李嘉誠(chéng)去與留：不是意氣之爭(zhēng) 而是在商言商趨利行為

    怕李嘉誠(chéng)“跑了”的愛(ài)國(guó)者，暫且不必驚慌。李氏內(nèi)地資產(chǎn)，去者逾千億，留者亦逾千億。但還能留多久？恐怕只有李嘉誠(chéng)自己知道了。

　　數(shù)月以來(lái)，已屆耄耋之年的華人首富，香港商界“超人”李嘉誠(chéng)，因從香港和內(nèi)地遷址撤資，正陷入人生中最大的困境。

　　而內(nèi)地某智庫(kù)發(fā)表的《別讓李嘉誠(chéng)跑了》一文，除了試圖將李嘉誠(chéng)推向政治和道德審判臺(tái)，將這個(gè)持續(xù)數(shù)月的“頭條”事件推向新的高潮之外，還提醒著我們，作為全世界最著名最富有的商人之一，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地耕耘30年，家大業(yè)大，特別是主體業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)，豈能說(shuō)走就走，豈能走得干凈？

　　一番密集拋售后，“李超人”在內(nèi)地的資產(chǎn)究竟還剩下多少？運(yùn)作狀況如何？未來(lái)其縱橫捭闔的產(chǎn)業(yè)帝國(guó)中，內(nèi)地市場(chǎng)還占據(jù)怎樣的比重？他，真的要絕跡內(nèi)地房地產(chǎn)江湖嗎？

　　其實(shí)，怕李嘉誠(chéng)“跑了”的愛(ài)國(guó)者，大可不必如此驚慌。李氏內(nèi)地資產(chǎn)，去者逾千億，留者亦逾千億，遠(yuǎn)未至人去樓空。

　　但還能留多久？留多少？雖然只有李嘉誠(chéng)自己知道，但如果李氏之去留，主要不是意氣之爭(zhēng)，而是在商言商的趨利行為，那也并非完全無(wú)跡可循。

　　留者何在？

　　首富兇猛！李嘉誠(chéng)對(duì)香港和內(nèi)地資產(chǎn)的處置的確勢(shì)大力沉。

　　拋售始于2013年，而見(jiàn)諸媒體的李嘉誠(chéng)拋售資產(chǎn)的新聞至今未曾間斷。根據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔近兩年拋售內(nèi)地及香港資產(chǎn)套現(xiàn)金額超千億元人民幣，拋售的資產(chǎn)涉及地產(chǎn)、物業(yè)、港口、能源等。其中內(nèi)地與香港資產(chǎn)占比分別為48.2%和51.8%。

　　然而，對(duì)于住宅項(xiàng)目，李嘉誠(chéng)則更多地選擇留在手中。此外，長(zhǎng)地集團(tuán)還握有大量的內(nèi)地一二線城市土地。偉城商業(yè)顧問(wèn)董事長(zhǎng)徐偉成對(duì)記者表示，雖然李嘉誠(chéng)近幾年已經(jīng)沒(méi)有在中國(guó)內(nèi)地土地市場(chǎng)拿地，因?yàn)榻鼛啄陜?nèi)地土地價(jià)格一路水漲船高，已經(jīng)觸及土地成本占項(xiàng)目總成本超過(guò)70%的水平線，而長(zhǎng)地所儲(chǔ)備的住宅項(xiàng)目多是幾年前獲得的土地，借助于土地增值空間，其住宅項(xiàng)目具有高利潤(rùn)回報(bào)率，而且當(dāng)前市場(chǎng)下，住宅需求依然存在，且近期正有漲價(jià)的跡象，因此，其不出讓這些資產(chǎn)頗為正常。

