而發行的證券，發行REITs可以給投資者提供更具流動性的地產投資工具，亦可以為開發商提高周轉率。
目前國內的REITs正處于高速發展時期，不少企業也紛紛開始探尋如何在REITs這一新道路上前進，蘇寧集團就是先驅者之一。
此前，蘇寧云商聯合中信金石創設的“蘇寧云創”私募REITs正式掛牌上市，標志著中國首只以商業物業租金為支持的商貿物業私募“REITs”的誕生。對于這一產品，蘇寧表示，“本次交易將使得公司在交易完成當年確認利潤的基礎上，為公司降低資產負債率、改善各項財務指標，并實現現金流入，增加營運資金。”在以萬達、萬科為代表的商業地產運營輕資產化成為行業方向和資產證券化實現REITs突破的關鍵階段，“蘇寧云創”一時成為商業地產領域和資產證券化領域內的關注點之一。
在第十一屆中國地產金融年會上，中信金石基金管理有限公司投資部負責人羅霄鳴發表了演講，他認為，通過構建REITs的產業鏈條，能夠循環地以滾動資金進行再投資，從而獲取線下資源，然后再變現，這些方式合在一起就能夠幫助蘇寧在格局中間尋找新的契機。
除了蘇寧以外，9月30日上市的鵬華前海萬科REITs也吸引了各方注意。作為國內首只公募REITs基金，鵬華前海萬科REITs在合同生效后的10年封閉運作期內，將以不高于基金總資產50%的比例投資萬科前海公館股權，以獲取商業物業穩定的租金收益機會。同時，還將以不低于50%的基金資產投資于依法發行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產和低風險的二級市場權益類資產的投資收益機會。普通投資者大約用1萬元，即可成為萬科前海企業公館的房東，從而分享商業地產租金收益。
自上市以來，鵬華前海萬科REITs交投活躍，上市第一天，成交額就超過5000萬元，業內人士對這一基金的投資前景比較期待。
據中國商報記者了解，目前，國際上REITs所持有的物業主要是商業地產，包括寫字樓、零售物業等，一方面是由于商業地產的租金回報率較高且較為穩定，另一方面商業地產類型眾多，可通過投資不同類型、不同區域的商業地產分散風險。
我國已出現的私募REITs產品——中信啟航和中信蘇寧，持有物業分別為寫字樓和零售物業，均為商業地產。專家表示，商業地產將是未來REITs發展的主要方向，當前制約REITs發展的除了制度因素外，最主要問題就是物業回報率較低，而商業地產的回報率相對較高，較住宅地產而言更具備REITs化運作的可能性。當前一線城市甲級寫字樓市場回報率為6%左右，遠高于住宅地產2%的租金回報率。就寫字樓而言，一線城市或更具備REITs發展的空間。從當前供需狀況來看，北上廣深甲級寫字樓空置率均值在6%左右，顯著低于二線城市的23%。
助推實體企業發展
盡管REITs在國內是個熱點話題，但它并沒有得到有效的推廣和應用，一方面是制度原因，另一方面也有不少企業對它產生誤解，認為只是房地產企業相關的工具。那么REITs對于實體企業到底意味著什么？
“蘇寧云創”的資產證券化，以特定資產管理計劃嵌入私募基金的形式實現了11家優質門店的基礎資產出表，實現了當期40多億規模的現金流入，獲得資產差價收入近20億元，在彌補當年巨額經營虧損之后，使得蘇寧電器在2014財年實現了近10億元的當年盈利。
羅霄鳴表示，不少企業認為現在跟物業涉及的交易活動都面臨很高稅費，企業做REITs的成本可能很高。“但是這里面有誤區，物業成本真的是企業關注的財務成本嗎？財務成本更多和經營相掛鉤，像蘇寧這樣一個對整個的經營毛利率非常敏感的企業，竟然選擇了用REITs做融資，這個時候財務成本就不重要嗎？所謂的成本的節約只是自己企業內部投資部門對主業經營部門的補貼，這種情況下拆開單獨看，它應該是真正的跟你的物業投資部門相掛鉤的行為，它帶來的額外的成本并不應該進入到經營部門的業務考量中去。如果單純的從物業是否該投資、變現的角度看，可能會大不一樣，財務測算也會有不同表現。”
此外，羅霄鳴還認為，用REITs做資本運作也并不僅僅是為了融資。對蘇寧而言，它的REITs產品就并不單單只是一個融資工具。“對于一般性的企業，其實自持物業部分應該單獨掐出來，當你持有物業是自身行為的時候，我們REITs這個動作其實更多的是利大于弊的。就像持有股票一樣，如果說完全不考慮它在資本市場進行交易，這個東西本身對于你的資產配制管理是非常低效的，如果充分地把它當成投資工具，那就非常重要。所以REITs并不僅僅是一個融資工具，可以跟企業的戰略相結合，也可以跟企業資產管理考量相結合。”
