或許正如“并購狂人”孫宏斌所言，在房地產市場哀鴻遍野的今天，并購能力已成為開發(fā)商“通關”的標配。
這一說法，對萬科來說同樣有跡可循，凈利率的下滑讓這家長期占據房地產市場頭把交椅的開發(fā)商，在挖掘新業(yè)務的同時也著手“開源節(jié)流”，以低成本收購獲取項目資源在萬科內部的資本運作中已漸成氣候。
10月30日，上置集團有限公司刊發(fā)公告稱，于當日交易時段后，全資附屬公司華通投資有限公司與萬科境外全資附屬公司Mainlandcn Ten Company Limited訂立買賣協(xié)議。
據此，買方有條件同意收購目標公司美盛資源有限公司的60%股權及其截至2015年4月30日結欠賣方股東貸款的60%，約為2.75億港元，兩部分的交易總代價為人民幣5.48億元。
觀點地產新媒體獲悉，美盛資源有限公司的主要資產為持有的上海碩誠股權，而上海碩誠名下擁有位于上海閘北區(qū)的上置·綠洲雅賓利花園項目。
萬科承擔此次收購的主體為一家境外成立的投資控股公司，諸如此類的收購路徑在萬科的實操中亦有先例。
有市場人士指出，萬科是次發(fā)起收購主體極有可能就是早前披露的萬丈資本，或者其與萬丈資本一樣同為萬科實施V Capital金融和投資計劃中的業(yè)務主角。
據觀點地產新媒體了解，萬科早前已在內部啟動了一項以金融和投資為主要業(yè)務的計劃，并將其命名為V Capital計劃，其中，萬丈資本據稱正是該計劃的業(yè)務實體。有消息證實，在萬科未來的萬億設想中，這一計劃有望成為具有現實意義的轉型方向和業(yè)務路徑。
“撿漏”上置上海項目
上置集團披露的公告顯示，萬科收購的項目土地位于上海市閘北區(qū)寶山路街道，包括162街坊29丘和22丘，251街坊21丘和1/911丘，254街坊15/1丘、15/2丘和15/3丘，257街坊40丘，163街坊3丘地塊的土地使用權，開發(fā)的專案名稱為上置·綠洲雅賓利花園。
該專案地塊總樓面面積48萬平方米，其中正在開發(fā)和出售（尚未交房）的三期地塊樓面面積為15.95萬平方米，尚未啟動動遷的四期地塊樓面面積為18.55萬平方米。除此之外，專案一期、二期已經出售完畢。
若以項目對外銷售價格6.8萬元/平方米計算，綠洲雅賓利花園的保守貨值亦超過200億元。比之于5.48億元的收購代價，萬科顯然撿了一個不小的便宜。
“當然，四期的動遷成本是最大的不確定性，估計也是因為上置的資金實力動不起四期了，所以才轉讓。”有分析人士指出。
從過往房地產業(yè)界的并購案來看，繁雜的債務關系往往是收購方望而退步的原因。為了不至于“引火上身”，萬科在該收購條款中就設定了前提，明確賣方須向其提供證據以證明上海碩誠未根據對外擔保向集團內外公司的擔保發(fā)生責任，并約定多項反擔保及抵押條款。
與萬科上述項目并購同步進行的還有中民投與上置集團的控股權交易。10月12日，上置集團披露，包括中民嘉業(yè)及5名投資者在內的認購人與上置控股訂立認購協(xié)議。該等認購人同意認購上置集團合共149億股認購股份，認購價為每股0.1港元，總現金代價為14.9億港元。
其中，認購股份占上置集團經配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大后總股本的約72.45%。在認購事項完成后，中民嘉業(yè)及其一致行動人合計持有上置集團60.78%。
對于出售事項，上置集團其實已經醞釀許久。在中民投“染指”之前，該公司就曾與保利經歷了一起并不成功的聯姻。
從當前來看，萬科與中民投顯然有意要聯手對上置施以“援救之手”，上置集團在公告特別強調，此次收購事項僅僅只是與萬科戰(zhàn)略合作的開端。
