繞開代理商，自建營銷團隊，遠洋地產的營銷體系正在迎來一場變革。
作為內地在港上市房地產公司十強之一，遠洋地產目前在全國主要的一、二線城市共擁有50余個處于不同開發階段的項目。然而，遠洋地產近日卻突然傳出要對企業的營銷模式作出調整的消息。
有媒體報道稱，遠洋地產正在與旗下多個項目的代理商進行協商，準備收回項目的代理權，改為遠洋地產自建團隊營銷。
遠洋地產相關負責人向法治周末記者證實了這一消息。
有不愿具名的業內分析人士告訴法治周末記者，從代理到自銷，遠洋地產正在多元化的市場環境中針對營銷策略作出調整，但這一調整的效果仍需要時間來檢驗。
營銷體系調整目前僅限北京地區
房地產綜合服務提供商世聯行負責遠洋地產樓盤銷售的一位霍姓經理對法治周末記者說：“目前我們已經從遠洋春天著撤場，遠洋地產要改為自銷。但我們代理的遠洋地產的其他項目暫時還沒有得到要撤出的消息。”
思源經紀一位李姓經理則對記者表示，此事目前仍沒有定論，思源在沒有收到遠洋法務層面知會的情況下，不便對此作出回應。
遠洋地產以往采用的是自銷團隊和多家代理商聯合代理的模式。
2014年8月，遠洋地產與世聯行、思源經紀、同策咨詢三家國內知名房產代理咨詢公司正式簽署營銷代理戰略合作協議。遠洋地產稱，這標志著遠洋地產通過優勢互補、資源共享，將進一步拓寬與深化在營銷領域的專業合作。
遠洋地產方面對此曾表示，細分化、專業化將是未來房地產行業的發展趨勢，專業代理公司在銷售經驗和渠道上具有專業優勢，與代理公司合作正是看好這些優質代理公司在全國范圍內的覆蓋范圍、客戶資源以及數據優勢。
然而從去年大規模引入銷售合作伙伴到現在，時間僅過去一年，外界卻傳出遠洋地產正在和代理商協商收回項目代理權。
遠洋地產開發事業一部營銷總監牛牧遠在接受媒體采訪時表示，集團作出調整，主要是由過去聯合代理、多家代理的模式，改為由自建團隊負責營銷，銷售、策劃以及廣告公司由開發事業一部統一管理。
遠洋地產相關負責人對法治周末記者表示：“此次調整不是遠洋集團對全國項目的整體調整，是由開發事業一部主導、在北京區域范圍內進行的改革和調整。”
分析稱改變是為了降低成本保利潤
遠洋地產要與北京區域內專業化的代理商說分手，這使外界懷疑之前引入代理商的效果是否達到了遠洋地產的預期。
牛牧遠在接受媒體采訪時認為：“遠洋地產長期堅持的是‘自銷+代理營銷’的模式，但代理商或許對市場形勢較好時的優質項目有興趣，在形勢欠佳時，由于我們自身對時間節點判斷欠準確，一些項目需要‘抗盤’，但外來團隊在這個時候就很難堅持去化這些項目。”
在8月21日遠洋地產2015年中期業績發布會上，遠洋地產對外界所關注的“調整銷售策略”回應稱：“在銷售上，無論我們與誰合作，如果業績完成不好，我們也會馬上調整。”
遠洋地產相關負責人也對法治周末記者表示：“地產公司采取代理銷售方式還是自銷方式，并沒有一定之規。行業在變化、市場在變化，開發商在轉型，采取的策略和方式也需要不斷變化。”
此外該負責人還表示：“遠洋堅持在北京深耕，就要敏銳把握市場趨勢變化，順應互聯網思維，對營銷管理進行積極改善。此次改變營銷體系是為了進一步整合北京地區營銷資源、強化銷售管理能力、提升服務質量。”
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對法治周末記者分析稱：“大型房企對營銷模式作出調整改變也是一種正常的現象，房企由代理銷售轉變為自銷的方式，總體上是降低成本保證合理利潤的需要。”
利潤下滑已成為行業的整體趨勢，有房地產業內人士表示目前房地產行業已經進入中低利潤行業范疇。截至8月25日，60家上市房企先后發布半年報，據統計60家房企營收合計3011.4億元，而凈利潤252.6億元，凈利潤率僅有8.4%。
行業利潤普遍下調，遠洋地產也難以擺脫營業額及毛利的下降態勢。據遠洋地產半年報顯示，2015年上半年，公司實現營業額151.07億元，較去年同期178.4億元下跌15%；其中物業開發業務營業額為140.42億元，較去年同期下跌13%；毛利為30.65億元，較去年同期下跌13%。
宋丁認為，在新的市場形勢下，房企銷售困難、成本增加、利潤收窄，因此一些企業需要砍掉代理商，減少銷售的中間環節，轉為自銷，以此降低運營成本，保證利潤空間。
自銷能否成為趨勢
此前有媒體報道稱，東莞萬科也在組建自銷團隊，打破萬科過去幾年在當地的全盤代理銷售制。
萬科和遠洋地產的舉動是個案還是會成為行業趨勢？
中原地產研究總監劉淵對法治周末記者表示，代理公司擁有更為專業的銷售能力，開發商在市場行情較差、銷售困難的情況下一般會選擇與代理公司合作。
“不能一概而論，也需要考慮開發商的具體情況，如果開發商擁有一個銷售能力很強的自銷團隊，那么自銷可能會比代理更具有優勢。”劉淵說。
作為遠洋的大本營，北京分布著遠洋地產的眾多項目，這些項目并非全部由代理商負責銷售，其中一些項目一直以來都是由遠洋自建的銷售團隊負責。
遠洋地產相關負責人對法治周末記者表示，遠洋“萬和系”項目是北京自銷模式的成功代表案例。負責銷售“萬和系”產品的遠洋萬和團隊在3年內創造了90億元的銷售業績。
面對行業下行的趨勢，越來越多的房企開始嘗試多元化手段營銷。遠洋地產也不例外，從去年11月遠洋地產攜手京東金融開展的眾籌跨界營銷開始，遠洋地產不斷嘗試全新理念，挖掘與互聯網企業合作下房企營銷的新模式。
宋丁認為，房企選擇自銷、與互聯網深度合作是一種趨勢，采用扁平化管理，降低成本，在激烈的競爭中保持合理利潤，這是房企調整的大方向。“但總體來看，中介銷售仍是主要的力量，自銷是一種從屬的方式。”宋丁說。
遠洋地產相關負責人也對法治周末記者表示：“目前，除北京外，遠洋其他城市仍以代理銷售為主。”
劉淵分析稱：“在整個行業中，變代理為自銷是少數行為，并不是行業的主流。采取與代理商合作模式的房企仍然占大多數，而且更符合分工專業化的要求，房企愿意嘗試一些成本更低的銷售方式，但通常是把這些新方式作為一種對傳統代理方式的補充。”
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