　　與此相對(duì)應(yīng)的，是長(zhǎng)地“高儲(chǔ)備”的內(nèi)地開(kāi)發(fā)物業(yè)資源。

　　中報(bào)顯示，長(zhǎng)地的銷售物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個(gè)城市。其中，長(zhǎng)地在香港的主力項(xiàng)目總計(jì)劃建筑面積約為44.7萬(wàn)平方米，估值為873億港元；在內(nèi)地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計(jì)1970萬(wàn)平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞以及大連，估值約1314億港元。待銷售建筑面積為1970萬(wàn)平方米；不難看出，即使頻繁出售房地產(chǎn)項(xiàng)目，但長(zhǎng)地仍是李氏集團(tuán)未來(lái)重要的“搖錢(qián)樹(shù)”之一。

　　報(bào)告還顯示，長(zhǎng)地集團(tuán)擁有約1490萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備，其中，70萬(wàn)平方米位于香港，1380萬(wàn)平方米位于內(nèi)地，40萬(wàn)平方米位于海外，內(nèi)地土地儲(chǔ)備占比高達(dá)92.62%。

　　長(zhǎng)地在內(nèi)地?fù)碛械凝嫶笸恋貎?chǔ)備大部分是在2007年前購(gòu)得。在2011年以前，李嘉誠(chéng)旗下集團(tuán)每年都有一些土地儲(chǔ)備吸納，土地成本比較穩(wěn)定。

　　而來(lái)自克而瑞的報(bào)告顯示，當(dāng)前，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在內(nèi)地的布局以一二線城市為主，物業(yè)面積為1970萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)超過(guò)百萬(wàn)平方米的城市有5個(gè)，其中成都為195.6萬(wàn)平方米、重慶440.16萬(wàn)平方米、廣州100.78萬(wàn)平方米、東莞147.52萬(wàn)平方米，大連126.11萬(wàn)平方米，總計(jì)1017萬(wàn)平方米。同時(shí)，在江門(mén)、佛山、惠州、中山及深圳等地也有土地儲(chǔ)備。

　　中報(bào)還顯示，2015年上半年，公司共取得營(yíng)業(yè)額190.49億港元，同比增長(zhǎng)24.20%；凈利潤(rùn)為68.9億港元，上升22%。其中物業(yè)銷售額為157.65億港元，占總營(yíng)業(yè)額約為82.76%，仍然是長(zhǎng)地集團(tuán)的主要收入來(lái)源。

　　而從地區(qū)收入貢獻(xiàn)來(lái)看，香港是主要市場(chǎng)，2015年中期勁收132.55億港元，占比69.58%。來(lái)自內(nèi)地市場(chǎng)的收入為56.13億港元，占比達(dá)到29.46%，比去年提升8個(gè)百分點(diǎn)。在2014年同期，這一數(shù)據(jù)為21.30%，。另外，已銷售未確認(rèn)為營(yíng)收金額則是內(nèi)地領(lǐng)先香港，兩地的金額分別為173.8億港元和120.6億港元。也就是說(shuō)，長(zhǎng)地2015年上半年總銷售額超過(guò)450億港元。克爾瑞研究員朱一鳴認(rèn)為，這表明，李氏家族的撤出，并沒(méi)有降低內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)地的重要性。

　　關(guān)于下半年的收益，長(zhǎng)地集團(tuán)預(yù)計(jì)，物業(yè)銷售收益將主要來(lái)自香港維港·星岸、上海湖畔名邸、北京譽(yù)天下第3期、南京漣城第1期、武漢世紀(jì)江尚中心第1B期、新加坡新名門(mén)等住宅項(xiàng)目。

　　2015年1月9日，李嘉誠(chéng)展開(kāi)了一套重大重組計(jì)劃，他旗下兩家核心上市公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔(公布了股份交換并購(gòu)計(jì)劃，將兩家公司的資產(chǎn)合并及重組，成為兩家新的香港上市公司—李嘉誠(chéng)的商業(yè)帝國(guó)，今后將清晰地劃分為“長(zhǎng)和集團(tuán)”與“長(zhǎng)地集團(tuán)”。

