平安系滲透地產(chǎn)圈：拿地+入股房企 提速地產(chǎn)布局

核心提示：在土地市場頻頻露面的背后，是平安系多個房地產(chǎn)平臺投融資體系的日趨成熟。2011年平安壽險獲得了中國保監(jiān)會下發(fā)的投資PE和不動產(chǎn)的雙牌照，成為國內(nèi)首家擁有“雙牌照”的保險公司，由此打通了投資國內(nèi)和海外不動產(chǎn)的資金通道。截至今年三季度，平安集團(tuán)投資性房地產(chǎn)的金額246億元，較去年年底173.7億元的金額增長了41.6%。

　　成為朗詩地產(chǎn)第二大股東、首次進(jìn)軍美國物流地產(chǎn)，平安系在房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻出手。近期在房地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多舉動，不過是馬明哲和他的平安系在房地產(chǎn)投資的冰山一角。有媒體統(tǒng)計，今年前10個月以單獨(dú)或聯(lián)合形式，平安系獲得14宗土地，涉及金額約477億元。

　　在土地市場頻頻露面的背后，是平安系多個房地產(chǎn)平臺投融資體系的日趨成熟。2011年平安壽險獲得了中國保監(jiān)會下發(fā)的投資PE和不動產(chǎn)的雙牌照，成為國內(nèi)首家擁有“雙牌照”的保險公司，由此打通了投資國內(nèi)和海外不動產(chǎn)的資金通道。截至今年三季度，平安集團(tuán)投資性房地產(chǎn)的金額246億元，較去年年底173.7億元的金額增長了41.6%。

　　仲量聯(lián)行國際資本部中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏認(rèn)為，除了以股權(quán)投資、債權(quán)融資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)，平安大量的資金可能會通過在國內(nèi)和境外收購商辦樓的形式來實現(xiàn)。“海外并購商辦、物流項目，可能是其重點關(guān)注的領(lǐng)域。”夏飏飏說。

　　高頻率出手

　　朗詩綠色地產(chǎn)11月18日公布了多項有關(guān)公司高層新的人事任命。

　　蘆寶翔辭任執(zhí)行董事，而被委任為集團(tuán)副總裁及南京物業(yè)開發(fā)公司總經(jīng)理的職位。對于蘆寶翔職位的調(diào)動，朗詩在公告中表示與高管的意愿有關(guān)，蘆寶翔希望投放更多時間在南京的物業(yè)開發(fā)項目。

　　朗詩高層職位同時發(fā)生變動的，還有另外幾位。其中康家東被委任為首席運(yùn)營官，王磊被委任為公司副總裁及上海地區(qū)公司總經(jīng)理，劉斌被委任為集團(tuán)副總裁及金融公司總經(jīng)理一職。

　　對于朗詩管理層的調(diào)整，分析人士認(rèn)為這與朗詩引入平安，以及公司未來發(fā)展戰(zhàn)略將發(fā)生重大變化有很大關(guān)系。

　　在進(jìn)行上述人事調(diào)整前不久，平安集團(tuán)旗下的平安不動產(chǎn)以2.14億港元（約合1.76億元人民幣）的價格認(rèn)購公司3.27億股新股后，將成為朗詩地產(chǎn)的第二大股東。

　　這是今年4月中國平安斥資62.95億港元（約合51.7億元人民幣）成為碧桂園第二大股東之后，平安系年內(nèi)入股的第二家地產(chǎn)公司。

　　“我們對這項交易充滿信心，并期待雙方未來有更全面、更深入的合作。”平安不動產(chǎn)方面11月17日向記者表示，除了在國內(nèi)的開發(fā)項目上進(jìn)行合作，雙方還將在海外地產(chǎn)項目進(jìn)行擴(kuò)張。

　　朗詩地產(chǎn)一位高層告訴記者，平安與朗詩將在海外房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)夾層融資等多個領(lǐng)域進(jìn)行合作。“除了在美國，我們也在考察進(jìn)入英國和歐洲其它國家進(jìn)行開發(fā)的可行性。在海外新的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以及地產(chǎn)投融資領(lǐng)域，都將與平安不動產(chǎn)嘗試新的全方位合作。”朗詩地產(chǎn)高層說。

　　值得注意的是，就在對朗詩地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資的前一周，平安剛剛啟動了對美國一個大型物流地產(chǎn)項目的投資。

