房企分拆物業(yè)上市“新算盤” 搶攻“社區(qū)+”萬(wàn)億市場(chǎng)

核心提示：去年6月，彩生活上市3天后，市值就反超母公司花樣年，這樣的高估值資本故事成為其他房地產(chǎn)商意欲效仿的典型樣本。一年多來，已有多家龍頭房企宣布要將旗下物業(yè)公司分拆上市，如萬(wàn)科、中海、保利、碧桂園等都把掘金物業(yè)服務(wù)的戰(zhàn)略提上日程。

　　“下一個(gè)中國(guó)首富，或許誕生于物業(yè)領(lǐng)域。”中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠這句判斷，說不定就成為可能?！　?/p>

　　房企物業(yè)忙上市：“社區(qū)+”萬(wàn)億市場(chǎng)要搶攻

　　“下一個(gè)中國(guó)首富，或許誕生于物業(yè)領(lǐng)域。”中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠這句判斷，說不定就成為可能。

　　去年6月，彩生活上市3天后，市值就反超母公司花樣年，這樣的高估值資本故事成為其他房地產(chǎn)商意欲效仿的典型樣本。一年多來，已有多家龍頭房企宣布要將旗下物業(yè)公司分拆上市，如萬(wàn)科、中海、保利、碧桂園等都把掘金物業(yè)服務(wù)的戰(zhàn)略提上日程。

　　光大證券此前曾預(yù)測(cè)，物業(yè)管理未來的收入空間約為2.7萬(wàn)億元，若以3%收取端口費(fèi)，對(duì)應(yīng)798億元，是“尚待開墾的藍(lán)海市場(chǎng)”。但與此同時(shí)，物管公司如何實(shí)現(xiàn)資本化，其盈利如何持續(xù)，仍然是每一家大牌房企分拆物管時(shí)必須面對(duì)的問題。

物業(yè)管理“雞肋”變“肥肉” 圖片來源：時(shí)代周報(bào)

　　開墾“社區(qū)+”萬(wàn)億藍(lán)海

　　11月7日，來自兩個(gè)陌生世界的人們?cè)诟Ｖ輰?duì)話—他們要為社區(qū)體驗(yàn)做點(diǎn)改變。

　　這一天，正榮宣布旗下物業(yè)聯(lián)手微信支付，推出全國(guó)首個(gè)微信定制社區(qū)。這個(gè)被稱作“幸福家”的計(jì)劃，將在正榮總部福州的潤(rùn)城項(xiàng)目先行先試，預(yù)計(jì)2016年一季度開放示范區(qū)。

　　在“幸福家”的藍(lán)圖中，免費(fèi)WI—FI覆蓋整個(gè)社區(qū)，讓潤(rùn)城項(xiàng)目不再是信息孤島，這是第一步；接下來，正榮要開微店，推出業(yè)主格子鋪，引入更多第三方商鋪資源；緊接著，“刷臉入戶”、“掃碼停車”等一系列解決業(yè)主困擾的生活細(xì)節(jié)，今后都可通過微信定制的方式實(shí)現(xiàn)。

　　騰訊微信支付產(chǎn)品總監(jiān)劉鵬對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，目前全國(guó)接入微信支付的社區(qū)已有40多個(gè)，但都只是實(shí)現(xiàn)了微信平臺(tái)現(xiàn)有的基礎(chǔ)功能，而眼下與正榮攜手，是微信支付與智慧社區(qū)的一次深層次互動(dòng)。

　　在正榮物業(yè)的平臺(tái)構(gòu)想中，微信定制社區(qū)是試水的第一步，下一步戰(zhàn)略還包含了5個(gè)子平臺(tái)概念，分別是商務(wù)服務(wù)、生態(tài)服務(wù)、公益物業(yè)、人文服務(wù)和金融服務(wù)。目前為止，“正榮+”品牌資源整合平臺(tái)已聚集了不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，在此之前，中行E社區(qū)、小米智能家居等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品也已植入正榮社區(qū)。