　　一系列合并重組完成后，新公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司(下稱“長(zhǎng)地”)將成為香港最大的上市房地產(chǎn)公司之一，持有長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)及和記黃埔集團(tuán)在香港、中國(guó)內(nèi)地及海外的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。總物業(yè)估值達(dá)到4201億港元，成為香港地產(chǎn)商中的“巨無(wú)霸”。 這一數(shù)字足以說(shuō)明，房地產(chǎn)仍是李氏家族很大一塊資產(chǎn)。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為，“長(zhǎng)和系重組”的完成，以及李嘉誠(chéng)斥巨資收購(gòu)英國(guó)電信營(yíng)運(yùn)商、收購(gòu)葡萄牙風(fēng)電公司等舉動(dòng)來(lái)看，他的關(guān)注力將投入到經(jīng)營(yíng)多元化業(yè)務(wù)的長(zhǎng)和身上，長(zhǎng)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)健的策略，但由于市場(chǎng)因素，并不會(huì)刻意加大內(nèi)地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度。

　　易去難留

　　除非那家有文攻武衛(wèi)跡象的智庫(kù)強(qiáng)留李嘉誠(chéng)的想法得逞，否則在可見(jiàn)的將來(lái)，李氏動(dòng)向應(yīng)是易去難留。原因有二，一是內(nèi)地地產(chǎn)玩不好；二是內(nèi)地地產(chǎn)不好玩。

　　一、先說(shuō)玩不好。盡管手握巨幅土地，并進(jìn)入內(nèi)地耕耘多年，但與李嘉誠(chéng)盛名相比，長(zhǎng)地在內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展成績(jī)并不是十分突出，獲得廣泛知名度的項(xiàng)目更是寥寥無(wú)幾。多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，同內(nèi)地企業(yè)相比，長(zhǎng)地系的產(chǎn)品只能算是中流水平。

　　在長(zhǎng)地重點(diǎn)布局的上海，有媒體曾實(shí)地探訪了李嘉誠(chéng)開(kāi)發(fā)的多個(gè)住宅項(xiàng)目。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然這些樓盤(pán)的大部分多以性價(jià)比取勝，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)未必附合本土審美。

　　例如長(zhǎng)地在上海嘉定的項(xiàng)目湖畔名邸的產(chǎn)品設(shè)計(jì)就有些“與眾不同”。

　　2007年底，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以11.627億元的價(jià)格拿下湖畔名邸所在地塊，折合樓板價(jià)2891元每平方米。5年之后的2012年，這塊土地開(kāi)始施工，如今這里已經(jīng)被打造成公寓和別墅兩種類型的住宅。

　　該項(xiàng)目公寓已經(jīng)售罄，別墅正在銷售，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)三次，分別為2013年7月、2014年10月以及今年6月。一位工作人員告訴記者：“樣板房地上面積189平方米，附贈(zèng)地下室66平方米以及外部的一處小花園，報(bào)價(jià)580萬(wàn)元，扣除38萬(wàn)元優(yōu)惠以及20萬(wàn)元的兩個(gè)車庫(kù)，實(shí)際房屋價(jià)格為522萬(wàn)元。”

　　盡管湖畔名邸2.76萬(wàn)左右/平方米的單價(jià)在同地段別墅區(qū)域并不算貴，但該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)中并沒(méi)有設(shè)立陽(yáng)臺(tái)，并且附贈(zèng)小花園并非私人花園，只是一片公共綠地。工作人員解釋稱，湖畔名邸是李嘉誠(chéng)在上海打造的第一個(gè)港式建筑，香港住宅都不設(shè)立陽(yáng)臺(tái)，所以這里的公寓和別墅也就沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。

　　如今，湖畔名邸小區(qū)二期仍在施工，預(yù)計(jì)明年開(kāi)盤(pán)，三期正在打地樁，預(yù)售許可證還未拿到，預(yù)計(jì)2018年開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目二期不僅包括別墅，還有商住兩用的酒店式公寓。三期則為純住宅項(xiàng)目。在長(zhǎng)地2015年中報(bào)中，明確指出下半年的物業(yè)銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)源于6個(gè)項(xiàng)目，此為其中之一。

