郁亮：萬科未來將在物業(yè)、物流等五個領(lǐng)域創(chuàng)新

核心提示：在郁亮規(guī)劃中，未來萬科萬億市值目標中，傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比50%，五大新業(yè)務(wù)占比50%，他認為市盈率并不能完全通過業(yè)績，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長0.77%，市盈率卻只在10倍浮動，他認為需提升市盈率的關(guān)鍵是沒有解決業(yè)主實際問題。

“整個行業(yè)過于亢奮、樂觀的情緒得到控制，有很多新的需求也在浮現(xiàn)出來，未來我們要開拓物業(yè)、物流、教育營地、海外地產(chǎn)和出租公寓業(yè)務(wù)五個新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。”在8月17日的萬科中期業(yè)績交流會上，萬科總裁郁亮透露，自己顯得非常焦慮，地價占同期房價比例高達60%，接近香港水準，“進退維谷，不買地，沒地開發(fā)；買地，高價地在白銀時代如何經(jīng)營風(fēng)險呢？漲房價已不符合市場和顧客預(yù)期，可喜的是新的需求浮現(xiàn)。”

在郁亮規(guī)劃中，未來萬科萬億市值目標中，傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比50%，五大新業(yè)務(wù)占比50%，他認為市盈率并不能完全通過業(yè)績，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長0.77%，市盈率卻只在10倍浮動，他認為需提升市盈率的關(guān)鍵是沒有解決業(yè)主實際問題，換言之，萬科只是低頭拿地賣房，沒有讓業(yè)主資產(chǎn)增值，故萬科需在五大新業(yè)務(wù)上積極開拓，最終實現(xiàn)新業(yè)務(wù)5000億市值。

一、全面拓展物業(yè)。希望萬科物業(yè)管理中國住宅面積4%，郁亮表示，萬科物業(yè)2015年打造十個合作標桿，外接約6000萬平米物業(yè)項目，外加自有1800萬平米物業(yè)項目，萬科物業(yè)面積2015年會增加7000-8000平米，物業(yè)面積增加到1.5億平米，2016年繼續(xù)大規(guī)模市場擴張，計劃用托管+收購方式，從外部接受大概1.2億平米項目，把總量提高到3億平米，希望到2017物業(yè)面積達到5億平米，他透露，通過提高業(yè)主樓盤存量房溢價，然后融入社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療等，市盈率就會得到資本市場認可。

二、主干是物流地產(chǎn)。2015年成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展公司，已經(jīng)擁有貴陽、武漢兩個項目，萬科物流發(fā)展目標是3-5年建成1000萬平米面積。

三、新業(yè)務(wù)教育營地。2015年已經(jīng)在廣州和深圳開業(yè)15家社區(qū)營地，年底有6個戶外營地營業(yè)，接待量接近2萬，“希望2018年開發(fā)150個以上的社區(qū)營地，12個以上城市營地，9個戶外營地接待人數(shù)超過20萬人次。”郁亮說。

四、擴張出租公寓業(yè)務(wù)，主要是萬科驛和萬科派，其中萬科驛放在首位，主要面對是大學(xué)畢業(yè)生和剛剛來到發(fā)達地區(qū)的新的移民。“也就是在這個城市第一次居住，這對他來說構(gòu)成了對這個城市第一印象的很重要時期。通常他之前是住在城中村，我們希望把他們從城中村里面解放出來，所以會首先推這個業(yè)務(wù)。這個業(yè)務(wù)目前已經(jīng)開業(yè)和正在準備開業(yè)的業(yè)務(wù)有9個，總量有1萬間左右，目前已經(jīng)是行業(yè)最高的水平，“當然我們增長速度會遠遠不止在1萬套這個數(shù)字上，我們計劃2017年做到15萬套。如果達到15萬，是第2名到10名的總額。”郁亮稱。

五、海外業(yè)務(wù)。目前為止，萬科共有10個海外項目，6個在美國，3個在香港，1個在新加坡。2015年新增兩個比較重要的項目，一個是曼哈頓西42街的寫字樓項目，與紐約本地開發(fā)商Tribeca合作。一個是萬科在香港全資拿了一塊地，即屯門掃管芴住宅項目，是萬科在香港獨立開盤的項目。

目前擁有國內(nèi)公司市值過萬億較少，除四大國有銀行均、中石油、中移動、騰訊、阿里巴巴等，高盛集團一位高管分析道：其一、二級市場騰飛還是依托一級市場崛起，多數(shù)投行和券商只是扮演著包裝市值角色，萬科5大新業(yè)務(wù)能否實現(xiàn)依然取決于五大業(yè)務(wù)一級市場；其二、資本市場估值標準具有流動性，現(xiàn)階段資本市場高估值傾向于輕資產(chǎn)、擴張性、大數(shù)據(jù)、增值服務(wù)等理念，但3年后資本市場高估值未必傾向于這些理念；其三、短期5000億市值通過講故事等手段可實現(xiàn)，5000億元市值在資本市場上穩(wěn)定上升是非常艱難，漢能是最好的例子；其四、投行和券商有各自利益打算，可借力資本市場，但不能迷戀資本市場，千萬不要迷戀高盛等；其五、從個人角度來說，郁亮新業(yè)務(wù)5000億元市值道路想復(fù)制樂視董事長賈躍亭(樂視千億市值)路線，我持保留意見，若郁亮新業(yè)務(wù)5000億元市值只是提升萬科員工戰(zhàn)斗力，哪怕這件事是畫餅充饑，我持理解態(tài)度，畢竟他不能讓萬科停滯不前。


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