　　“我們會(huì)根據(jù)業(yè)主體驗(yàn)痛點(diǎn)，進(jìn)一步探索智慧社區(qū)的解決方案。”正榮集團(tuán)物業(yè)公司總經(jīng)理林志偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，他們今年有可能在全國(guó)12個(gè)城市復(fù)制和迭代社區(qū)產(chǎn)品。

　　當(dāng)物業(yè)服務(wù)成為房企和購(gòu)房者的痛點(diǎn)，這一切說明，物業(yè)和社區(qū)O2O風(fēng)口已開。不只是正榮， 曾經(jīng)不被重視的物業(yè)服務(wù)正被房企視為下一個(gè)金礦。如今，大牌房企也已紛紛加碼物業(yè)管理領(lǐng)域，推出社區(qū)O2O平臺(tái)，比如萬(wàn)科推出“睿服務(wù)”，并配套了APP“住這兒”；綠城亦推出了“幸福綠城”APP，制定了“綠粉+”計(jì)劃。

　　在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤(rùn)下滑，房企紛紛轉(zhuǎn)型之際，物業(yè)服務(wù)因更輕且有利潤(rùn)空間而被青睞。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者觀察，如中奧到家等物業(yè)服務(wù)平臺(tái)有33%毛利率，這個(gè)毛利空間甚至遠(yuǎn)超過了目前很多品牌房企的開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理領(lǐng)域無(wú)疑是具備市場(chǎng)前景的，短期來說，可以產(chǎn)生實(shí)在的利潤(rùn)，長(zhǎng)期還可挖掘社區(qū)O2O的價(jià)值。

　　“數(shù)以萬(wàn)計(jì)的業(yè)主群體是房企最大的財(cái)富，以社區(qū)服務(wù)為切入點(diǎn)為物業(yè)板塊創(chuàng)造更大的價(jià)值，也是房企實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型比較理想的選擇。” 仲量聯(lián)行研究部中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人周志鋒分析認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入存量房時(shí)代，未來房企間的競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸轉(zhuǎn)向存量房領(lǐng)域。

　　在周志鋒看來，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的平臺(tái)，更是房企挖掘產(chǎn)業(yè)鏈下游市場(chǎng)價(jià)值的通道。

　　事實(shí)上，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)只是一種手段，終極目標(biāo)是通過這種物業(yè)服務(wù)獲取海量客戶。除以上基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，社區(qū)O2O還可與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建“社區(qū)一公里”微商圈。

　　明源地產(chǎn)研究院研究員劉策認(rèn)為，這種盈利模式是一種跨界“拔毛”，有了客戶流量和客戶數(shù)據(jù)后，就可以吸引周邊商家及其他富有廣泛想象力的商家，通過客戶流量來賺商家的錢，甚至做金融服務(wù)的生意，最終形成一個(gè)多方共贏的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

　　2015年，是眾多房企物業(yè)社區(qū)O2O落地的一年，但目前物管行業(yè)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)才剛剛開始，相信未來會(huì)有更多的企業(yè)加入其中。

　　按照方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級(jí)分析師張常新的測(cè)算，隨著住戶ARPU值(每用戶平均收入)和住戶滲透率的提升，當(dāng)滲透率達(dá)到80%時(shí)，社區(qū)O2O的年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4615億元。社區(qū)O2O閉環(huán)一旦形成，可不斷添加產(chǎn)品和服務(wù)來滿足住戶的各類需求，理論上行業(yè)沒有天花板，有可能發(fā)展成一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的行業(yè)。

　　光大證券此前也曾預(yù)測(cè)，物業(yè)管理未來的收入空間約為2.7萬(wàn)億元，若以3%收取端口費(fèi)，對(duì)應(yīng)798億元，是“尚待開墾的藍(lán)海市場(chǎng)”。

　　分拆物業(yè)上市“新算盤”

　　資本市場(chǎng)的眼光也被吸引過來。去年，彩生活分拆上市成功開創(chuàng)了一種新的商業(yè)模式，打開了物業(yè)管理公司的想象空間，隨后，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注度不斷提升。申請(qǐng)物業(yè)上市的房企在不斷增多，萬(wàn)科、保利、碧桂園、中海、恒大等龍頭房企都有明確的分拆物業(yè)上市計(jì)劃。

