今年的11月11日,我國網絡零售額再創歷史新高已經毫無懸念。初步數據顯示,僅僅1小時13分59秒,2015天貓雙11全球狂歡節交易額超300億元,相比前一年,提前了9個小時47分鐘。“第一個小時成交TOP5依次是廣東、浙江、江蘇、上海、北京”。從這個發展態勢來看,僅僅天貓“雙11”一天成交700億元沒有問題。
預計隨著京東、當當、亞馬遜、蘇寧易購、1號店等其它電商數據的陸續披露,全國電商“雙11”一天的總銷售額將超過1500億元以上,可以看到“雙11”已名副其實地成為中國乃至全球最大規模的商業促銷活動,“雙11”我國網絡零售額再創歷史新高已經毫無懸念。
然而,正如之前預期,盡管淘寶、天貓等電商與各大物流公司提前溝通并做了相應準備工作,但是,今年“雙11”單單說淘寶天貓預計會產生5億個(去年為2.78億個)包裹左右,因此,5億個包裹平臺產生之后物流、配送環節勢必還會出現了延遲的現象(事實上每年如此)。
針對物流、配送環節勢必還會出現了延遲的現象,電商們不是沒有采取措施,比如2012年“雙11”之后不到一個月的時間,2012年12月1日,阿里巴巴集團與金華市人民政府簽署戰略合作協議。按協議,阿里巴巴集團及其關聯公司將在金義都市新區投資建設“中國·金義電子商務新城”,打造中國智能物流骨干網關鍵節點的首個全國樣本項目,以解決突如其來的快遞“爆倉”的現象。
“電商企業+自建物流園區”運營配送中心已大勢所趨,但仍難解快遞“爆倉”問題
此外,針對多年來快遞“爆倉”的現象。2013年開始,阿里巴巴拿出了“殺手锏”——菜鳥網絡。根據阿里巴巴相關負責人介紹,菜鳥網絡將根據歷史數據以及商家名單、備貨量等信息進行綜合的數據分析預測,通過已掌握的大數據應用能力和物流數據的信息分享,指導商家備貨。
事實上,其他電商也在采取類似的動作。比如2012年開始卓越亞馬遜宣布成都的第四大運營中心正式啟用。自此,卓越亞馬遜在國內擁有北京、蘇州、廣州、成都四大運營中心,可以快速有效地對覆蓋幾乎全國地域的卓越亞馬遜消費者提供物流配送支持。京東商城也同樣在全國買地,并在江蘇省宿遷等地籌建物流倉儲基地,以解決日益加大對物流壓力。
可以看得出,類似于卓越亞馬遜、阿里巴巴集團、京東商城等“電商企業+自建物流園區”運營配送中心已大勢所趨,從目的來看,很明顯,電商企業自建物流配送中心,主要還是為了提升送貨的速度,彌補第三方物流的不足與企業高速發展的一個瓶頸。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為,今年“雙11”至少5億個包裹突如其來,并不是上述“電商企業+自建物流園區”這些措施短期內就可以緩解的。這對于電商企業來講也值得反思其物流構架的得失,同時反過來讓“第三方物流物流”感覺到心里不安,一定程度上給房企提供了轉型物流地產的機會。
房企積極布局物流地產謀求轉型
據中國倉儲協會估算,截至2012年底,全國營業性通用倉庫總體量達6.98億平方米。但有統計顯示,截至2013年底,由12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米,占全國倉儲設施總面積的比例甚微,難以滿足以電商為主導的零售行業高速發展所產生的需求。
嗅覺敏感的開發商,考慮到物流地產的投資回報、市場實際需求與企業的戰略轉型,比如綠地集團、萬通控股、合生創展等近年來開始陸續進軍物流地產。其中,綠地去年逐步將工業物流地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進。萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發工業物流地產。合生創展也成功開發了包括廣州合生T.I.T國際產業園、北京中關村科技園亦莊園項目、合生粵港金融科技產業園等工業地產項目。其他房企也不示弱,也開始積極涉足物流領域,典型如復星、華夏幸福、富力及萬科。