不可否認，在“僧多粥少”的一線城市，開發(fā)商的拿地成本與日俱增，在利潤最大化的驅使下，低成本收購已逐步成為房企獲得項目資源的重要手段，眼下上置手中擁有的優(yōu)質一線資源對萬科來說，顯然極具誘惑力。
萬丈資本路徑浮現
就交易金額而言，萬科的這一收購似乎并不算太吸引眼球，但聚焦于萬科今年以來的多起并購案，似乎又能從管中窺探出些許端倪。
據了解，萬科此次發(fā)起收購的主體是一家于英屬維爾京群島注冊成立的投資公司，這與萬科此前主要通過上市平臺收購略有不同。
“以投資公司層面來操作更像是一種投資行為，雖然以投資形式介入，但項目也可以得益于萬科現有的專業(yè)團隊開發(fā)。”該市場人士分析道。
在他看來，萬科是次發(fā)起收購主體極有可能就是早前披露的萬丈資本，或者其與萬丈資本一樣同為萬科實施V Capital金融和投資計劃中的業(yè)務主角。
萬科董秘譚華杰在接受觀點地產新媒體采訪時對此并未予以否認，其稱，由于交易規(guī)模沒有達到萬科需要披露的程度，具體的細節(jié)其并不是特別清楚。
“實際上，萬科非常開放，只要是相互認同，大家在資源上有互補性，有合作意愿，萬科愿意和各方進行合作。如果大家有一個交易在前，之后也有這樣的紐帶，合作可能就會更多。”
目前，據觀點地產新媒體了解，今年萬科已經主導了多起并購案，在上述并購案中，投資與金融的成份都相當明顯，而這與萬科內部啟動的一項以金融和投資為主要業(yè)務的V Capital計劃不無關系。
觀點地產新媒體獲悉，主管V Capital計劃的是萬科集團分管萬科香港地區(qū)業(yè)務的闕東武。作為這一計劃的業(yè)務實體，萬丈資本有限公司在6月17日以適當方式在香港成立，其業(yè)務范圍主要為金融投資、不動產投資等。
萬科副總裁丁長峰曾指出，該公司的投資方式和目的是以獨立或者聯合其他合作方以投資為目的，對境內外不動產物業(yè)進行收購。其中，在城市存量資產方面，萬丈資本將專注于城市更新和核心資產的收購改造。
萬科內部人士也曾透露，萬丈資本的初期募集規(guī)模不小于100億元(并非注冊資本金，香港設立公司不需注冊資本金)。投資業(yè)務運營過程中，將按照投資界的通行規(guī)則，通過各種手段募集資金，這其中既包括對機構投資者的定向募集，也可能在未來以合適的方式，向公眾投資者募集資金。
雖然成立不久，但這一業(yè)務實體已經開始顯露崢嶸。7月14日，便有消息稱萬科牽頭的財團擬出價35.7億元邀約收購瑞安房地產持有的企業(yè)天地3期，在這次收購中，萬科的運作實體就是萬丈資本。
除了通過萬丈資本介入國內的房地產投資，萬科境外同樣擁有一家名為Wkland Investments V Limited的投資平臺，該平臺主要為萬科發(fā)展香港等海外業(yè)務。近期，萬科通過這一平臺認購綠景中國17.81%股份，晉身為這家境外上市房企的第二大股東，完成了一筆頗為劃算的投資。
在年中業(yè)績會上，郁亮便有過一席表態(tài)，稱在萬科集團內部較為主流的想法是通過收購、投資等路徑能夠在遠期給萬科帶來較高的利潤回報。
從現實來看，萬科似乎也在踐行這一策略，不管是萬丈資本、Mainlandcn Ten Company Limited，亦或是Wkland Investments V Limited，萬科的房地產路徑早已不再是停留于單純的開發(fā)層面，投資與金融成份正讓萬科越來越多的扮演資本獵人的角色。
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