　　中海物業(yè)率先而為。10月23日，中海物業(yè)成功分拆上市，是繼彩生活之后行業(yè)第二家獨(dú)立上市的物業(yè)公司。幾天后，又一家社區(qū)服務(wù)巨頭誕生。

　　10月26日晚，馬斯葛公告，恒大聯(lián)合騰訊認(rèn)購(gòu)公司股份事項(xiàng)已完成，公司擬更名為“恒騰網(wǎng)絡(luò)”。據(jù)悉，恒騰網(wǎng)絡(luò)將整合恒大的社區(qū)資源與騰訊的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，意在打造全國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。

　　盡管各家龍頭房企均有做強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的計(jì)劃，但成功牽手騰訊入股，是恒騰網(wǎng)絡(luò)最大的優(yōu)勢(shì)。按照規(guī)劃，恒騰網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)將以恒大全國(guó)400多個(gè)社區(qū)為起點(diǎn)，未來覆蓋上千甚至上萬(wàn)個(gè)社區(qū)。

　　恒大地產(chǎn)投資者關(guān)系部經(jīng)理劉振在東方證券舉辦的投資峰會(huì)上透露，恒大在互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)上的發(fā)展規(guī)劃是到2016年完成9個(gè)重點(diǎn)省的試點(diǎn)，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入在10億元左右，2017年?duì)幦「采w到恒大在160多個(gè)城市的400多個(gè)小區(qū)，覆蓋人口500萬(wàn)，2017年預(yù)計(jì)收入是16億元。到了2018年，將拓展恒大以外的300-400個(gè)社區(qū)，預(yù)計(jì)總覆蓋人口800萬(wàn)-900萬(wàn)人。

　　物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域正掀起一波資本“混戰(zhàn)”。恒大與騰訊入股后，馬斯葛股價(jià)最高漲幅一度達(dá)到138%，而中海物業(yè)在上市后短短兩日內(nèi)飆漲了43%。不難想象，未來一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)分拆物管平臺(tái)上市高峰。

　　今年8月20日，萬(wàn)科物業(yè)已經(jīng)走過了25個(gè)年頭。處在當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)被資本青睞的風(fēng)口，萬(wàn)科物業(yè)無(wú)疑面臨很大的機(jī)會(huì)。萬(wàn)科適時(shí)提出了全新目標(biāo)：從今年開始，用三年時(shí)間把物業(yè)管理面積由7000萬(wàn)平方米提高到5億平方米，也就是三年增長(zhǎng)7倍。

　　萬(wàn)科高級(jí)副總裁、董秘譚華杰坦言，這是一個(gè)野心勃勃的目標(biāo)。而萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全對(duì)未來更是信心十足：萬(wàn)科物業(yè)要做國(guó)內(nèi)第一個(gè)營(yíng)收百億的物業(yè)公司。

　　早在今年上半年，萬(wàn)科就為物業(yè)管理部門成立了專門的事業(yè)部，并擬定發(fā)展規(guī)劃：向萬(wàn)科以外的社區(qū)擴(kuò)張，并謀求上市。他們開始以“睿服務(wù)”體系輸出的形式，向非萬(wàn)科項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。萬(wàn)科總裁郁亮表示，萬(wàn)科物業(yè)時(shí)機(jī)成熟之時(shí)也會(huì)上市。而上市地點(diǎn)并不僅限于內(nèi)地和香港，“我們有很多選擇”。

　　碧桂園也已將物管分拆提上日程。物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)，正被碧桂園視為未來新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。碧桂園首席CFO吳建斌指出，碧桂園已將物業(yè)管理納入上市計(jì)劃中，上市目的地首選A股市場(chǎng)，社區(qū)O2O模式也正在緊鑼密鼓推進(jìn)中。

