香港零售業(yè)持續(xù)疲軟 銅鑼灣旺鋪租金降至五年新低

據(jù)知名地產(chǎn)投資顧問DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)，截至三季度，香港銅鑼灣、尖沙咀等四大核心區(qū)域零售租金按年跌23至34%，其中香港街鋪人流最多、租金最貴的銅鑼灣Russell Street羅素街和Kai Chiu Road啟超道鋪租跌幅最大，三季度呎租跌至2257港元，跌穿2010年2422港元水平，而中環(huán)、尖沙咀、旺角租金亦跌至2011年水平。該行同時預(yù)計四季度香港核心區(qū)域零售租金仍有5%的下探空間。

其實，近年來香港零售業(yè)正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。過去10年，一線街鋪的業(yè)主受惠于奢侈品零售商的強勁需求及大幅租金上漲，但由于目前奢侈品牌紛紛尋求調(diào)整租賃策略，以節(jié)省成本，而中檔品牌亦期望以合適的租金水平進(jìn)駐黃金地段，因此業(yè)主在商討租約條件時不得不面對環(huán)境轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實。

此外，香港零售租金的暴跌蓋因為香港零售市場極度疲軟，主要奢侈品集團在該市場已經(jīng)連續(xù)近兩年出現(xiàn)下跌，不過零售租金下跌相對滯后從2014年二季度正式拉開大幕。但在過去一年多時間內(nèi)，仍相繼發(fā)生多幕零售商與業(yè)主大戰(zhàn)，最終多數(shù)情況零售商扛不住業(yè)主，只得關(guān)店謝幕，其中輿論關(guān)注做多的為Coach, Inc. 蔻馳中環(huán)旗艦店和LVMH Mo t Hennessy Louis Vuitton SE(MC.PA) 酩悅·軒尼詩－路易·威登集團旗下Tag Heuer泰格豪雅銅鑼灣旗艦店的關(guān)門，前者位于皇后大道后者位于羅素街。

由于羅素街超強人流，該區(qū)域街鋪一直被珠寶、鐘表等高單價、高毛利的零售商長期“霸占”，不過在Tag Heuer泰格豪雅都受不了高租金后，該處零售租金下跌亦屬正常，而據(jù)DTZ戴德梁行稱羅素街已經(jīng)有化妝品及時裝品牌入駐，而上述兩大類別的加入相信會有助該處租金明年可以企穩(wěn)。

四大核心區(qū)域的零售租金下跌亦令相關(guān)百貨及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受損。其中Lifestyle International Holdings Ltd.利福國際本月初便遭瑞銀唱淡。瑞銀發(fā)布報告稱該利福國際上半年占公司2014年EBITDA高達(dá) 85%的銅鑼灣SOGO崇光百貨和尖沙咀及尖沙咀SOGO崇光百貨因本港零售業(yè)寒冬而面臨困難，其中銅鑼灣SOGO崇光百貨上半年裝修后人流未有上升，黃金周亦未有改善。

與利福國際面臨同樣處境的還包括恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)以及擁有海港城和時代廣場的九龍倉。 上述地產(chǎn)企業(yè)均出現(xiàn)香港疲軟，而中國大陸市場相對增長平穩(wěn)的對比局面。10月8日周五，恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗更是在中期致股東信中以8000字長文闡述對當(dāng)前陸港兩地經(jīng)濟、消費及未來前景的個人觀點，陳啟宗在展望中表示正在為“漫漫寒冬”做防備，稱香港恢復(fù)未有期，中國大陸市場一線城市雖然仍能企穩(wěn)，但二三線城市變得艱難。

盡管中國國家旅游局和香港商務(wù)及經(jīng)濟發(fā)展局兩大機構(gòu)均發(fā)布黃金周赴港大陸游客有所上漲，但不香港零售業(yè)界對大陸游客黃金周對香港零售業(yè)的貢獻(xiàn)均表示無太大改觀。中國旅游局統(tǒng)計十一赴港大陸游客增長數(shù)據(jù)為3.26%至100.1萬人次；香港方面增長數(shù)據(jù)為2.3%，但是相比赴韓大陸游客30%的增幅相當(dāng)弱勢，不過較此前四個月赴港的跌幅又大大改善。