8月28日，碧桂園相關負責人在接受法治周末記者采訪時表示，其物業板塊上市工作正在緊鑼密鼓地推進之中。
法治周末記者在采訪中發現，房企將旗下物業公司拆分出來上市，似乎將成為趨勢。
此前萬科日前在中期業績發布會上也透露，今年將加大物業方面的投資探索，同時擬拆分物業上市。繼花樣年集團(中國)有限公司(以下簡稱花樣年)在2014年成功分拆旗下物業公司——彩生活并在香港上市成功后，今年開始，尤其是在近期的中期業績發布會上，不少房企均宣布要將旗下的物業公司分拆獨立上市。
法治周末記者走訪發現，目前，很多購房者在考慮價格、配套等傳統項目外，也逐漸開始關注社區物業管理的情況。
“今年將會是萬科物業市場化開始的元年。”萬科物業首席執行官朱保全說。
發掘物業市場上的金礦
易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱曾表示，事實上，在一兩年前，房產開發企業下屬物業管理公司的物業管理業務并沒有被房企所重視，大多數的物業管理都是來配合營銷的。但在去年6月花樣年分拆彩生活之后，物業公司資本化成為業內一直關注的焦點，所有人都發現這中間好像有巨大的金礦。
根據萬科此前的架構調整文件，其物業管理集團已成為獨立事業部，并擬定了發展規劃：向萬科以外的社區擴張，并謀求上市，并已開始以“睿服務”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業服務。
公開資料也顯示，今年萬科已經開始實施發展規劃。
今年5月中旬，南京金隅紫京府和萬科物業正式簽約，萬科物業輸出人員、體系和整個管控標準，南京萬科物業會派駐人員接管項目，全權操盤。6月初，萬科物業在北京與一家房地產公司成立物業管理公司，同樣導入了萬科的物業服務品牌“睿服務”。
近日，萬科物業與北京國資委控制的房地產公司首創置業聯合成立了一家物業管理服務公司，并引入萬科的“睿服務”物業管理解決方案。根據雙方的設想，此后首創置業新推出的房地產項目將全面引入萬科的物業服務。
朱保全稱：“如果不是這種全國性規模很大的服務，可能我們對于開發商項目的承接也會比較謹慎。我們首選還是跟物業公司通過‘睿服務’的模式進行合作。”
據朱保全介紹，目前合作的物業公司里，開發商下屬的物業公司占了7成，私人老板的物業公司占了3成。
除萬科、碧桂園外，法治周末記者通過查詢資料發現，中海地產、保利、富力、旭輝、禹洲等多家房企亦有物業分拆上市計劃。
8月19日，中海地產董事長郝建明在中期業績發布會上宣布，公司擬分拆其全資附屬公司中海物業集團有限公司，在香港聯合交易所有限公司獨立上市。目前上市工作在積極準備當中。
同日，碧桂園在香港發布2015年度中期業績報告，宣布將聚焦其社區資源整合平臺的三大業務板塊，未來將旗下物業、教育等一系列板塊分拆上市。
在8月20日富力地產的2015年中期業績發布會上，富力地產董事長李思廉也表示，公司正在研究物業管理業務的分拆上市。
為未來的社區O2O做準備
各大房企擬將物業板塊分拆獨立上市是基于什么樣的考慮？
碧桂園相關負責人在接受法治周末記者采訪時稱：“社區是繼手機之后的一大流量入口，物業服務行業正在發生核聚變，前景一片光明。碧桂園集團董事局主席楊國強多次表示‘物業服務是碧桂園的明天’。碧桂園正在打造的社區資源整合平臺，其中一塊就是社區服務及配套。”
“之所以有將碧桂園物業分拆上市的想法，從企業經營來說，是為了給物業板塊創造更大的發展空間，搶占行業發展先機，進而助推碧桂園集團的發展。從社會效益來說，有了資本市場的助力，碧桂園物業可以為業主提供更優質、更貼心的服務。”該負責人進一步表示。
據報道，中海物業內部也認為，目前中國的物業市場高度分散，潛在商機較大，中海物業毛利有較大提升空間，且在分拆上市后，公司有了融資平臺，可通過收購的方式迅速擴大市場份額。