　　值得關(guān)注的是，以“互聯(lián)網(wǎng)+”為核心的社區(qū)O2O概念在房企分拆物管時(shí)分外流行。物業(yè)公司最令資本市場(chǎng)期待的并非是服務(wù)本身，而是其通過增值服務(wù)獲取利潤(rùn)的能力。盡管目前幾乎所有獨(dú)立上市的物業(yè)服務(wù)公司均以社區(qū)O2O作為賣點(diǎn)，但尚未有一家能讓增值服務(wù)成為主要利潤(rùn)來源，上市最早的彩生活，其增值服務(wù)收入占公司總收入的15%左右，中海物業(yè)的占比更低至4.7%，考慮到社區(qū)O2O僅僅是增值服務(wù)中的一環(huán)，實(shí)際占比更低。

　　眼下，物管公司如何實(shí)現(xiàn)資本化，其社區(qū)O2O盈利如何持續(xù)，仍然是每一家大牌房企分拆物管時(shí)必須面對(duì)的問題。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，物業(yè)管理背后的盈利機(jī)制尚未完全建立，上市后投資者是否認(rèn)同具有不確定性，“未來前景如何，要看物業(yè)管理盈利模式的創(chuàng)新”。

個(gè)案 圖片來源：時(shí)代周報(bào)

　　彩生活：國(guó)內(nèi)最大社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商

　　彩生活蟬聯(lián)中國(guó)最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，規(guī)模優(yōu)勢(shì)在行業(yè)中進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　2015年1-10月，彩生活在深圳、上海、浙江、江蘇、安徽、浙江、湖北等多個(gè)省市，通過并購(gòu)或者全委方式共新增拓展物業(yè)面積超過9600萬(wàn)平方米，其中包括收購(gòu)開元國(guó)際物業(yè)等多家區(qū)域性大型物業(yè)管理企業(yè)。

　　截至10月31日，彩生活管理服務(wù)的住宅社區(qū)物業(yè)規(guī)模達(dá)到3.04億平方米，已經(jīng)全面覆蓋中國(guó)五大經(jīng)濟(jì)圈的147個(gè)主流城市。按照計(jì)劃，到2020年，彩生活服務(wù)的社區(qū)物業(yè)面積將超過10億平方米，服務(wù)人口規(guī)模超過4000萬(wàn)人。

　　掌舵手潘軍指出，彩生活母公司花樣年已全面完成基于未來移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、客戶大數(shù)據(jù)時(shí)代的“社區(qū)+”戰(zhàn)略布局，這與剛剛公布的發(fā)展雙創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)+、分享經(jīng)濟(jì)、大數(shù)據(jù)等“十三五”國(guó)家戰(zhàn)略高度契合，公司一系列頗具前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)布局將迎來巨大的政策紅利，花樣年將跨入一個(gè)快速發(fā)展的五年新經(jīng)濟(jì)周期。

　　中海：房企物業(yè)分拆上市樣本

　　10月23日，中海物業(yè)以介紹形式在港交所掛牌上市，這是繼2014年6月花樣年分拆彩生活以來，第二家分拆物管平臺(tái)在港上市的房企。

　　截至2014年底，中海實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理收入20.1億港元，其中香港及澳門地區(qū)2.3億港元，內(nèi)地17.8億港元，同比增長(zhǎng)13.6%。在管面積逾5000萬(wàn)平方米，同比增加25%。

　　中海物業(yè)目前的主要營(yíng)收結(jié)構(gòu)包括物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)兩大類。截至今年5月底，中海物業(yè)收入的9.32億港元中，整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)收入占比達(dá)95.3%，這其中貢獻(xiàn)最大的是包干制物業(yè)管理服務(wù)，收入超過8億港元，占比約86%。

　　未來如何做大？從中海物業(yè)目前的業(yè)務(wù)版圖來看，其盈利模式與萬(wàn)科物業(yè)類似，專注于物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)，因此，其未來的營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)將主要來源于規(guī)模擴(kuò)張。中海物業(yè)在上市文件中也明確表示，將繼續(xù)增加在現(xiàn)有及新市場(chǎng)內(nèi)物業(yè)管理總建筑面積及數(shù)目，從而擴(kuò)展業(yè)務(wù)。


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