實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張仍是金茂近幾年的重要任務(wù)之一。只是在傳統(tǒng)“拿地-開(kāi)發(fā)”模式之外，其還將目標(biāo)投向并購(gòu)市場(chǎng)。但金茂以“地王”項(xiàng)目起家，這些項(xiàng)目沉淀的資金量大，去化速度慢。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，就容易拖累全局。
10月28日，中國(guó)金茂與新華保險(xiǎn)簽訂合作備忘錄，欲在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資本運(yùn)作、渠道和客戶共享等方面進(jìn)行深度合作。此時(shí)距離“方興地產(chǎn)”更名為“中國(guó)金茂”僅有2個(gè)月時(shí)間；距離新華保險(xiǎn)借配股時(shí)機(jī)躋身金茂第二大股東僅有4個(gè)月。
配股為金茂擴(kuò)充了資金來(lái)源，為規(guī)模擴(kuò)張打下基礎(chǔ)，其過(guò)程遵循著混合所有制改革的各項(xiàng)規(guī)則。更名是其多元化戰(zhàn)略在品牌上的體現(xiàn)，既有房地產(chǎn)大環(huán)境不佳的考慮，也有兼顧形象的一面。
金茂的轉(zhuǎn)身，被看做是房企轉(zhuǎn)型的縮影。如何平衡多元化發(fā)展與規(guī)模擴(kuò)張、資金多元與混改要求的矛盾，在金茂轉(zhuǎn)型邏輯中可見(jiàn)一斑。
房地產(chǎn)仍是主業(yè)
“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)面臨的大環(huán)境不好，人口紅利在減退，供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率在下滑。”中國(guó)金茂新聞發(fā)言人曾飛向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此解釋其戰(zhàn)略升級(jí)的大背景。
今年8月方興地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司名稱(chēng)由方興地產(chǎn)中國(guó)（有限）公司更改為中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司。10月中國(guó)金茂發(fā)布“雙輪兩翼”品牌戰(zhàn)略，并將轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營(yíng)商”。
中國(guó)金茂總經(jīng)理李從瑞的解讀是：“雙輪”即開(kāi)發(fā)加持有，繼續(xù)深耕房地產(chǎn)主業(yè)；“兩翼”即服務(wù)與金融，整合服務(wù)資源，并打造地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺(tái)。
與新華保險(xiǎn)的深度合作內(nèi)容，即體現(xiàn)在“兩翼”戰(zhàn)略上。金融方面，新華保險(xiǎn)投資中國(guó)金茂發(fā)行各類(lèi)金融工具，如高級(jí)債、永續(xù)債等；新華保險(xiǎn)與中國(guó)金茂在境內(nèi)外房地產(chǎn)私募基金、眾籌、理財(cái)、基金等方面深化合作。服務(wù)方面，新華保險(xiǎn)可與中國(guó)金茂形成渠道和客戶資源互補(bǔ)，雙方將繼續(xù)探索與革新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域業(yè)態(tài)。
曾飛說(shuō)，實(shí)施多元化戰(zhàn)略的方向早在去年就已確定，這與引入保險(xiǎn)資金的動(dòng)作環(huán)環(huán)相扣。“按照中化集團(tuán)的習(xí)慣，公司每年都做3年戰(zhàn)略的修訂，但會(huì)根據(jù)形勢(shì)變化滾動(dòng)調(diào)整。”
外界更多將金茂的“雙輪兩翼”理解為多元化，但相較于其提出把寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)打包上市的目標(biāo)，對(duì)于金融和服務(wù)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)占比和利潤(rùn)目標(biāo)，金茂并未公布。
曾飛解釋為，新的業(yè)態(tài)要產(chǎn)生固定收益需要時(shí)間，“短期內(nèi)，開(kāi)發(fā)加持有仍然是我們的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，也是利潤(rùn)支撐。”
中化集團(tuán)對(duì)于各個(gè)子公司，每年都會(huì)設(shè)置利潤(rùn)貢獻(xiàn)要求。在多元化前提下，中國(guó)金茂的利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)仍主要來(lái)自地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這已成為集團(tuán)共識(shí)。
中化的“影子”
依托中化集團(tuán)的央企背景，金茂的出身不可謂不高貴。但在其發(fā)展過(guò)程中，由于起步高調(diào)，發(fā)展速度較快，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的印記顯得過(guò)于濃厚。
2009年，方興地產(chǎn)以一塊“地王”起家，在北京打造出“金茂府”項(xiàng)目，并屢獲銷(xiāo)冠。此后幾年間，方興接連在北京開(kāi)發(fā)多個(gè)高端住宅項(xiàng)目，并向上海、青島、南京、長(zhǎng)沙、麗江等城市進(jìn)發(fā)，其項(xiàng)目多以“金茂系”命名。