　　長(zhǎng)地另一正在銷售的項(xiàng)目青浦瀧灣苑別墅產(chǎn)品，單價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米。媒體曾披露其戶型設(shè)計(jì)也與內(nèi)地普通的別墅房型設(shè)計(jì)不同，如房屋的客廳以及餐廳設(shè)置在二樓，一樓僅僅設(shè)置了吧臺(tái)以及一些裝飾品。一位看過(guò)此盤(pán)的業(yè)內(nèi)人士稱：“之前也看過(guò)這個(gè)樓盤(pán)，設(shè)計(jì)上并不符合內(nèi)地人的居住習(xí)慣。”

　　該項(xiàng)目銷售進(jìn)度一般。網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，從今年4月25日開(kāi)盤(pán)至10月16日，瀧灣苑已售總套數(shù)為8套。

　　朱一鳴則認(rèn)為，李氏的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地開(kāi)始很早，經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，發(fā)展卻不溫不火。除了主觀上囤地之外，最重要的原因是港資房企在內(nèi)地市場(chǎng)水土不服，這體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上帶著濃厚的香港風(fēng)格，未能迎合當(dāng)?shù)刭I家的需求偏好。事實(shí)上，相較于寸土寸金的香港市場(chǎng)，內(nèi)地買房人對(duì)于社區(qū)規(guī)劃、戶型、品質(zhì)的要求有所不同，隨著樓市逐步由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡，消費(fèi)者“挑剔”的眼光使得產(chǎn)品的打造更為關(guān)鍵，這對(duì)那些產(chǎn)品本土化程度不夠高的港資來(lái)說(shuō)，未來(lái)的銷售將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　朱一鳴認(rèn)為，從長(zhǎng)地現(xiàn)有土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口都在急速發(fā)展中的二線城市占絕大部分，決定了未來(lái)內(nèi)地市場(chǎng)仍有獲利空間，但要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，也需“真本領(lǐng)”。因?yàn)檫@些區(qū)域雖然潛在購(gòu)房需求旺盛，但內(nèi)地品牌房企聚集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。“隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，如何撬動(dòng)內(nèi)地市場(chǎng)成為長(zhǎng)地在上市后實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵。其中最主要的，便是亟須加快開(kāi)發(fā)物業(yè)的去化，幫助資金回流，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。”朱一鳴言道。

　　二、再說(shuō)不好玩。因?yàn)楦圪Y企業(yè)那種高利潤(rùn)、慢周轉(zhuǎn)的方式如今在迅速崛起的內(nèi)地企業(yè)跑馬占地的全攻勢(shì)下，已全無(wú)優(yōu)勢(shì)。

　　李氏地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式一大特點(diǎn)就是囤地。具體說(shuō)就是三慢：慢動(dòng)工、慢開(kāi)發(fā)、慢銷售。朱一鳴表示，“慢”是長(zhǎng)和系地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵詞。“通常中型體量的住宅項(xiàng)目從拿地到清盤(pán)，內(nèi)地房企開(kāi)發(fā)速度控制在2-3年。但之前長(zhǎng)和系基本上都是5年起步，這還算快的。”

    長(zhǎng)地的開(kāi)發(fā)速度到底有多慢？

　　有媒體梳理了以往和記黃埔的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在內(nèi)地的項(xiàng)目要完成1%的開(kāi)發(fā)面積大多需要4年以上時(shí)間，有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期甚至接近30年。以上海項(xiàng)目為例，近期最受矚目的陸家嘴世紀(jì)匯廣場(chǎng)，2005年拿地，2010年動(dòng)工，目前仍在施工，預(yù)計(jì)2016年分批完工。上海古北新區(qū)的御翠豪庭花費(fèi)7年時(shí)間；而備受重視的真如副中心高逸尚城，2006年拿地，2009年動(dòng)工，全數(shù)開(kāi)發(fā)完畢后，要等到2018年。位于靜安新閘路的世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)，2004年拿地，直到2013年才正式動(dòng)工，本來(lái)預(yù)計(jì)在今年年底完工，但目前仍在打地基，完工日期不可知。嘉定湖畔名邸，2007年拿地，5年后動(dòng)工，目前只完成了一期住宅。

