策劃必看|商業(yè)項目市場調(diào)研如何做|怎么寫

核心提示：本文從商業(yè)項目市場調(diào)研步驟、方法、總結(jié)技巧等方面進行深度分析，有助于策劃人員融會貫通，真正把握市場脈搏，為項目進駐打下良好的商業(yè)基礎(chǔ)。

一、商業(yè)項目市場調(diào)研如何做

1.市場調(diào)研步驟

 

2.確定市場調(diào)研類別

市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類。

（1）以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題

 

（2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟

 

3.確定市場調(diào)研方法

市場調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。

市場調(diào)查方法

 

（1）按調(diào)查對象劃分

A.全面普查

全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。可以說對市場進行全面普查，可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實際，效果明顯。

如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗費大量人力、物力、財力，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威機關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用地區(qū)年鑒所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。

B.重點調(diào)查

重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。

如調(diào)查需求情況，可選擇一些購買商戶作為調(diào)查對象，往往這些商鋪戶對商鋪需求量，對商鋪功能要求占整個商鋪需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對市場的需求量。

由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。在這種情況下，公司應(yīng)及時調(diào)整，重新選取調(diào)查對象，并對調(diào)查結(jié)果認真分析，只有這樣的市場調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。

C.隨機抽樣

隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣又分為：

 

D.非隨機抽樣法

非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的。

非隨機抽樣分為三種具體方法

 

（2）按照調(diào)查方法劃分

A.訪問法

這是最常用的市場調(diào)查方法。科學(xué)設(shè)計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。

設(shè)計調(diào)查表的步驟

 

B.觀察法

這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這樣被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。

觀察法有三種形式

 

C.實驗法

實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。

如調(diào)查廣告效果時，可選定一商鋪購買者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。

當(dāng)然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結(jié)果。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。

二、商業(yè)項目市場調(diào)研如何寫

1.商業(yè)項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

 

2.商業(yè)項目區(qū)域市場總體分析

通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對項目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析。

（1）項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析

包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費特征等的分析。

（2）項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析

 

（3）項目所在區(qū)域商圈情況分析

A.商圈分類

商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。

第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。

 

第二種分類：此種商圈按照顧客來店所需的時間來計算區(qū)分。按照這種方式，商圈可以分為、騎車圈、乘車圈和開車圈。

 

B.商圈分析步驟

 

C.商圈分析的內(nèi)容

 

D.商圈容量測算

在一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。

測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：

IRS＝（C×RE）÷RF

其中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。

假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額10996元，顧客為350萬人，全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)：

（350×5000）÷110＝15909元/平方米

那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近5000元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。

（4）項目所在區(qū)域競爭商圈研究分析

 
 

3.商業(yè)項目用地情況分析

調(diào)查表模版

 

4.目標客戶的研究分析

 

5.消費者研究分析

（1）消費水平調(diào)研

 

（2）消費結(jié)構(gòu)調(diào)研

如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費者消費結(jié)構(gòu)的變化是消費結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。FIP以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國3－5年市場消費結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。

（3）本商圈消費群結(jié)構(gòu)

（4）消費力分析

A.本商圈消費力分析

根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)。 

B.本地域消費群和消費行為特點分析

C.應(yīng)同時考慮的及影響本地消費群行為的重要變量

6.項目SWOT分析

本文來源于微信號“商業(yè)地產(chǎn)云智庫”，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！