探索中前進
在國外較為成熟的金融體系下，商業不動產是最為重要的基礎資產之一。得益于REITs具有較高長期回報率、能實現政府、開發商和投資者的共贏、可使房地產投資化整為零等優勢，國外REITs最近40年一直保持高增長，截至2015年1月，美國上市開發商總市值520億美元，而上市REITs總市值達9594億美元。但目前國內由于種種原因，REITs一直缺乏相關制度和法規政策的支持，在這種情況下，開發商和業主就會為提高投資流動性和信息透明度開辟其他途徑，實現房地產金融投資的創新。
實際上，作為中國商業地產基金的領跑者，高和資本5年前就開始“資產精裝修”模式的嘗試，這也是高和在私募REITs探索之路上的第一步。“資產精裝修”創造了優異的投資業績，但該模式僅針對超高凈值和高凈值客戶，投資門檻達千萬元甚至億元人民幣以上。
但高和也未忽視普通投資者這個逐漸龐大的市場，今年1月高和資本發布了運用眾籌理念創新設計的私募REITs產品“高和寶”，面向內部員工發售，投資門檻僅5萬元，同時不失高收益，希望通過金融創新的方式使商業地產這頭非常笨重的大象“飛起來”。這一產品的推出打破了高凈值投資人和機構投資人壟斷核心商業物業投資市場的局面，并獲得了巨大成功，一天之內認購即超3倍。
高和資本推出的高和寶包括高系列、和系列、暢系列。住建部政策研究中心主任秦虹在第十一屆中國地產金融年會上向記者表示，在持有階段的高和寶，通過互聯網金融來投資它的商業地產的租金回報項目，可以說在一定程度上有私募REITs的性質，可被視為類私募REITs。“在中國的REITs還沒有正式管理規定、廣泛推行和具有廣泛交易場所這些規則制定的情況下，互聯網金融的私募REITs的出現可以說也是一個積極的探索。它把過去大額的商業地產、低頻交易的商業地產變成了小額的眾人投資的高頻交易的私募地產，這是對資產證券化發展的一個積極的探索。”
除了企業的積極行動，政府對REITs這一中國市場的新興事物的探索也正在進行。在鵬華前海萬科REITs的推出過程中，證監會的支持就起到了重要的作用。鵬華基金副總裁高鵬在第十一屆中國地產金融年會上說：“我們是從2012年開始在前海尋找能夠做公募REITs的標的物，也有幾輪更換，到2014年9月份我們打算跟萬科聯手做試點，從2014年9月份開始到2015年4月份報到證監會，實際上這里面有很多法規要融合。現在看本身這個產品有很多被市場購并的地方，所以從這點突破來講，中國證監會對股權類的REITs是給予極大的支持。”
今年初，住建部出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，其中提及“大力發展住宅租賃市場是開啟REITs的必由之路”，但并未過多描述如何開啟。盡管目前政府還沒有明確的REITs相關政策，但日前中國房地產估價師與房地產經紀人學會對外披露了一份由其制定的《房地產投資信托基金物業評估指引（試行）》（中房學〔2015〕4號），被稱之為當前首個中國版REITs專業物業評估規范性文件。
業內人士表示，這會促進中國REITs的進一步發展，但部分環節仍需分工和獨立，尤其是評估機構的獨立性需要決策層去推動。
從去年中信啟航專項資管計劃登陸深交所進行協議轉讓，到前不久鵬華前海萬科公募REITs上市，中國版的REITs正在實踐層面的探索路上不斷前行。但第一太平戴維斯高級董事黃國鈞表示，嚴格意義上，上述REITs產品還不是真正意義上的公募REITs產品，跟國際上的REITs還有很大差距。
目前國內這些類REITs產品主要存在三方面的問題，一是針對特定投資人，無法在公開市場發行并交易；二是有預期年化收益，和市場波動并不掛鉤；三是無法做到像上市公司那樣，進行公開的信息披露。
有關專家認為，REITs的推廣需要多個領域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于稅收，只有稅務部門對租賃物業實行稅收優惠，REITs的收益率才能有所改觀，更多的投資者才會進入這一領域。
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