地級(jí)市地下商業(yè)街開發(fā)8大特性分析

本站訊  上周（7月17日至7月23日）共有5家來自全國(guó)各地的開發(fā)商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項(xiàng)目合作。

 

尋求服務(wù)的項(xiàng)目分別是：

 

北京某6層商業(yè)項(xiàng)目，面積為12000平米，欲尋商業(yè)樓盤規(guī)劃招商團(tuán)隊(duì)；

 

廣州新模式品牌超市尋找合作場(chǎng)地：1、租期達(dá)20年以上。2、華南地區(qū)高端大型6萬平方米以上的綜合體。3、負(fù)一樓。4、面積在1萬平方米以上。5、停車位1000臺(tái)以上。超市品牌為盒馬鮮生；

 

廣州金逸影城尋全國(guó)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目做影院。【需求面積】2500-8000平米；【拓展方向】地級(jí)市綜合體，項(xiàng)目周邊3公里人口基數(shù)25萬左右，相同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)少于2家；【拓展區(qū)域】全國(guó)；【物業(yè)條件】1、標(biāo)準(zhǔn)廳： 層高 ： 凈高≥8米；柱距 ： 柱距≥10米。2、巨幕廳：凈高≥13米；柱距： 柱距≥16米；【項(xiàng)目要求】首選5萬平米以上購物中心，產(chǎn)權(quán)明晰，若未建的地塊項(xiàng)目，項(xiàng)目影院區(qū)域可按我方設(shè)計(jì)施工；【合作方式】租賃；【合作年限】15年至20年；

 

甘肅臨洮某14畝文化中心項(xiàng)目，分文化廣場(chǎng)，商業(yè)中心，綜合展館、風(fēng)味小吃街區(qū)四部分，建成后，社區(qū)文化活動(dòng)中心、群眾廣場(chǎng)舞演繹中心、城南書畫古玩交流中心、百姓大舞臺(tái)演繹中心（廣場(chǎng)電影放映）、綜合商務(wù)休閑中心、特色風(fēng)味小吃街等功能區(qū)將相繼向廣大群眾開放。目前項(xiàng)目主體已完工，處于裝修和招商階段。需要規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

 

河南鄭州某地下商業(yè)街項(xiàng)目，本項(xiàng)目設(shè)置于地下一層，東西長(zhǎng)1.7Km，南北寬57m，層高6米，總建筑面積11萬㎡，作為奧體中心、文博藝術(shù)中心、市民活動(dòng)中心、現(xiàn)代傳媒中心的配套商業(yè)服務(wù)，擬打造鄭州西部區(qū)域性文化中心、消費(fèi)中心。

 

 

下面，飆馬商業(yè)地產(chǎn)就來分析地級(jí)市地下商業(yè)街開發(fā)：

 

在市級(jí)商業(yè)中心舊城改造難，商業(yè)擴(kuò)容受到上空的限制的情況下，地下商業(yè)的開發(fā)展現(xiàn)了巨大的商機(jī)，地級(jí)市地下商業(yè)的開發(fā)已經(jīng)如火如荼，如地一大道和時(shí)尚集團(tuán)，已經(jīng)形成產(chǎn)品化在全國(guó)內(nèi)復(fù)制。

　　

地級(jí)市地下商業(yè)街一般只在市級(jí)商業(yè)中心能夠生存，它必須借地面旺盛的商業(yè)人氣和商業(yè)氛圍，同時(shí)進(jìn)行與地面商業(yè)差異化定位，從而取得經(jīng)營(yíng)成功。

　　

1、適合開發(fā)的區(qū)域。

　　

市級(jí)商業(yè)中心

　　

2、一般的規(guī)模及其業(yè)態(tài)組合特征30000-50000平米，以零售+餐飲+娛樂（電玩）為主，如果有廣場(chǎng)，可以考慮招超市。

　　

3、開發(fā)及操盤模式。

　　

持有和銷售比例：銷售85%以上，持有15%左右。

　　

持有區(qū)域和可銷售區(qū)域：除超市、電玩和部分餐飲次主力店，其余皆可銷售。

　　

4、對(duì)發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理水平要求。

　　

對(duì)經(jīng)營(yíng)管理要求極低，類似于地面步行街開發(fā)。

　　

地下商業(yè)適應(yīng)的業(yè)態(tài)

　　

地下適宜的業(yè)態(tài)主要包括：超市、電器、家居、主題商城(潮流前線、女性主題、兒童母嬰主題)、數(shù)碼通訊主題、餐飲休閑文化娛樂主題等；

　　

如：

　　

1）即時(shí)性消費(fèi)商品：包括報(bào)刊雜志、點(diǎn)心、飲品等；

　　

2）便利性商品或服務(wù)：包括沖印店、洗衣店、銀行、西餅店、個(gè)人護(hù)理、旅行社和便利店等；

　　

3）流行性、時(shí)尚化商品：諸如手機(jī)、MP3、MP4、CD、DVD碟、流行軟件等電子類消費(fèi)品，時(shí)尚潮流服裝飾物與精品等類別；

　　

4）餐飲休閑文化娛樂類：如美食廣場(chǎng)、咖啡西餐、快餐店等（該類店鋪的設(shè)置需要重點(diǎn)考慮滿足消防條例的規(guī)定）。

　　

地下商業(yè)開發(fā)8大特征

　　

從選址來看：目前國(guó)內(nèi)地下商業(yè)街主要在傳統(tǒng)核心商圈的核心地段或依托火車站、軌道交通樞紐站點(diǎn)、購物中心發(fā)展，是商圈擴(kuò)容的需求；

　　

從規(guī)模來看：?jiǎn)蝹€(gè)主題定位的在2萬平米左右，綜合性的在3—5萬平米，甚至更大；

　　

從空間結(jié)構(gòu)上來看：目前北方多為二層甚至是三層的多層，南方地鐵物業(yè)一般有2層，單通道寬度在4-6米，雙通道寬度在2-2.5米，樓層凈高在4米以內(nèi);隨著人們對(duì)購物環(huán)境要求的提高，樓層凈高要在4米以上比較有利于地下空間的營(yíng)造；

　　

從定位來看：多與商圈及地面商業(yè)互補(bǔ)戒融入性定位，呈主題化、時(shí)尚化的特點(diǎn)；

　　

從消費(fèi)群體來看：多以年青人為主，年齡段集中在15—25歲；

　　

從業(yè)態(tài)組合來看：一般以服飾、飾品為主，但基本都配有一定量的餐飲；

　　

出入口的設(shè)計(jì)：通過下沉式廣場(chǎng)、燈光舞臺(tái)演出廣場(chǎng)、自動(dòng)扶梯以及各具特色造型的出入口設(shè)計(jì)來吸引消費(fèi)者進(jìn)入地下商業(yè)街消費(fèi)的興趣和幾率；

　　

交通動(dòng)線：除規(guī)劃好自身的主次通道、中庭、室內(nèi)小廣場(chǎng)、休息區(qū)等外，還需考慮與地上物業(yè)之間的連接便捷性，以及承擔(dān)城市公共交通的功能，以增加生意機(jī)會(huì)。

 

文章來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合整理