　　上海之外的例子亦不少見(jiàn)。廣州黃沙地塊，從取得地塊到銷售，期間擱置11年。和記黃埔位于東莞厚街鎮(zhèn)的海逸豪庭項(xiàng)目，占地3600萬(wàn)平方米，但自上世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)至2007年，落成面積還不到1%。在2007年，東莞國(guó)土資源局以“海逸豪庭項(xiàng)目閑置土地最多，時(shí)間達(dá)到95個(gè)月”為由，對(duì)東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開(kāi)出高達(dá)7915萬(wàn)元的土地閑置費(fèi)罰單。

　　根據(jù)和記黃埔2006年年報(bào)，該項(xiàng)目計(jì)劃完工時(shí)間為2017年。此后和記黃埔又多次將該項(xiàng)目的計(jì)劃完工時(shí)間推后，在和記黃埔2012年年報(bào)中，計(jì)劃完工時(shí)間定為2021年。算下來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期已經(jīng)接近30年。

　　和記黃埔在北京十三陵附近計(jì)劃打造“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目，距合同約定的“2004年11月”開(kāi)工時(shí)間已過(guò)去近10年，依然未見(jiàn)開(kāi)盤(pán)動(dòng)靜。在和記黃埔2012年的計(jì)劃中，該項(xiàng)目在2015年預(yù)計(jì)能完成開(kāi)發(fā)。不過(guò)，僅一年之后，和記黃埔就將該項(xiàng)目的完工時(shí)間推后至2019年。

　　這樣的例子在和記黃埔的項(xiàng)目中比比皆是：珠海淇澳島的柏濤灣項(xiàng)目，其合同簽訂時(shí)間為2005年9月26日，但時(shí)至今日，僅完成了1%的開(kāi)發(fā)面積，預(yù)計(jì)完工時(shí)間也一直推后至2017年。惠州大亞灣澳頭住宅項(xiàng)目、中山翠湖住宅項(xiàng)目等，目前都僅完成了1%，預(yù)計(jì)完工時(shí)間同樣被不斷推后。

　　眾多業(yè)內(nèi)人士都指出，較早拿地，然后緩慢分期開(kāi)發(fā)，坐等土地升值，是長(zhǎng)地集團(tuán)長(zhǎng)期保持高收益、高增長(zhǎng)的商業(yè)戰(zhàn)術(shù)，但這也令李嘉誠(chéng)家族長(zhǎng)期受到“囤地”的詬病。

　　“從過(guò)去十年的記錄來(lái)看，土地價(jià)格每年都在攀升，這就意味著越早拿到土地就越有利，囤地時(shí)間越長(zhǎng)，土地增值的空間就越大，這是開(kāi)發(fā)商囤地最主要的原因。”徐偉成言道。

　　據(jù)悉，長(zhǎng)地集團(tuán)的土地儲(chǔ)備中大部分地塊是在2007年以前取得，其土地儲(chǔ)備均價(jià)處于較低水平，由于中間采取“囤地”手段，這樣就保證了將地塊的價(jià)值充分挖掘，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。長(zhǎng)地也曾公開(kāi)承認(rèn)旗下的土地成本較低。其2009年年報(bào)稱，“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團(tuán)有信心所持土地將帶來(lái)良好回報(bào)。”

　  事實(shí)上，通過(guò)延長(zhǎng)土地開(kāi)發(fā)周期，長(zhǎng)地旗下項(xiàng)目的房?jī)r(jià)或地價(jià)在六七年間暴漲數(shù)倍。一個(gè)極端的例子就是上海御翠豪庭項(xiàng)目，最后一期的房?jī)r(jià)已是當(dāng)初樓面地價(jià)的20多倍。