從物流地產投資回報的角度來看,報告顯示,自2011年以來,國內主要城市優質倉庫整幢收購交易金額約為44億元,其中上海獨占九成,平均投資回報率高達6.7%,遠高于商業地產4.5%和高檔住宅3.0%的投資回報率;而全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。這對于房企來講,無疑成為其進行轉型的驅動力。
然而,國內房企進軍物流地產也并非易事。據觀察,近年來,外資物流地產營運商進入國內市場接近10年,占據70%以上的市場份額,其業務遍布國內經濟發達區域,像普洛斯這種龍頭企業不僅擁有豐富的開發營運經驗,背后更擁有強大的融資渠道,盡管以萬科、阿里巴巴、京東為代表的“電商派”、“房企派”也在加緊跑馬圈地,但國內地產商要從這些外資巨頭手上分一杯羹并非易事。
房企積極布局物流地產三點思考
首先,適應電商“新經濟”的需求,無論是電商企業還是房企開發運營的物流產業園區,提高物流運作的效率和送達準確率是物流產業園區首先應該解決的“軟件上”的管理問題。效率的提高主要是兩種途徑:其一是通過對于商品貨物堆放分區的科學性、易存取性的精細化管理,提高物流企業對倉儲與庫存管理的運作能力;其二是通過供應鏈方式的創新去科學管控物流配送服務商。
其次,房企開發運營的物流產業園區,做好“最后一公里”物流園區專業化服務,構建社區O2O平臺最關鍵。
以“中國·金義電子商務新城”為例,其不僅可以優化阿里巴巴集團企業內部物流管理,降低物流成本,市場影響力及輻射范圍的擴大也會起到助推劑的作用。還可以使企業通過全國范圍內智能物流骨干網的逐步構建,最終完善“最后一公里”的配送體系,使其配送效率會更加提高,成本會進一步降低。
再以菜鳥網絡為例,其還推出了一項物流數據雷達服務,利用“大數據”提供詳細的區域和網點預測,不僅可以監控到中轉站,還可以監控到縣區和服務網點的層面,這些數據將更加客觀地幫助電商平臺和快遞公司作出決策。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為,物流園區逐漸成為多種交通運輸方式的重要銜接點,是實現“最后一公里”的重要載體,是保障城市正常運行的重要支撐,物流園區做好“最后一公里”專業化服務最關鍵。只有更好的做到“最后一公里”專業化物流、配送服務,消費者才會對于商家增加一份青睞,物流園區的服務城市運行、服務消費、服務產業發展的功能價值才會不斷增強。
對于房企來講,其實,在開發階段其實就開始積累了大量用戶數據,有著掌握客戶入口的先天性優勢。當開發項目進入物業服務階段后,除基礎的生活服務功能外,房企的物業公司可以借機構建社區O2O平臺,展開與零售商家尤其是社區周邊的商家合作,通過APP將商家引到線上,構建“社區一公里微商圈”。隨后,物業公司可根據住戶年齡、性別、家庭成員構成以及家庭基礎財務狀況等信息對用戶進行精準分類,以此分析用戶精準需求,并通過推送等形式將服務信息精準呈現給住戶,物業公司在此基礎上獲得社區增值服務收入的分成。
第三、房企可以借力電商企業一起開發物流園區,根據網購“新經濟”的需要提供更多的“個性化”需求與服務,或許為未來物流園區地產開發的趨勢。
個性化需求與服務尤其是個性化的售后服務是傳統的“第三方物流物流”當前很難完全滿足的,因此,房企開發的物流園區在考慮成本的基礎上應該盡可能開發針對企業的特殊服務套餐,通過對于個性化服務套餐的推出,一方面提高物流配送工作效率,另外也是物流企業新的業務增長點。這樣,當房企開發的物流園區面對巨大物流、配送時,方可通過短期租借倉庫或提前準備、科學管控物流配送服務商等個性化措施及時處理,盡量減少配送時間誤差與問題投訴。
因此,對于房企開發物流產業園區來講,當自身力量有所短缺之時,通過參股、合作或品牌、技術輸出的形式,借力電商企業一起開發物流園區,滿足電商在物流上的個性化的需求,成為房企在物流地產上一個可以考慮的出路,至此,房企開發的物流地產方可在網購“新經濟”條件下提供“個性化”服務、轉型、保持新生活力與發展的新出路。
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