　　中國平安10月27日宣布，公司將與美國地產(chǎn)基金B(yǎng)lumberg Investment Partners（BIP）合作投資美國的房地產(chǎn)市場。據(jù)平安公布的消息，雙方將首先投資一個價值6億美元（約合38.2億元人民幣）的物流地產(chǎn)項目。

　　這是平安首次進(jìn)軍美國的物流地產(chǎn)。平安稱，公司與BIP還物色了一批物流項目，價值超過4億美元。據(jù)平安所披露的綜合信息，近期僅在美國物流地產(chǎn)領(lǐng)域的意向投資金額，就超過了63億元。

　　首進(jìn)美國物流地產(chǎn)，出手便如此闊綽，不過是掀開了平安在海外房地產(chǎn)和基建項目的序幕。記者了解到，這家金融巨頭未來在海外房地產(chǎn)市場布局的力度，將進(jìn)一步加大。

　　平安集團(tuán)副董事長孫建一11月5日在與投資者的交流會上透露，平安將增加在海外的資產(chǎn)配置比例。

　　“非公開市場方面，平安傾向于配置成熟市場的實物資產(chǎn)，包括可以獲得穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)和基建項目。這些項目的投資回報可能高于公開市場，是目前海外投資較好的切入點。”孫建一表示。

　　地產(chǎn)系大擴(kuò)容

　　經(jīng)過多年低調(diào)深耕，平安系已經(jīng)搭建了多個與房地產(chǎn)相關(guān)的投融資平臺。這些平臺不僅有項目開發(fā)、地產(chǎn)融資，還涉及股權(quán)投資、海外地產(chǎn)并購以及二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

　　平安今年中報顯示，公司旗下的地產(chǎn)融資平臺——平安好房上半年的交易量突破100億元規(guī)模。平安信托上半年對房地產(chǎn)的融資雖然較年初減少了約26%，但房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理規(guī)模仍有524億元之巨。

　　“平臺彼此之間相對獨(dú)立、分工較明確，一些熱點領(lǐng)域還有交叉重疊之處。”克而瑞分析師房玲表示。

　　在諸多平臺中，平安不動產(chǎn)是其重要的旗艦公司。其業(yè)務(wù)范圍除了覆蓋住宅和商業(yè)地產(chǎn)，以及旅游、養(yǎng)老、工業(yè)地產(chǎn)，還包括對地產(chǎn)項目的股權(quán)和債權(quán)投資。

　　平安不動產(chǎn)官網(wǎng)顯示，公司在浙江桐鄉(xiāng)和云南西雙版納的兩個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的用地面積約2.4萬畝，總投資額高達(dá)320億元。該公司還在成都、鄭州、嘉興、溫州、上海松江投資了多個物流地產(chǎn)，其中成都龍泉物流項目總租賃面積多達(dá)45萬平方米。

　　憑借雄厚的資金實力，平安不動產(chǎn)還以股權(quán)投資或債權(quán)融資的方式展開了多種形式的布局。“開發(fā)商的管理中，其中的核心之一是資金融通和安全。以基金投資或融資的方式，平安系很容易打開市場。”房玲表示。

　　據(jù)了解，通過名為平安-地產(chǎn)股權(quán)投資基金系列，平安不動產(chǎn)對方圓地產(chǎn)和世茂在廣州番禺和南京白下區(qū)的項目，以基金形式發(fā)行了期限分別為一半年和兩年半的股權(quán)投資。

　　與其它房企的股權(quán)合作開發(fā)，是平安不動產(chǎn)布局房地產(chǎn)一種重要的形式。目前該公司已經(jīng)與保利、綠城、濱江、九龍倉、旭輝、協(xié)信等20多家房企展開了合作。經(jīng)過幾年以來多個層面的發(fā)展，這家注冊資本100億元的公司，截至去年八月的資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)近500億元。

　　分析師指出，與介入開發(fā)環(huán)節(jié)的平安不動產(chǎn)略有不同，平安系對房產(chǎn)項目的并購中有相當(dāng)一部分是通過平安人壽來進(jìn)行的。

　　公開資料顯示，平安人壽持有包括上海普安倉儲、深圳平安商用置業(yè)在內(nèi)，共計18家房地產(chǎn)投資類型的子公司。今年二月份對倫敦Tower Place大廈項目的收購，也是通過平安人壽來開展的。

　　投行人士向記者表示，在幾家險資金融機(jī)構(gòu)中，平安是對房地產(chǎn)布局較偏愛的一家公司。“在國內(nèi)尋找項目的同時，未來平安在海外投資并購的力度和金額，可能會進(jìn)一步加大。”夏飏飏認(rèn)為。


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