綠城和佳兆業(yè)各走一遭 融創(chuàng)是否將自身增長(zhǎng)置于一旁

    在綠城和佳兆業(yè)各走一遭后，融創(chuàng)是否已將自身增長(zhǎng)置于一旁？從半年報(bào)來看，將收購(gòu)作為注腳的融創(chuàng)中國(guó)似乎在業(yè)績(jī)上并未受到兩起并購(gòu)失利的影響。

　　融創(chuàng)掌門人孫宏斌始終不認(rèn)同外界冠以他決策失誤的評(píng)價(jià)。“掙錢容易，得人心難，”他反復(fù)對(duì)外講道，并購(gòu)交易本就人情反復(fù)、局勢(shì)變幻。在綠城和佳兆業(yè)兩場(chǎng)收購(gòu)中，融創(chuàng)獲得的市場(chǎng)口碑和人心，遠(yuǎn)比賺錢更重要。“現(xiàn)在在杭州或深圳，沒有人不認(rèn)識(shí)融創(chuàng)，我們的市場(chǎng)判斷力和執(zhí)行力得到市場(chǎng)充分認(rèn)可。”

　　接連兩次失敗后，融創(chuàng)擴(kuò)張野心并未縮減。老孫的執(zhí)著與努力，終于同中渝置地“開了花，結(jié)了果”。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，選擇項(xiàng)目多在西部城市的中渝，是融創(chuàng)退而求其次的選擇，未來融創(chuàng)的布局仍然任重而道遠(yuǎn)。

　　融創(chuàng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定

　　融創(chuàng)中國(guó)公告稱，截至2015年6月底，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額304.3億元，同比增長(zhǎng)2.11% ；其中合同銷售金額為272.6億元，預(yù)訂銷售金額為31.7億元。

　　在今年3月份舉行的2014年度業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)披露公司2015年銷售目標(biāo)為660億元。據(jù)此推算，該公司上半年完成目標(biāo)的46.11%.

　　數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)合約銷售面積約136.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.25% ；今年上半年合約銷售均價(jià)約2.23萬(wàn)元/平方米，與去年的均價(jià)基本持平。

　　在布局方面，孫宏斌給出“非常小心謹(jǐn)慎的態(tài)度”。他強(qiáng)調(diào)：“我們手中的土地儲(chǔ)備，足夠維持在北京、上海2-3年開發(fā)使用，所以我們拿地會(huì)謹(jǐn)慎操作。”

　　官方數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備共計(jì)約2162萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備共計(jì)約1280萬(wàn)平方米，合共71個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目分布于北京、上海、重慶等多個(gè)一二線城市。進(jìn)入2015年以來，該公司也只是近期拿下南京、重慶等城市地塊。

　　除此之外，上半年融創(chuàng)最大的動(dòng)作還是連推兩個(gè)頂級(jí)項(xiàng)目——北京壹號(hào)院和使館壹號(hào)院。據(jù)悉，北京壹號(hào)院項(xiàng)目將于今年9月份入市，均價(jià)將在15萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米之間，臨湖項(xiàng)目則至少要賣到40萬(wàn)元/平方米。老孫更稱，不給這個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)，一年不賣一套都可以。

　　作為“配角”的使館壹號(hào)院才是今年下半年融創(chuàng)主打豪宅項(xiàng)目。據(jù)了解，使館壹號(hào)院共221套房源，戶型區(qū)間為180-280平方米，單價(jià)為12萬(wàn)-15萬(wàn)元，總價(jià)在2000萬(wàn)-4000萬(wàn)元之間，預(yù)計(jì)三年售罄。

　　回顧融創(chuàng)今年上半年的整體表現(xiàn)，分析人士認(rèn)為，按照融創(chuàng)的銷售情況看，整體運(yùn)作還是符合市場(chǎng)預(yù)期的，同時(shí)兩次并購(gòu)戰(zhàn)線外移，也未影響融創(chuàng)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

　　“全年目標(biāo)不會(huì)變，現(xiàn)在已經(jīng)完成得很好。”對(duì)于融創(chuàng)的情況，孫宏斌很自信，“穩(wěn)操勝券，一切志在必得。”

　　收獲“人心、名聲”

　　按照孫宏斌的設(shè)想，如果收購(gòu)綠城和佳兆業(yè)成功，大本營(yíng)在京津的融創(chuàng)將以低價(jià)獲得上海、深圳兩大區(qū)域市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)土地，成立僅11年的融創(chuàng)可以從年銷售600億元級(jí)別迅速跨入千億元級(jí)，躋身房企第一梯隊(duì)。

　　孫宏斌堅(jiān)信自己對(duì)市場(chǎng)的眼光很準(zhǔn) ：“這兩次收購(gòu)都是符合融創(chuàng)發(fā)展戰(zhàn)略的，收購(gòu)綠城是要布局上海區(qū)域，收購(gòu)佳兆業(yè)則是要進(jìn)入深圳區(qū)域。”

　　這一點(diǎn)也得到了包括融創(chuàng)投資者在內(nèi)的業(yè)界一致認(rèn)可。于是，秉著一向“快、狠、準(zhǔn)”的風(fēng)格，在踏實(shí)買地和并購(gòu)跨越中，孫宏斌選擇后者，借此讓融創(chuàng)在第二個(gè)十年“一步飛升”。

