日前，九龍倉集團刊發了今年上半年的中期業績報告。由于九龍倉集團大規模持有和經營投資性物業，這家公司在今年上半年的凈利率超過了4成，上半年投資物業公允價值增加額的減少，使其凈利率同比下跌了超過32個百分點，其去年同期的凈利率水平接近驚人的73%。
根據九龍倉集團披露的今年上半年的中期業績，公司實現營業收入179億港元，相比去年同期的163億港元增長了近1成。
今年上半年九龍倉集團實現營業利潤74.75億港元，相比上年同期的71.24億港元增長了4.9%，不過，當期公司的投資物業公允價值增加凈值為34.86億港元，而上年這一項目的增加值為73.81億港元，同比減少了一半以上。
由此計算，九龍倉集團今年上半年的投資物業公允價值增加額占到了公司息稅前利潤的36%，而上年同期這一比例則更高，占比達到了一半以上。
值得注意的是，在今年上半年九龍倉集團的利潤收益結構中，其中“其他支出凈額”項目相比上年同期有所增加。
這是由于九龍倉集團把對綠城中國的投資重新分類為金融投資后造成的會計上的損益，此前，九龍倉集團把對綠城中國的投資作為公司的聯營公司在財報中列示。
由此，今年上半年九龍倉集團的“其他支出凈額”一項，由上年同期的1.48億港元增加至12.85億港元。
“主要計入了一項非經常性會計虧損估計為14.91億港元，該項目乃由集團2015年6月不再對綠城有重大影響后，集團對綠城的全部24.3%權益被視為以當時市值出售而產生，并由聯營公司重新分類為金融投資。”九龍倉集團在中期業績報告中解釋說，“綠城權益于2012年6月以17.29億港元購入，以權益法入賬為聯營公司，并產生一項賬面收益22.33億港元。”
根據九龍倉集團在2012年中報中披露的數據顯示，在2012年6月份，集團認購了綠城18.4%的權益使其成為一間聯營公司，因而確認一項會計賬面收益14.43億港元。
這項賬面收益數額是按照九龍倉集團內部評估綠城凈資產的公允價值凈額下計算得來。從2012年6月底以后，九龍倉集團對綠城中國的權益進一步增加到了24.6%，并且其估計這一數額增加到了22億港元，但這仍然只是暫時性的收益估算。
九龍倉集團把對綠城的投資從聯營公司調整為金融投資的會計處理后，九龍倉集團也失去了綠城以權益法入賬的盈利，而上年同期綠城為九龍倉集團貢獻的凈利潤為2億元。
九龍倉集團在中期業績報告中所指的“不再對綠城有重大影響”，是因為九龍倉集團此前在綠城董事會中任職的多位成員已經悉數退出。
九龍倉集團的中期業績報告顯示，公司到今年上半年為止的聯營公司權益已經從2014年底的224.49億港元減少到180.58億元，減少了43.91億元，與此同時，公司的可供出售投資則由去年底的37.4億港元增加到今年上半年的96.35億元，增加額達到58.95億元。
九龍倉集團今年上半年聯營公司權益與可供出售投資兩個項目的增減，其中應該包括了對綠城投資進行的調整。此前公司把對綠城的投資視作聯營公司權益投資，這屬于非流動資產項目下的長期股權投資，如今則劃至可供出售金融資產項目之下，應屬企業劃分為以市價或公允價值計量但其變動計入當期損益的金融資產。
九龍倉集團所持有的大規模投資物業，無論是其所占資產比重，抑或當期貢獻的業務收入，都已經達到了較高水平。
到今年上半年，九龍倉集團的投資物業資產價值已經達到了3068.75億港元，較去年底繼續增加了近50億港元。
九龍倉集團的投資物業資產價值今年上半年所占公司總資產比重為68.6%，這是多數在港上市房地產公司難以企及的水平。
在今年上半年九龍倉集團實現的179億港元的營業收入中，來自投資物業貢獻的營收達到了71.74億元，占到集團營收的比重約4成，營業利潤占比則達到了78.8%。
與此同時，九龍倉集團今年上半年的發展物業收入也取得了較大增幅。公司上半年確認的物業銷售額較去年上升了23%至65.62億港元，營業利潤也增加了19%至11.11億港元。
應該注意的是，九龍倉集團的發展物業收入全部來自中國內地，內地貢獻的營業收入在集團占比接近47%，營業利潤占比則只有22.4%，分別較上年同期增長了5個百分點和4個百分點。
在中國內地營收和利潤占比的增加，也讓九龍倉集團繼續增加對中國內地的資本投入。
其中期業績報告反映，公司今年上半年的主要資本性與發展開支達到了115.38億港元，其中在中國內地的投資金額達到了105.93億港元，占比為91.8%，對中國內地發展物業投資金額達到91.7億港元，占當期投資總額的79%。
九龍倉集團也在報告中進一步披露，到今年上半年，公司在未來數年內的主要資本性與發展開支預計為624億港元，內地投資預計將會接近9成，對中國內地的發展物業投資占集團未來資本支出的比重為6成以上。
九龍倉集團目前在售的發展物業主要集中在中國內地，到今年上半年，集團待售物業和存貨總值約為437億港元，相比上年同期的476億港元增加近39億港元。
因為九龍倉集團在中期報告中未詳細披露公司今年上半年發展物業銷售的銷貨成本，因此，粗略以九龍倉集團公司今年上半年發展物業收入計算，集團基于收入基礎的存貨周轉率約為0.14，上年同期這一財務指標則為0.1，這意味著九龍倉集團發展物業的周轉和銷售效率有所提升。
九龍倉集團的負債規模維持在相對較低水平。到今年上半年，公司的有息負債規模超過790億港元，較去年底增加了10億港元，不過當期公司的實際借貸利率僅為2.8%，較上年同期的3.3%繼續減少了0.5個百分點。
而在負債率及現金資源上，九龍倉集團到今年上半年為止負債凈額與總權益比率為19.6%，雖較去年底的18.9%的負債水平略微上升，但仍處于房地產企業負債的較低水平。
另外，到今年上半年，公司持有的銀行存款及現金總額為167.29億港元，較2014年底減少了20億港元，但也足以覆蓋公司流動負債中的短期借款，公司到今年上半年流動負債中銀行借款及其他借款金額約為153億元。此外，九龍倉集團同樣持有市值約為96億港元的可供出售的投資組合，可即時變現作為流動資金使用。
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