　　長(zhǎng)地在北京姚家園開(kāi)發(fā)的逸翠園一期獲得銷售許可證在2005年11月，當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)約9000元/平方米；到2011年，該項(xiàng)目的二期才獲得銷售許可證，成交均價(jià)已經(jīng)上漲到2.8萬(wàn)元/平方米。

　　還有北京譽(yù)天下項(xiàng)目，被媒體稱為“用1/4個(gè)世紀(jì)來(lái)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目”。

　　譽(yù)天下別墅位于北京中央別墅區(qū)溫榆河板塊，1993年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)就作為大股東之一參與開(kāi)發(fā)該地塊，2003年長(zhǎng)實(shí)全資擁有該項(xiàng)目，2008年別墅才開(kāi)始一期上市，最后完工時(shí)間預(yù)計(jì)是2018年。也就是說(shuō)，長(zhǎng)實(shí)相當(dāng)于用了1/4世紀(jì)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，而項(xiàng)目則從當(dāng)年的荒蕪之地，變成了千萬(wàn)元級(jí)的別墅區(qū)。

　　據(jù)了解，2008年，譽(yù)天下的別墅上市時(shí)，價(jià)格為20000元/平方米，而今年譽(yù)天下別墅的最新價(jià)格為35000元/平方米。時(shí)隔6年，譽(yù)天下從600萬(wàn)左右/套的經(jīng)濟(jì)型別墅躍升為千萬(wàn)元級(jí)別墅。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，港資企業(yè)不僅開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，而且拿地選擇目標(biāo)僅僅局限于一二線城市市中心優(yōu)質(zhì)地塊。

　　內(nèi)地的規(guī)模化地產(chǎn)企業(yè)一般采用的是“5、9、12”的快速周轉(zhuǎn)模式：拿到地5個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，9個(gè)月賣樓，12個(gè)月現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正。這一模式幫助內(nèi)地房企迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大規(guī)模，已全面超越港資開(kāi)發(fā)商。而港資開(kāi)發(fā)商除了“現(xiàn)金流較穩(wěn)健”這個(gè)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)很難找到可以跟內(nèi)地房企匹敵的武器。張宏偉認(rèn)為，這種以一線重點(diǎn)城市作為依托，通過(guò)土地升值獲取巨大收益的模式已無(wú)法延續(xù)。

　　因此，對(duì)于長(zhǎng)地來(lái)說(shuō)，盡管之前拋售了不少資產(chǎn)，但內(nèi)地留存的資產(chǎn)規(guī)模仍不算小，且資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)優(yōu)良,仍然是李氏集團(tuán)目前不可或缺的搖錢(qián)樹(shù)。

　　資料顯示，長(zhǎng)地在內(nèi)地與香港高達(dá)4210億港元的物業(yè)組合中，用于銷售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元，用于出租的投資物業(yè)為1233億港元，酒店及服務(wù)套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。香港與內(nèi)地依然是長(zhǎng)地的主戰(zhàn)場(chǎng)，占公司的物業(yè)組合估值近97%。

　　如果李嘉誠(chéng)手里的待開(kāi)發(fā)和待售的地產(chǎn)項(xiàng)目仍然繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，而不是拋售，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀態(tài)，“關(guān)鍵還是如何找到切實(shí)的運(yùn)營(yíng)模式，提升在內(nèi)地的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。”朱一鳴認(rèn)為，適應(yīng)新形勢(shì)環(huán)境，兼顧速度、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)，才能夠贏得市場(chǎng)。