　　遺憾的是，生意場(chǎng)上，或許也要講“天時(shí)、地利和人和”，這兩次收購(gòu)最終都以失敗告終。對(duì)此，孫宏斌似乎很看得開，“大家要以平常心看待并購(gòu)，生意就是生意。其實(shí)融創(chuàng)收獲很多，畢竟掙錢容易，得人心難。”

　　“人心”和“名聲”是孫宏斌自認(rèn)為這兩年來最大的收獲。以佳兆業(yè)為例，按他自己的原話，“現(xiàn)在在杭州或深圳，沒有人不認(rèn)識(shí)融創(chuàng)，我們的市場(chǎng)判斷力和執(zhí)行力得到市場(chǎng)充分認(rèn)可”。

　　除了“人心”與“白武士”、“接盤俠”的名聲，對(duì)于融創(chuàng)而言，最實(shí)在的還是在兩次收購(gòu)中獲得了實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)。

　　佳兆業(yè)收購(gòu)案中，融創(chuàng)已然給華南留下“接盤專業(yè)戶”的名號(hào)。“吃虧才能得人心，現(xiàn)在不斷有項(xiàng)目來跟我們談。”孫宏斌說，華南區(qū)域也是融創(chuàng)一定會(huì)進(jìn)入的。

　　不過，生意就是生意，兩次失敗也難擋老孫想要通過并購(gòu)做大的意圖。他曾再次強(qiáng)調(diào)：“只要符合融創(chuàng)聚焦核心城市的戰(zhàn)略項(xiàng)目，融創(chuàng)都愿意去接觸。”

　　盡管兩次急切并購(gòu)舉措，令外界再次加深對(duì)孫宏斌“狂人”的印象，但他始終認(rèn)為自己很保守，并特別強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎、穩(wěn)健和安全。

　　成功并購(gòu)中渝國(guó)嘉

　　“從利潤(rùn)角度，融創(chuàng)的增長(zhǎng)還沒有開始。”在未來的融創(chuàng)藍(lán)圖，孫宏斌是這樣勾勒的：權(quán)益增長(zhǎng)、利潤(rùn)、降低融資成本和現(xiàn)金安全。他仍愿意在并購(gòu)市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)：獲取大量的低成本土地，同時(shí)用較小的投入撬動(dòng)成倍的銷售。

　　這一次，他等到了專注西部市場(chǎng)的中渝置地。

　　7月24日，融創(chuàng)中國(guó)宣布，通過旗下易勝控股分別與賣方妙領(lǐng)(中渝置地全資附屬公司)及四川國(guó)嘉簽訂收購(gòu)協(xié)議，收購(gòu)中渝國(guó)嘉。中渝國(guó)嘉旗下?lián)碛兴暮Ｒ菁摇⒊悄弦菁摇⒛虾菁摇⑻旄菁摇⒐馊A中心等7個(gè)項(xiàng)目，建筑面積254萬(wàn)平方米，物業(yè)類型主要為住宅及商業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士表示，這7個(gè)項(xiàng)目是融創(chuàng)此次收購(gòu)的主要資產(chǎn)，依托這些項(xiàng)目，融創(chuàng)將實(shí)現(xiàn)在成都市場(chǎng)的重新布局。

　　在證券分析人士看來，此次并購(gòu)亦是一筆劃算的生意。野村證券在研報(bào)中指出，通過收購(gòu)進(jìn)入成都對(duì)融創(chuàng)來說是有效的方法。

　　“其土地成本低至每平方米2200元，料令凈利潤(rùn)率約有12%，未來將提供約120億元可售資源及可保證的高內(nèi)部收益率。”與此同時(shí)，野村證券還指出，融創(chuàng)中國(guó)今年的毛利預(yù)計(jì)仍將維持在20%，因其去年平均售價(jià)下降，但相信今年可得到改善。

　　值得注意的是，成都是個(gè)房地產(chǎn)過剩的城市。有調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)包含五龍山嶼府、麥迪遜廣場(chǎng)等在內(nèi)，停工、半停工的商業(yè)地產(chǎn)或住宅已超過30個(gè)項(xiàng)目。具體來看，截至7月中旬，成都全市商品房累計(jì)存量4365.07萬(wàn)平方米，目前累計(jì)銷售1562.05萬(wàn)平方米。對(duì)此，中渝置地也公告指出，今年中國(guó)非一線城市市場(chǎng)普遍疲弱，庫(kù)存巨大，導(dǎo)致前景很不明朗，風(fēng)險(xiǎn)在累積，給公司帶來挑戰(zhàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，融創(chuàng)于此時(shí)選擇接手中渝國(guó)嘉，加大在非一線城市的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　無獨(dú)有偶，融創(chuàng)利潤(rùn)率連續(xù)5年下滑。2014年年報(bào)顯示，2014年融創(chuàng)毛利為43.42億元，較2013年的71.77億元大幅減少39.5%.2014年毛利潤(rùn)率降至17.3%，這已是其2010年43.3%、2011年33.6%、2012年25.8%、2013年23.3%后，連續(xù)第五年的下滑。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，融創(chuàng)雖然項(xiàng)目多在重點(diǎn)城市，但一線城市占比仍然較少，在市場(chǎng)不穩(wěn)定、加速分化的背景下，利潤(rùn)率下降也是必然。