自去年6月份花樣年旗下的物業(yè)公司彩生活在香港上市成功后，包括萬科、富力、碧桂園在內的多家房企近期均宣布要將旗下的物業(yè)板塊分拆單獨上市。光大證券此前在一份行業(yè)研究報告中提出，物業(yè)管理市場是“被忽略的藍海市場”，并預測物業(yè)管理的收入空間約為2.7萬億元。
8月28日，碧桂園相關負責人在接受法治周末記者采訪時表示，其物業(yè)板塊上市工作正在緊鑼密鼓地推進之中。
法治周末記者在采訪中發(fā)現，房企將旗下物業(yè)公司拆分出來上市，似乎將成為趨勢。
此前萬科日前在中期業(yè)績發(fā)布會上也透露，今年將加大物業(yè)方面的投資探索，同時擬拆分物業(yè)上市。 繼花樣年集團(中國)有限公司(以下簡稱花樣年)在2014年成功分拆旗下物業(yè)公司——彩生活并在香港上市成功后，今年開始，尤其是在近期的中期業(yè)績發(fā)布會上，不少房企均宣布要將旗下的物業(yè)公司分拆獨立上市。
法治周末記者走訪發(fā)現，目前，很多購房者在考慮價格、配套等傳統(tǒng)項目外，也逐漸開始關注社區(qū)物業(yè)管理的情況。
“今年將會是萬科物業(yè)市場化開始的元年。”萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全說。
發(fā)掘物業(yè)市場上的金礦
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱曾表示，事實上，在一兩年前，房產開發(fā)企業(yè)下屬物業(yè)管理公司的物業(yè)管理業(yè)務并沒有被房企所重視，大多數的物業(yè)管理都是來配合營銷的。但在去年6月花樣年分拆彩生活之后，物業(yè)公司資本化成為業(yè)內一直關注的焦點，所有人都發(fā)現這中間好像有巨大的金礦。
根據萬科此前的架構調整文件，其物業(yè)管理集團已成為獨立事業(yè)部，并擬定了發(fā)展規(guī)劃：向萬科以外的社區(qū)擴張，并謀求上市，并已開始以“睿服務”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業(yè)服務。
公開資料也顯示，今年萬科已經開始實施發(fā)展規(guī)劃。
今年5月中旬，南京金隅紫京府和萬科物業(yè)正式簽約，萬科物業(yè)輸出人員、體系和整個管控標準，南京萬科物業(yè)會派駐人員接管項目，全權操盤。6月初，萬科物業(yè)在北京與一家房地產公司成立物業(yè)管理公司，同樣導入了萬科的物業(yè)服務品牌“睿服務”。
近日，萬科物業(yè)與北京國資委控制的房地產公司首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合成立了一家物業(yè)管理服務公司，并引入萬科的“睿服務”物業(yè)管理解決方案。根據雙方的設想，此后首創(chuàng)置業(yè)新推出的房地產項目將全面引入萬科的物業(yè)服務。
朱保全稱：“如果不是這種全國性規(guī)模很大的服務，可能我們對于開發(fā)商項目的承接也會比較謹慎。我們首選還是跟物業(yè)公司通過‘睿服務’的模式進行合作。”
據朱保全介紹，目前合作的物業(yè)公司里，開發(fā)商下屬的物業(yè)公司占了7成，私人老板的物業(yè)公司占了3成。
除萬科、碧桂園外，法治周末記者通過查詢資料發(fā)現，中海地產、保利、富力、旭輝、禹洲等多家房企亦有物業(yè)分拆上市計劃。
8月19日，中海地產董事長郝建明在中期業(yè)績發(fā)布會上宣布，公司擬分拆其全資附屬公司中海物業(yè)集團有限公司，在香港聯(lián)合交易所有限公司獨立上市。目前上市工作在積極準備當中。
同日，碧桂園在香港發(fā)布2015年度中期業(yè)績報告，宣布將聚焦其社區(qū)資源整合平臺的三大業(yè)務板塊，未來將旗下物業(yè)、教育等一系列板塊分拆上市。
在8月20日富力地產的2015年中期業(yè)績發(fā)布會上，富力地產董事長李思廉也表示，公司正在研究物業(yè)管理業(yè)務的分拆上市。
為未來的社區(qū)O2O做準備
各大房企擬將物業(yè)板塊分拆獨立上市是基于什么樣的考慮？
碧桂園相關負責人在接受法治周末記者采訪時稱：“社區(qū)是繼手機之后的一大流量入口，物業(yè)服務行業(yè)正在發(fā)生核聚變，前景一片光明。碧桂園集團董事局主席楊國強多次表示‘物業(yè)服務是碧桂園的明天’。碧桂園正在打造的社區(qū)資源整合平臺，其中一塊就是社區(qū)服務及配套。”
“之所以有將碧桂園物業(yè)分拆上市的想法，從企業(yè)經營來說，是為了給物業(yè)板塊創(chuàng)造更大的發(fā)展空間，搶占行業(yè)發(fā)展先機，進而助推碧桂園集團的發(fā)展。從社會效益來說，有了資本市場的助力，碧桂園物業(yè)可以為業(yè)主提供更優(yōu)質、更貼心的服務。”該負責人進一步表示。
