今年以來，盡管房地產市場整體低迷，以海德股份、華麗家族為典型代表的10多家房企為此正籌備淡出深耕多年的房地產業務，但同樣也有在逆周期廣攬土地、謀局加速擴張者，在房地產領域摸爬滾打剛滿15年的旭輝便是其中表現較為突出的典型。
8月28日，繼之前在南京布局4個地產項目后，旭輝再次以11.5億元的總價、每平方米14296元的樓面價、73.19%的溢價率摘得南京南站站西34-35號地塊。據中國建設報記者統計，僅在今年上半年，旭輝已先后在北京、天津、蘇州、重慶等城市拿地15宗，成為活躍在這些一二線城市土地市場上的耀眼“黑馬”。
進入“新常態”，在多數房企拼命謀求轉型、慎之又慎拿地、力保步伐穩健的情況下，旭輝卻在逆周期內大規模搶地擴張，是外界一些評論所言的過于激進，還是真有底氣？作為公司的董事長，操盤手林中有著自己的戰略邏輯。
強化合作開發思維
“拿地要踏準節奏，在市場低谷的時多拿點地，在市場高峰時少拿點地。在高峰時，我們拿地的策略是‘撿漏’，雖然會參加很多地塊的拍賣，但不會在熱門地塊上跟其他企業硬拼，那種硬拼的結果就是拿地王、單價地王、總價地王，一旦拿錯就會嚴重拖累企業的發展。”林中表示，旭輝近年來拿下的地塊符合公司一貫堅持的“節制、理性、不拿錯地、不拿貴地”策略，在土地儲備方面“量入為出，量力而行”，既不能太多，也不能太少，要保持彈性、靈活性和適度，以確保企業總資產周轉率的高效以及經營的穩定和可持續性。
本報記者梳理發現，在旭輝上半年所拿地塊中，多數地塊的溢價率較低。以4月27日該公司花10.84億元近底價摘得杭州蕭山中匯匯D-18、D-19、D23地塊為例，作為該區域目前唯一出讓的純宅地，平均樓面價為每平方米11026元，溢價率僅為0.24%。
而對于部分價格偏高的優質地塊，旭輝今年以來更多是在強化與合作伙伴組成聯合體的方式獲取。7月3日，旭輝牽手中國平安后隨即便以聯合體的方式共同出資31億元拿下蘇州月亮灣地塊。此前還分別以旭輝同昌天恒聯合體、旭輝東原聯合體、旭輝北辰聯合體等聯合體名義拿下蘇州、重慶、北京等城市的優質地塊。
林中就此強調，今年拿地要繼續尋找合作伙伴，尤其是總價在20億元以上的土地一定要找合作伙伴來分擔風險，以分散集團內部的資金壓力。
此外，年初至今，旭輝還先后與北京星牌集團、北辰實業、鈺龍集團等企業達成戰略合作，聯合開發位于北京、南京、武漢等城市的相關項目。
堅持穩健的財務策略
與逆周期低價合作拿地、聯合開發策略相呼應，旭輝長期堅持穩健的財務策略。 今年8月，旭輝獲中信銀行總行正式批復，獲得為期3年的70億元人民幣集團授信額度。此外，集團將與上海銀行開展深入合作，且獲得上海銀行提供的總額高達100億元人民幣的綜合授信額度。
林中認為，如今企業的融資渠道很多，所以更要節制，要有意識控制負債率，不斷優化財務結構，只有這樣才能做到借錢成本越來越便宜。
與此同時，旭輝對公司凈負債率一直有著嚴苛的要求，在保持高增長的過程中，凈負債率基本控制在70%左右。今年上半年，旭輝的凈負債率為72.5%，去年年底的凈負債率為58.2%，2013年凈負債率為67.6%。
除維持債務層面平衡外，旭輝還在積極推進債務結構優化。截至今年6月底，旭輝持有現金已從2014年上半年的64億元增加至101億元。CRIC研究中心研究員沈曉玲接受本報記者采訪時分析，即使短期負債上升，旭輝現金短債比依然達到3.4，遠高于去年同期2.8，現金儲備較為充足，尚不存在短期還貸壓力。此外，旭輝長短期債務比目前也已經從5.3增加至5.5，債務結構有望進一步優化。
“這主要得益于旭輝在資本市場受追捧，持續獲得大額融資。1月份時，旭輝與銀團簽訂了一項總額約1.2億美元的3年期貸款，5月份，發行4億美元5年期美元債券，獲得超5.5倍認購，長期債務迅速增加。”沈曉玲還表示，在債務結構優化之際，旭輝也實現了借貸利息率的降低，目前從去年的10%降至目前的7.9%。“在中期業績會上，旭輝表示未來公司發債的兩個主要部分是公司債和境內利息成本低的開發債，其40億元公司債已獲上交所審核，未來借貸利息率有望進一步降低。”
追求“有質量的增長”
8月20日，旭輝集團發布2015年中期業績報告，公司上半年完成合同銷售金額105.2億元人民幣，完成全年銷售目標的42%，合同銷售建筑面積84.03萬平方米，同比增長3.1%。
“旭輝已把追求持續、穩定、有質量的增長當作目前最大的戰略，為能更好地打造滿足客戶需求的產品，旭輝根據市場變化及時調整了產品策略，產品品質日益提升。自2014年年底開始，根據市場的變化，旭輝致力于進一步優化產品結構，并根據人口結構變化，逐步將剛需型與改善型住宅的比例由8:2逐步擴至5:5，向改善型傾斜，著重發展宜居精品項目。”林中表示。
為進一步提高產品質量和服務水準，8月28日，旭輝又聯手清華大學共同成立了可持續住區研究中心，旨在研究、設計、生產更加符合人性需求的居住產品，實現雙方在科研成果產業化上的“無縫對接”。
“房地產行業無論怎么變化，產品和服務都是贏得市場和客戶的關鍵。旭輝的目標是做房地產市場的長跑者，所以必須專心做好產品與服務。如何為客戶提供宜居、人性化、高性價比的產品，并匹配綠色生態、環保節能的新技術，持續提升產品力，是我們一直在思考的問題，此次與清華大學合作，也是想借助高校的科研力量、研究方法，同時結合旭輝本身的產品實踐和客戶反饋，更好地解決可持續住區的問題。”林中表示。
另有業內專家接受本報記者采訪時也表示，對旭輝這種成長型企業而言，在加速擴張的同時，若能準確把握市場和土地的周期，前景完全可以看好。但正如公司高層一再強調的“有質量的增長”策略所言，務必要將“高速擴張”、“高周轉” 始終建立在“扎實的基本功積累”和“企業的立身之本———產品質量”基礎之上。
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