對于各房企紛紛將新業務分拆上市，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這樣最起碼可以高估值超募，補貼和緩減傳統開發行業下滑的窘境。
從上市已一年有余的彩生活的2015年財年中期業績報告中可能看出，相比房地產30%左右的毛利率，物業公司的毛利率可以做到房地產的幾倍之高，彩生活今年上半年的毛利率高達73.9%，同比增長7.8%，營業收入為2.78億元，凈利潤1.15億元，同比分別增長70.2%和56.6%。
嚴躍進在接受法治周末記者采訪時還表示，目前中小房企的物業管理公司基本上沒有尋找到新的盈利點，而且服務效率也沒有得到提高，但相關業主對于物業服務改善的需求還是很大的。而對于一些大公司旗下的物業管理公司而言，其管理的物業項目比較多，容易形成規?；?，在成本控制方面也有優勢，所以分拆上市是有強烈動機的。而且當前分拆上市的案例還不多，上市的阻力和壓力會比較小。
但在天津天孚物業管理有限公司總經理劉長進看來，房產公司分拆物業上市，瞄準的是龐大的業主群體，這是為未來的社區O2O做準備，做社區服務，由前期的開發轉成了服務。
碧桂園相關負責人也稱：“從手段上，我們還順應‘互聯網+’的趨勢，大力采用智能化的新技術，利用O2O為業主提供更為便捷的服務。”
所謂社區O2O，就是指移動互聯網和電子商務普及的時代，通過線上到線下資源的整合，完成產品或服務“最后一公里”的配送，其核心正是以社區生活場景為中心，構建用戶與商家、上門服務提供者之間連接的平臺。
開墾藍海時不應忘記物業管理的本質
此前，光大證券也曾在一份行業研究報告中提出，物業管理市場是“被忽略的藍海市場”。該機構稱，企業凈利潤不斷被壓縮。相比之下，物管公司從提供品牌溢價轉為獨立輸出，將帶來“實質轉變”。光大證券預測，物業管理的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，對應798億元，并據此認為這一市場是藍海市場，開墾便是財富。
但劉長進認為，像萬科等這樣自建自管的物業系統，由于業主和物業服務企業的黏性足夠大，剝離出來單獨上市，未來的價值會更大一些，而那些以接外盤為主要業務的物業服務企業，由于和業主之間的黏性差一些，將來做一些商業服務，客戶的認可度可能會低一些。
嚴躍進也稱，對于一些大房企來說，分拆上市的前景還是不錯的。因為該類房企所管理的物業規模比較大，并且相關業主相對來說有較高的收入水平，能夠承受相對高的物業服務費用，最重要的是此類房企憑借分拆上市的優勢，以及企業本身的物業服務經驗，能夠快速為資本市場所認同。
“當前未上市的物業管理公司的利潤不太高。分拆上市一方面確實帶來了市場機會，進而使得部分房企有這樣一個動力去探索此類業務。另一方面業主的消費需求是持續發生的，但并沒有納入到物業管理的范疇中來，所以潛在的市場需求是存在的。”嚴躍進進一步表示。
在劉長進看來，作為社區服務者或者物業公司，最重要的是應該給業主提供最優質的物業服務，把物業管理的基礎服務做好。各大企業都想把物業服務作為橋梁，作為橋頭堡，進入到社區，然后再進行其他的盈利，但如果基礎的物業服務做不好，會引起業主的不滿，反而會影響到其他業務的開展。
碧桂園相關負責人也稱：“至于發展的思路，我們先做好基礎物業管理，把業主的大宗資產——房產管理，讓它保值增值，贏得業主的信任，再結合新技術為業主提供更多的增值服務，滿足業主更多的需求。而不是舍本逐末，忘了最重要的基礎物業管理，而一門心思搞新花樣。”
朱保全也表示，這個市場不是簡單的資本受益，也不是老板受益，而是業主要受益。
“物業管理的本質我們始終不能忘記。”朱保全說。
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