曹潤(rùn)亭:地鐵沿線新商圈將帶來(lái)無(wú)限生機(jī) 不容忽視

核心提示：地鐵的建設(shè)可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。可以預(yù)見的是，地鐵對(duì)所在城市樓市的刺激是明顯的。地鐵的開通對(duì)城郊的房地產(chǎn)有較大的帶動(dòng)作用。但是由于地 鐵的建設(shè)需要一定的建設(shè)周期,所以,地鐵沿線房?jī)r(jià)在近一年至二年內(nèi)不會(huì)有什么大的漲幅。

　　地鐵可以說(shuō)是一個(gè)大城市的命脈。地鐵一旦建成，必將給所在城市和人們的生活帶來(lái)根本性的改變。也將給地鐵沿線開發(fā)的各區(qū)域板塊帶來(lái)無(wú)限生機(jī)。正在加緊建設(shè)的地鐵一號(hào)線，是城市東西向最大的客運(yùn)交通走廊，它連接城市東西兩大居住區(qū)和新興的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，串連起新百東購(gòu)、北國(guó)勒泰、東勝建華中山路沿線三大商業(yè)中心及未來(lái)的石家莊東站鐵路交通樞紐等各個(gè)板塊。目前石家莊市近40家新盤、大盤都在它的輻射之下。

　　地鐵的建設(shè)可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。可以預(yù)見的是，地鐵對(duì)所在城市樓市的刺激是明顯的。地鐵的開通對(duì)城郊的房地產(chǎn)有較大的帶動(dòng)作用。但是由于地鐵的建設(shè)需要一定的建設(shè)周期，所以，地鐵沿線房?jī)r(jià)在近一年至二年內(nèi)不會(huì)有什么大的漲幅。

　　一旦地鐵一號(hào)線竣工后，從橋西到橋東只需幾十分鐘就可到達(dá)。交通問題將不再是主要考慮的因素。居民的購(gòu)房范圍將逐步擴(kuò)大，會(huì)考慮選擇地鐵沿線的樓盤。主要的考慮有二點(diǎn)：一是生活交通方便。二是認(rèn)為地鐵樓盤可以升值。對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，交通方式一旦改變，人們的購(gòu)物模式也將隨之改變。隨著地鐵的開通，在中轉(zhuǎn)站點(diǎn)或大型地鐵出入口的二、三級(jí)商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。

　　有關(guān)資料顯示，市區(qū)內(nèi)地鐵出入口的商業(yè)、物業(yè)通常是最大的受益點(diǎn)。從地鐵線的規(guī)劃設(shè)點(diǎn)來(lái)看，鄰近地鐵站點(diǎn)1000米以內(nèi)輻射圈的物業(yè)，將是地鐵概念的極大受益，尤其在起點(diǎn)站、終點(diǎn)站、中轉(zhuǎn)站附近。其實(shí)，精明的開發(fā)商已經(jīng)看到，地鐵的便利交通無(wú)疑是樓市的亮點(diǎn)，但單單依賴這一個(gè)優(yōu)勢(shì)很難真正吸引購(gòu)房者。為此，在地鐵周圍的配套設(shè)施上做文章，成了開發(fā)商的另一把殺手锏。目前石家莊地鐵沿線的樓盤大都依現(xiàn)有的學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商務(wù)中心等相關(guān)設(shè)施而建。其樓盤在自身內(nèi)部配套方面，如社區(qū)醫(yī)院、超市、郵局、社區(qū)服務(wù)中心等相關(guān)配套工程都應(yīng)該一應(yīng)俱全。未來(lái)，石家莊必將形成以地鐵周圍商圈為依托的新商圈。

　　地鐵真的能影響房?jī)r(jià)嗎？

　　有專家指出，地鐵通車之后，許多城市生活的判斷價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)改變，從以往的空間概念轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)間上的判定，地鐵的實(shí)質(zhì)就是以時(shí)間換取空間，從時(shí)間上定義城市生活。

　　一般而言，地鐵會(huì)在以下三方面影響房?jī)r(jià):

　　1、價(jià)格變動(dòng)的空間特征：已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。

　　2、價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征：一般來(lái)說(shuō)，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短；而新開發(fā)區(qū)，增值周期則較長(zhǎng)。地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增值容易受市場(chǎng)等因素感染，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí)期。但在此時(shí)入市的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對(duì)投資者而言，要警惕在前期過多透支地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

　　3、價(jià)格變動(dòng)的結(jié)構(gòu)特征決定房地產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場(chǎng)、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來(lái)拉動(dòng)，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。可見，地鐵只會(huì)給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會(huì)給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。