6年間，公司銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到250億，成為穩(wěn)居第二梯隊(duì)的中型開(kāi)發(fā)商。2014年，該公司旗下的酒店業(yè)務(wù)在香港分拆上市。
中化集團(tuán)意欲淡化其“房地產(chǎn)”性質(zhì)。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)非是找一塊地，蓋房子，賣(mài)出去。然后擴(kuò)大化生產(chǎn)。”曾飛說(shuō)。
相比之下，“城市運(yùn)營(yíng)商”意味著不做復(fù)制，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套建設(shè)、住宅開(kāi)發(fā)等，推進(jìn)城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，其中體現(xiàn)了一種社會(huì)責(zé)任。
中化集團(tuán)對(duì)品牌形象頗為重視。中國(guó)金茂內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在今年6月金茂的配股過(guò)程中，之所以引入GIC、華平等資金，除本身就有合作基礎(chǔ)外，還在于其在市場(chǎng)上“有正面影響力”。
這種重視還體現(xiàn)在財(cái)務(wù)層面。過(guò)去多年來(lái)，金茂將公司的杠桿紅線嚴(yán)格控制在67%的水平上，使得其盈利能力和債務(wù)結(jié)構(gòu)位于內(nèi)房股前列，并在資本市場(chǎng)贏得了良好口碑。
多位分析人士表示，在當(dāng)前央企混合所有制改革風(fēng)潮漸起的背景下，中化集團(tuán)樹(shù)立旗下地產(chǎn)公司的品牌形象，并強(qiáng)化管控，顯得十分有必要。今年10月9日，中國(guó)金茂原掌舵人何操宣布退休，繼任者蔡希有的身份為中國(guó)中化股份有限公司副董事長(zhǎng)。這一任命正體現(xiàn)出母公司強(qiáng)化管控的思路。
在股權(quán)多元化過(guò)程中，曾飛說(shuō)，上一輪配股的股東方都有繼續(xù)增持金茂的意愿，未來(lái)不排除以配股方式繼續(xù)募資的可能，但原則是：中化集團(tuán)始終會(huì)保持相對(duì)控股地位。
規(guī)模路上的暗礁
對(duì)金茂而言，以配股方式募得資金，其目的之一在于實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。按照此前制定的目標(biāo)，到2019年，金茂的銷(xiāo)售規(guī)模要達(dá)到800億。
今年前9個(gè)月，中國(guó)金茂累計(jì)取得物業(yè)簽約銷(xiāo)售額約172億元。若以今年其完成248億的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，要達(dá)到2019年的目標(biāo)，未來(lái)四年的年均銷(xiāo)售增長(zhǎng)率需維持在34%的水平。
業(yè)內(nèi)人士指出，在整體市場(chǎng)供大于求的背景下，銷(xiāo)售額維持34%增長(zhǎng)幾乎是天方夜譚。過(guò)去幾年來(lái)，也很少有房企以上述節(jié)奏實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。多數(shù)從業(yè)者甚至認(rèn)為，最好的規(guī)模擴(kuò)張時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去。
據(jù)悉，金茂的上述遠(yuǎn)期目標(biāo)很有可能做出調(diào)整。但實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，仍是其近幾年的重要任務(wù)之一。唯一的變化是，在傳統(tǒng)的“拿地-開(kāi)發(fā)”模式之外，金茂還將目標(biāo)投向并購(gòu)市場(chǎng)。曾飛還特別指出，在與新華保險(xiǎn)的合作備忘錄中，也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。
據(jù)了解，金茂正在尋求“質(zhì)量好、價(jià)格低”的并購(gòu)機(jī)會(huì)，以期迅速做大規(guī)模。未來(lái)不排除有并購(gòu)交易的可能。
但一位不愿透露姓名的分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，金茂的固有發(fā)展模式蘊(yùn)藏著一定風(fēng)險(xiǎn)。“金茂以‘地王’項(xiàng)目起家，在操作高端住宅項(xiàng)目上取得了極大成功，但這些項(xiàng)目沉淀的資金量大，去化速度慢。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，就容易拖累全局。”
金茂的區(qū)域定位，集中在一二線城市的核心地段，且習(xí)慣進(jìn)行大體量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。近期一二線城市地價(jià)上漲明顯。北京市場(chǎng)的高價(jià)地“盛宴”，被認(rèn)為正在使該區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。
今年10月11日，金茂和碧桂園以51.8億元的總價(jià)拿下北京市豐臺(tái)區(qū)的兩宗地塊，因價(jià)格過(guò)高，碧桂園已提出退地申請(qǐng)。10月30日，金茂又以38.84億元的價(jià)格拿下杭州年度“地王”。
上述分析師指出，盡管當(dāng)前資金成本低廉，但大量獲取高價(jià)地項(xiàng)目，仍會(huì)給公司帶來(lái)較大壓力。在金茂的規(guī)模并未大到足以分擔(dān)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的情況下，該種模式仍需警惕。
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