　　義利之辯

　　徐偉成指出，“李嘉誠(chéng)的企業(yè)實(shí)際上是多元化的綜合體公司，他一直不想把自己定性為房地產(chǎn)公司。長(zhǎng)地打折出售中國(guó)香港樓盤(pán)，以及頻繁出售其位于中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)，從投資者角度來(lái)看，這是清理投資回報(bào)率較低資產(chǎn)的正常交易，獲得的資金可以投向其他新興產(chǎn)業(yè)或投資回報(bào)率更高的產(chǎn)業(yè)。此次不過(guò)是他的又一輪高賣低買。”

　　“在商言商，高賣低買本來(lái)就是正常的商業(yè)行為。”徐偉成說(shuō)，“拋去身上的光環(huán)，李就是個(gè)很會(huì)做生意的純粹商人。”

　　“要永遠(yuǎn)相信：當(dāng)所有人都沖進(jìn)去的時(shí)候趕緊出來(lái)，所有人都不玩了再?zèng)_進(jìn)去”。李嘉誠(chéng)當(dāng)年的這一番話一直被商界人士奉為“圣經(jīng)”。

　　許多年來(lái)，正是因?yàn)槔罴握\(chéng)始終能夠精準(zhǔn)地判斷出資產(chǎn)的升值空間，并因此果斷地進(jìn)行高賣低買，一定程度上，李嘉誠(chéng)正發(fā)家于房地產(chǎn)，并成就了他龐大的商業(yè)帝國(guó)。

　　20世紀(jì)50年代，李嘉誠(chéng)靠塑膠花生意起家，正當(dāng)長(zhǎng)江塑膠廠逐漸成為全世界數(shù)一數(shù)二的大型塑膠花廠時(shí)，恰逢香港地產(chǎn)經(jīng)歷一場(chǎng)狂炒后一落千丈。李嘉誠(chéng)決定“人棄我取”，用低價(jià)大量收購(gòu)地皮和舊樓，在觀塘、柴灣及黃竹坑等地興建工廠大廈出租。三年后，房產(chǎn)價(jià)格急漲，李嘉誠(chéng)趁機(jī)將廉價(jià)收購(gòu)來(lái)的房產(chǎn)高價(jià)拋售獲利。

　　70年代末開(kāi)始，受回歸預(yù)期的影響，英資開(kāi)始部署撤離香港致股價(jià)蕭條，李嘉誠(chéng)以極其低廉的價(jià)格收購(gòu)香港電燈、青洲英泥、和記黃埔等英資企業(yè)。其中，匯豐銀行將總市值28.6億港元的和記洋行以6.39億港元出售予李嘉誠(chéng)。1986年，受中東石油危機(jī)影響，全球油價(jià)暴跌，李嘉誠(chéng)入股虧損的加拿大赫斯基石油公司并大舉收購(gòu)石油資產(chǎn)，在日后油價(jià)大漲時(shí)成為受益者。1989年后，外資從中國(guó)內(nèi)地撤離，李嘉誠(chéng)反其道而行之，進(jìn)軍內(nèi)地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，拿下大量?jī)?yōu)質(zhì)土地，日后獲得超值的土地收益。

　　朱一鳴認(rèn)為，近幾年，李嘉誠(chéng)開(kāi)始轉(zhuǎn)投歐洲，隨即在內(nèi)地和香港拋售資產(chǎn)。主要原因在于內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率持續(xù)下滑，資產(chǎn)收益率下降以及人民幣貶值的預(yù)期。

　　對(duì)于海外資產(chǎn)的收購(gòu)，李澤鉅曾在長(zhǎng)江基建的年報(bào)中多次闡述其戰(zhàn)略意圖。

　　他表示，集團(tuán)目前的主要目標(biāo)是尋求能提供強(qiáng)勁，經(jīng)常性及穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資良機(jī)。因而在投資地的選擇上，長(zhǎng)江基建偏好那些具有契約精神、法律清晰透明、財(cái)務(wù)制度健全且歡迎海外投資的成熟市場(chǎng);而在行業(yè)選擇上，有4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：有監(jiān)管框架及長(zhǎng)期合約為依據(jù)，以確保未來(lái)回報(bào)的穩(wěn)定性及可靠性;能提供即時(shí)現(xiàn)金流和利潤(rùn)貢獻(xiàn);屬于集團(tuán)具備經(jīng)驗(yàn)及熟悉的范疇;能與長(zhǎng)江基建或長(zhǎng)江集團(tuán)其他成員公司的子產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。從上述標(biāo)準(zhǔn)看，能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流和利潤(rùn)來(lái)源，且受政府管制的公用事業(yè)行業(yè)是標(biāo)的的最佳選擇。

