分羹資產(chǎn)證券化市場 房地產(chǎn)首現(xiàn)購房尾款ABS

核心提示：該項目由世茂房地產(chǎn)聯(lián)合匯添富資本管理有限公司（以下簡稱“匯添富資本”）、金杜律師事務所共同推出，匯添富資本擔任管理人，剛于10月30日獲上海證券交易所通過。

　　11月13日，“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項管理計劃”宣布完成發(fā)行，意味著國內(nèi)市場上首單購房尾款資產(chǎn)證券化項目（以下簡稱購房尾款ABS）正式出爐。

　　該項目由世茂房地產(chǎn)聯(lián)合匯添富資本管理有限公司（以下簡稱“匯添富資本”）、金杜律師事務所共同推出，匯添富資本擔任管理人，剛于10月30日獲上海證券交易所通過。

　　值得關注的是，今年以來，資產(chǎn)證券化市場已出現(xiàn)多個龍頭房企的ABS項目，例如萬達“穩(wěn)賺1號”、鵬華前海萬科REITs。

　　而另一方面，今年是資產(chǎn)證券化騰飛之年，實力雄厚的基金公司均有不同程度的試水，基金子公司投行化無疑是行業(yè)趨勢。大資管時代背景下，房企不斷拓寬融資渠道，催生多個高收益的金融產(chǎn)品，不僅加強了資金流動性，也獲得了市場關注，金融創(chuàng)新已然成為房企趨之若鶩的一個新板塊。

　　不難想象，資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，房企對于將旗下項目資產(chǎn)證券化是非常樂意的。克而瑞信息集團執(zhí)行董事丁祖昱指出，前幾年由中小房企引發(fā)的以信托產(chǎn)品為主的金融熱潮已經(jīng)過去，未來的房地產(chǎn)金融將由規(guī)模房企和品牌房企主導。

　　首個購房尾款ABS

　　自去年12月實行備案制以來，上交所一方面繼續(xù)推動大類基礎資產(chǎn)的發(fā)展，另外一方面特別重視對創(chuàng)新基礎資產(chǎn)類型項目的研究與推進。

　　據(jù)購房尾款ABS的項目經(jīng)理透露，項目得到了上海證券交易所的大力支持，并且中誠信證券評估有限公司給予了該計劃AAA評級。由于“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項管理計劃”是業(yè)內(nèi)首單購房尾款ABS，并無現(xiàn)成經(jīng)驗可以借鑒，匯添富資本做了很多開創(chuàng)性工作。設計產(chǎn)品時，與金杜律師事務所以及上海證券交易所等合作機構前后進行了多輪論證及改進，風控措施設計縝密，同時完成了全部的證券銷售工作。產(chǎn)品獲得了機構投資人的大力追捧，發(fā)行當日共獲得了3倍的超額認購。

　　該計劃以世茂集團旗下位于一、二線城市的項目公司對其購房者的購房尾款應收賬款作為基礎資產(chǎn)，將南京海峽開發(fā)、福建世茂置業(yè)、廈門市世茂新紀元等項目公司涉及的購房尾款進行資產(chǎn)證券化，然后上市交易。

　　發(fā)行半個月不到即完成發(fā)行，業(yè)內(nèi)人士對于這一首單購房尾款資產(chǎn)證券化項目頗為關注。分析人士指出，“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項管理計劃”對應的購房尾款應收賬款市場容量很大，將有望成為交易所證券化產(chǎn)品的重要組成部分之一。

　　克而瑞研究中心分析師蔡建林認為，一些城市要求建筑封頂，銀行才將購房尾款發(fā)放給開發(fā)商，對于擁有不少超高層項目的世茂來說略顯吃虧，通過購房尾款資產(chǎn)證券化，可以盤活世茂的這些資產(chǎn)、提前回籠資金，并且這部分資金的回收風險極低。

　　世茂房地產(chǎn)通過這樣的方式，只需要支付有限的利息便可以提前拿到尾款，而投資人這塊也能夠拿到一個相對穩(wěn)定的回報。

　　分析人士認為，對于世茂而言，這不僅開啟了一條低成本融資渠道，且盤活了資產(chǎn)（購房尾款），進一步優(yōu)化了財務結構。與綠地控股頗為接近的是，世茂房地產(chǎn)也喜歡開發(fā)超高層建筑，這類項目回款慢已成業(yè)內(nèi)共識。