　　實(shí)際上，每個(gè)時(shí)段增長(zhǎng)不同地鐵對(duì)樓盤價(jià)格的帶動(dòng)作用，出乎一般人意料。

　　從地鐵規(guī)劃出來(lái)，到地鐵動(dòng)工興建乃至地鐵施工階段，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價(jià)格會(huì)有比較大的漲幅；而到了地鐵真正開通，其房?jī)r(jià)的上漲反而趨緩。這主要是因?yàn)橥ǖ罔F這一消息的利好效應(yīng)已經(jīng)在地鐵還沒有開通前就提前釋放出來(lái)，所以真正地鐵通到那里，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也變平和了。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，地鐵確實(shí)能帶來(lái)一定的人流量，使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有了基礎(chǔ)。但對(duì)人流量我們要加以區(qū)分，一般來(lái)說(shuō)，人流可以分成目的人流量、休閑人流量、過路人流量，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最有意義的是目的人流量，他們來(lái)這里就是為了購(gòu)物，目的很明確，而休閑人流量則次之，最沒有意義的是過路人流量。

　　所以地鐵是否能帶動(dòng)某個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)，最重要的還是要看這個(gè)區(qū)域自身的商業(yè)狀況，如果某個(gè)區(qū)域，哪怕是遠(yuǎn)郊，若有一兩個(gè)比較大型的超市賣場(chǎng)等，那地鐵能帶來(lái)大量的目的人流，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮是立竿見影的。

　　地鐵房選購(gòu)要“五禁”

　　現(xiàn)代人買房都會(huì)首選地鐵房，以求出行方便，那么地鐵房選購(gòu)中應(yīng)注意一些什么呢？

　　1、禁買核心區(qū)

　　投資地鐵盤應(yīng)該在區(qū)域未發(fā)展之前、價(jià)值還沒有被整個(gè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到之前入市，這樣可以通過等待周邊配套逐步完善，樓價(jià)升值來(lái)獲利。而核心區(qū)物業(yè)以及豪宅本來(lái)價(jià)值就高，原本配套也完善，地鐵更多是“錦上添花”，作用不會(huì)很明顯。對(duì)于交通、配套等仍不完善的郊區(qū)盤，地鐵是“雪中送炭”，對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響十分明顯。

　　2、禁目光短淺

　　對(duì)于自住型買家，通勤便利是考慮的主要因素。一號(hào)線對(duì)于重慶的意義非同小可，短時(shí)間就可以縮短大學(xué)城與中心區(qū)的時(shí)間距離。地鐵配套跟上后，沿線其他配套在不久的將來(lái)總能“慢慢彌補(bǔ)”，從長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)買這些在建或規(guī)劃中的物業(yè)就像買“潛力股”一樣，升值空間很大。

　　3、禁夸大地鐵影響力

　　目前對(duì)樓市影響有限，重慶地鐵一號(hào)線通車，目前還不會(huì)像上海、廣州那樣給樓市帶來(lái)巨大沖擊。畢竟一號(hào)線這次只是開通1期，全部在中心地區(qū)，這里對(duì)地鐵交通的需要還沒有那么迫切。只有隨著一號(hào)線通到大學(xué)城，延伸到璧山等渝西地區(qū)，那時(shí)才會(huì)發(fā)揮出不可比擬的樞紐作用。

　  4、禁投資商鋪跟風(fēng)

　　居住半徑，15分鐘為宜，購(gòu)房者不妨考慮步行時(shí)間15分鐘可到達(dá)地鐵站點(diǎn)的項(xiàng)目，這樣既可享受地鐵的便利，又能有相對(duì)幽靜的居住環(huán)境。投資商鋪，切忌跟風(fēng)。

　　5、禁忽略物業(yè)本身因素

　　很多人抱著投資的目的大肆購(gòu)買地鐵物業(yè)，但不能忽略的現(xiàn)實(shí)是———很多地鐵物業(yè)已被炒高，升值潛力被夸大。在此，也提醒投資者，置地鐵物業(yè)切忌跟風(fēng)，而忽略物業(yè)本身是否契合居住實(shí)際的需要。同時(shí)，地鐵物業(yè)是否存在噪音、震動(dòng)等問題也是影響其升值空間的關(guān)鍵要素。


本文來(lái)源于燕趙晚報(bào)，圖片源自網(wǎng)絡(luò)，如牽涉版權(quán)問題，請(qǐng)與管理員聯(lián)系，謝謝！