據報道，中海物業(yè)內部也認為，目前中國的物業(yè)市場高度分散，潛在商機較大，中海物業(yè)毛利有較大提升空間，且在分拆上市后，公司有了融資平臺，可通過收購的方式迅速擴大市場份額。
對于各房企紛紛將新業(yè)務分拆上市，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這樣最起碼可以高估值超募，補貼和緩減傳統(tǒng)開發(fā)行業(yè)下滑的窘境。
從上市已一年有余的彩生活的2015年財年中期業(yè)績報告中可能看出，相比房地產30%左右的毛利率，物業(yè)公司的毛利率可以做到房地產的幾倍之高，彩生活今年上半年的毛利率高達73.9%，同比增長7.8%，營業(yè)收入為2.78億元，凈利潤1.15億元，同比分別增長70.2%和56.6%。
嚴躍進在接受法治周末記者采訪時還表示，目前中小房企的物業(yè)管理公司基本上沒有尋找到新的盈利點，而且服務效率也沒有得到提高，但相關業(yè)主對于物業(yè)服務改善的需求還是很大的。而對于一些大公司旗下的物業(yè)管理公司而言，其管理的物業(yè)項目比較多，容易形成規(guī)模化，在成本控制方面也有優(yōu)勢，所以分拆上市是有強烈動機的。而且當前分拆上市的案例還不多，上市的阻力和壓力會比較小。
但在天津天孚物業(yè)管理有限公司總經理劉長進看來，房產公司分拆物業(yè)上市，瞄準的是龐大的業(yè)主群體，這是為未來的社區(qū)O2O做準備，做社區(qū)服務，由前期的開發(fā)轉成了服務。
碧桂園相關負責人也稱：“從手段上，我們還順應‘互聯(lián)網+’的趨勢，大力采用智能化的新技術，利用O2O為業(yè)主提供更為便捷的服務。”
所謂社區(qū)O2O，就是指移動互聯(lián)網和電子商務普及的時代，通過線上到線下資源的整合，完成產品或服務“最后一公里”的配送，其核心正是以社區(qū)生活場景為中心，構建用戶與商家、上門服務提供者之間連接的平臺。
開墾藍海時不應忘記物業(yè)管理的本質
此前，光大證券也曾在一份行業(yè)研究報告中提出，物業(yè)管理市場是“被忽略的藍海市場”。該機構稱，企業(yè)凈利潤不斷被壓縮。相比之下，物管公司從提供品牌溢價轉為獨立輸出，將帶來“實質轉變”。光大證券預測，物業(yè)管理的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，對應798億元，并據此認為這一市場是藍海市場，開墾便是財富。
但劉長進認為，像萬科等這樣自建自管的物業(yè)系統(tǒng)，由于業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的黏性足夠大，剝離出來單獨上市，未來的價值會更大一些，而那些以接外盤為主要業(yè)務的物業(yè)服務企業(yè)，由于和業(yè)主之間的黏性差一些，將來做一些商業(yè)服務，客戶的認可度可能會低一些。
嚴躍進也稱，對于一些大房企來說，分拆上市的前景還是不錯的。因為該類房企所管理的物業(yè)規(guī)模比較大，并且相關業(yè)主相對來說有較高的收入水平，能夠承受相對高的物業(yè)服務費用，最重要的是此類房企憑借分拆上市的優(yōu)勢，以及企業(yè)本身的物業(yè)服務經驗，能夠快速為資本市場所認同。
“當前未上市的物業(yè)管理公司的利潤不太高。分拆上市一方面確實帶來了市場機會，進而使得部分房企有這樣一個動力去探索此類業(yè)務。另一方面業(yè)主的消費需求是持續(xù)發(fā)生的，但并沒有納入到物業(yè)管理的范疇中來，所以潛在的市場需求是存在的。”嚴躍進進一步表示。
在劉長進看來，作為社區(qū)服務者或者物業(yè)公司，最重要的是應該給業(yè)主提供最優(yōu)質的物業(yè)服務，把物業(yè)管理的基礎服務做好。各大企業(yè)都想把物業(yè)服務作為橋梁，作為橋頭堡，進入到社區(qū)，然后再進行其他的盈利，但如果基礎的物業(yè)服務做不好，會引起業(yè)主的不滿，反而會影響到其他業(yè)務的開展。
碧桂園相關負責人也稱：“至于發(fā)展的思路，我們先做好基礎物業(yè)管理，把業(yè)主的大宗資產——房產管理，讓它保值增值，贏得業(yè)主的信任，再結合新技術為業(yè)主提供更多的增值服務，滿足業(yè)主更多的需求。而不是舍本逐末，忘了最重要的基礎物業(yè)管理，而一門心思搞新花樣。”
朱保全也表示，這個市場不是簡單的資本受益，也不是老板受益，而是業(yè)主要受益。
“物業(yè)管理的本質我們始終不能忘記。”朱保全說。