　　本次購房尾款ABS的獲批，是今年世茂力奪全國首單物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目之后的又一次創(chuàng)新，也是繼其完成74億公司債發(fā)行后的又一次低成本融資。

　　丁祖昱指出，購房尾款ABS對于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的示范作用主要有以下幾個方面：首先，現(xiàn)金流是房企的生命線。特別對規(guī)模房企來講，尾款所占據(jù)的比例巨大，如果能夠有一款證券化產(chǎn)品把尾款全部變現(xiàn)的話，將大大改善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

　　其次，各種房地產(chǎn)證券化從規(guī)模來講都相對較小。以世茂之前的物業(yè)費資產(chǎn)證券化為例，世茂2014年年報數(shù)據(jù)顯示，包含物業(yè)收入的其他收入一項總額也僅6.5億，物業(yè)費資產(chǎn)證券化規(guī)模不可能做得非常大。

　　例如前7強房企的銷售規(guī)模在千億以上，前10強能達到600億以上，以10%尾款來講也是60-100億的規(guī)模，即便是50強房企也有10多億的規(guī)模，由此可見尾款的證券化完全能做成上千億的市場。這樣的房地產(chǎn)金融才對房企有意義。

　　最后，從房款出發(fā)，實際還可以做更多的類似房款證券化嘗試。銀行按揭款目前放下來也有三個月左右的周期，把這三個月周期也做成證券化的話，實際市場規(guī)模還會更大。

　　然而，丁祖昱提醒道，牽涉到房款的證券化，大家都會有各種風險方面的擔心，特別是道德風險。之前假合同騙貸的情況就屢見不鮮。

　　房企欲分羹資產(chǎn)證券化市場

　　值得關注的是，自2014年年底由審核制轉為備案制以來，我國的資產(chǎn)證券化市場開始迅猛發(fā)展。WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月11日，目前存量資產(chǎn)證券化項目為322只，發(fā)行總額為8378億，其中證監(jiān)會主管ABS發(fā)展迅速，目前存量項目數(shù)量為158只，發(fā)行總額為1908億。

　　房企想在這里面分一杯羹，無非是看中背后龐大的資金流動性。正如9月底一次公開活動上，昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強表示，從房地產(chǎn)金融來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)證券化的市場空間非常大，如商業(yè)地產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化，足以騰挪出10萬億資金。

　　致力于資產(chǎn)證券化的龍頭房企不在少數(shù)。例如今年4月份，綠地香港與阿里巴巴聯(lián)手推出地產(chǎn)寶，將旗下房地產(chǎn)項目資產(chǎn)證券化， 首單規(guī)模計劃達到2億美元。

　　今年6月，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金獲批，成為國內(nèi)首只獲批的公募REITs基金。裝入資產(chǎn)包的主要是萬科前海企業(yè)公館的租金收益。

　　據(jù)透露，前海企業(yè)公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達到100%，作為一只封閉式混合型公募REITs，其公募形式?jīng)Q定了任何符合條件的投資者都可以認購，預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。這也意味著，前海企業(yè)公館一年內(nèi)將產(chǎn)生1.65億元（理論值）的租金收益。

　　根據(jù)產(chǎn)品設計，后期該產(chǎn)品將裝入封閉式基金的法律結構并通過證券交易所上市交易，投資人除了發(fā)行期認購之外，可以通過二級市場進行買入和賣出交易。

　　9月初，金科股份通過證券資產(chǎn)管理公司設立招商創(chuàng)融-金科物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃1號，并通過專項計劃發(fā)行資產(chǎn)支持證券進行融資。該計劃擬發(fā)行總規(guī)模不超過15億元，募集資金將用于補充新能源產(chǎn)業(yè)及輔業(yè)產(chǎn)業(yè)流動資金，還款來源為金科物業(yè)旗下運營管理的金科花園、金科麗苑等68個物業(yè)的物業(yè)服務費收入。

　　萬達則推出“穩(wěn)賺1號”產(chǎn)品，這款由萬達投資發(fā)起的全新互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品以萬達集團的強勢信用作為支撐，基礎資產(chǎn)是特定的萬達廣場項目，由萬達商管統(tǒng)一進行招商運營管理，投資人以成本價投入萬達廣場，即可獲得租金和資產(chǎn)增值的雙重穩(wěn)定收益，將以往金融機構參與優(yōu)質(zhì)項目的機會讓渡給萬達業(yè)主，相當于萬達廣場的原始股。


本文來源于21世紀經(jīng)濟報道，作者劉易斯，圖片源自網(wǎng)絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！