怎樣進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配置?
來(lái)源:飆馬(中國(guó)) 作者:飆馬(中國(guó)) 時(shí)間:2016-10-17
本站訊 上周(10月10日至10月14日)共有3家來(lái)自全國(guó)各地的開發(fā)商,通過(guò)各種渠道向飆馬尋求項(xiàng)目合作。
尋求服務(wù)的項(xiàng)目是:來(lái)自北京的某財(cái)富資產(chǎn)管理集團(tuán),尋求二三四線城市房產(chǎn)去庫(kù)存項(xiàng)目的全面合作;來(lái)自鄭州的某旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,需要專業(yè)公司提供策劃方面的服務(wù);來(lái)自江蘇睢寧的某商住項(xiàng)目,需要為項(xiàng)目提供專業(yè)的定位診斷服務(wù)。
商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配置及布置,應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則:
1、先定位原則:在進(jìn)行項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分前,必須先確定項(xiàng)目的定位和項(xiàng)目的主題。
2、業(yè)態(tài)比例:完成項(xiàng)目定位后,需要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,制定合適的業(yè)態(tài)配比,如傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)配比約為:零售63%、餐飲20%、休閑娛樂(lè)12%、服務(wù)5%。隨著電商的沖擊,在新的商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比中,應(yīng)減少零售業(yè)態(tài)的配比,增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)的配比,建議調(diào)整餐飲、娛樂(lè)休閑、服務(wù)等業(yè)態(tài)的比例。比如:零售35%~38%、餐飲30%、休閑娛樂(lè)30%、服務(wù)2%~5%。
3、主力店鋪先確定的原則:業(yè)態(tài)劃分時(shí)應(yīng)遵守依次確定主力業(yè)態(tài)、次主力業(yè)態(tài),最后將其他業(yè)態(tài)進(jìn)行填充的原則。
4、餐飲業(yè)態(tài)的布置原則:
(1)上天入地,相應(yīng)點(diǎn)綴:由于排油煙系統(tǒng)的設(shè)置和聚客方面的原因,餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)設(shè)置于項(xiàng)目的最高層,或者地下室,地下室則以小型餐飲為主,中間樓層則用少量餐飲進(jìn)行點(diǎn)綴。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài),必須放置在頂層,以減少油煙對(duì)整個(gè)商業(yè)的影響,并盡量高空排放,同時(shí)還可以減少排油煙風(fēng)管豎井設(shè)置時(shí)對(duì)商業(yè)面積的占用。
(2)擴(kuò)大比例:餐飲業(yè)態(tài)是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中機(jī)電條件相對(duì)比較苛刻的業(yè)態(tài),考慮項(xiàng)目的招商和未來(lái)發(fā)展空間,在工程條件預(yù)留時(shí),應(yīng)擴(kuò)大餐飲業(yè)態(tài)的比例,其比例至少應(yīng)在30%以上,從前瞻性考慮最高可以按50%~60%預(yù)留餐飲條件。其主要體現(xiàn)在排油煙井道、配電、給水排水及暖通空調(diào)的預(yù)留上。
(3)排油煙井道提前規(guī)劃:應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例,規(guī)劃相應(yīng)數(shù)量的排油煙井道,井道應(yīng)通往屋面,建議屋頂油煙井距高層建筑水平距離大于50m以上,且在逆風(fēng)方位。
5、首層商業(yè)面積最大化:因?yàn)槭讓邮巧虡I(yè)項(xiàng)目中租金最高的區(qū)域,如非必須設(shè)置,在首層盡量避免設(shè)置非租戶店鋪類的房間(如衛(wèi)生間、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、機(jī)房等)。
6、動(dòng)線精煉原則:商業(yè)項(xiàng)目里過(guò)多的動(dòng)線容易造成顧客失去方向感和方位感,單一直線動(dòng)線難以產(chǎn)生回頭效應(yīng)。所以在商業(yè)平面動(dòng)線規(guī)劃時(shí),應(yīng)避免動(dòng)線繁雜,且盡量采用單路環(huán)形動(dòng)線。
7、多首層規(guī)劃:可以利用地形條件、項(xiàng)目條件,規(guī)劃成多個(gè)首層,以提升商業(yè)價(jià)值,如:增加下沉廣場(chǎng),將項(xiàng)目?jī)?nèi)部中庭延伸至地下室,利用坡地在地下室或2層以上甚至屋頂設(shè)置商業(yè)出入口。
8、雙邊疏散:按照消防規(guī)范,店鋪面積大于120m2,或者深度大于14m時(shí)就需要設(shè)置兩個(gè)疏散門,且兩門之間的距離不得小于5m,這就為店鋪劃分和調(diào)整增加了難度,所以建議在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)盡量考慮店鋪可以開后門并增加后場(chǎng)通道,這就形成了雙邊疏散,并且店鋪后側(cè)的通道可以兼作貨運(yùn)通道使用,也達(dá)到了人貨分流的目的。
專業(yè)的策劃公司,可以為您的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和策劃服務(wù);專業(yè)的設(shè)計(jì)公司,在為您提供符合市場(chǎng)定位的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的同時(shí),還能在一定程度上為您節(jié)省后期的施工費(fèi)用,這兩者的選擇都非常重要。飆馬商業(yè)地產(chǎn)(http://www.sydcch.com),下設(shè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷公司、設(shè)計(jì)公司,可以為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商銷售、運(yùn)營(yíng)管理及顧問(wèn)咨詢等一體化服務(wù),是您商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的好幫手!!
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