　　收購(gòu)此類公用事業(yè)資產(chǎn)為長(zhǎng)和系提供了穩(wěn)定的收入和利潤(rùn)來(lái)源，公開(kāi)資料顯示，這些項(xiàng)目的收益率普遍在8%以上，部分甚至可以提供15%以上的收益率。更為重要的是，這些項(xiàng)目受宏觀因素影響較小，即使遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊，也不會(huì)受到沉重打擊。此外，多元化的地域和行業(yè)分布也起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

　　其實(shí)，沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)能長(zhǎng)久保持穩(wěn)定的高利潤(rùn)率，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。細(xì)數(shù)李氏家族變賣的“家當(dāng)”，多以內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目為主，其中，不乏“北上廣”等有地標(biāo)性質(zhì)的商業(yè)、辦公樓；而在海外購(gòu)買的資產(chǎn)包括基建、電訊、能源等行業(yè)；不難嗅出與內(nèi)地房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)下滑的現(xiàn)狀相比，抄底歐洲其他行業(yè)對(duì)李嘉誠(chéng)更有誘惑力。從周期性強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向更加穩(wěn)定的公用事業(yè)，從集中于中國(guó)的業(yè)務(wù)分布轉(zhuǎn)向在世界范圍內(nèi)配置資產(chǎn)，長(zhǎng)和系顯然在尋求將未來(lái)押寶于更穩(wěn)定、預(yù)期性更強(qiáng)的業(yè)務(wù)上，這其中也蘊(yùn)含著商人李嘉誠(chéng)對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的看法及判斷。

　　徐偉成還認(rèn)為，李嘉誠(chéng)的此番調(diào)整不只是高賣低買，投資重新布局，“市場(chǎng)有傳聞，這也是為他下一步退休做打算。”

　　2012年5月，85歲高齡的李嘉誠(chéng)對(duì)其產(chǎn)業(yè)做出接班安排：其長(zhǎng)子李澤鉅將接手，獲得超過(guò)40%的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔的股權(quán)，以及加拿大能源公司赫斯基35%的股權(quán)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，隨著李澤鉅的掌權(quán)，其偏向國(guó)際化的投資風(fēng)格也逐步顯現(xiàn)。自2012年起，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在年報(bào)中越來(lái)越強(qiáng)調(diào)其跨國(guó)綜合企業(yè)之定位及全球化方針，積極于全球市場(chǎng)尋求優(yōu)質(zhì)投資機(jī)遇。

　　如今長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔重組為兩家新的上市公司，其中，長(zhǎng)和控股非房地產(chǎn)資產(chǎn)，長(zhǎng)地則主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在外界看來(lái)，這一新的架構(gòu)也讓李澤鉅接班變得更為簡(jiǎn)單，此舉也將會(huì)帶來(lái)諸如市場(chǎng)估值更高及更寬松的派息等財(cái)務(wù)上的效益，對(duì)李氏家族和股東利益也能較好維護(hù)。

　　事件的最新進(jìn)展是，李嘉誠(chéng)這位與內(nèi)地政界商界及其他諸界打了幾十年交道的首富，又開(kāi)始在內(nèi)地做新的大筆捐贈(zèng)。只不過(guò)，這次有多大成份是自愿，多大成份是為了平息怨情，多大成份是為了保證內(nèi)地?cái)?shù)百上千億資產(chǎn)的安全，只能見(jiàn)仁見(jiàn)智，心領(lǐng)神會(huì)了。