商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)變更的應(yīng)對(duì)策略

本站訊    上周（9月26日至10月9日）共有5家來(lái)自全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)各種渠道向飆馬尋求項(xiàng)目合作。






       尋求服務(wù)的項(xiàng)目是：來(lái)自浙江杭州的某產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，需要專(zhuān)業(yè)公司提供前期可行性研究方案；來(lái)自遼寧撫順的某18萬(wàn)方綜合體項(xiàng)目，需要專(zhuān)業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)；廣東佛山的某家居建材中心，需要招商運(yùn)營(yíng)等服務(wù)；四川蒼溪某商業(yè)項(xiàng)目，需要銷(xiāo)售服務(wù)；來(lái)自河南許昌的某專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，也需要銷(xiāo)售服務(wù)。

       因商業(yè)項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目始終會(huì)經(jīng)歷招商變動(dòng)、租戶(hù)布局調(diào)整、業(yè)態(tài)調(diào)整、項(xiàng)目升級(jí)等方面的變動(dòng)，并且很多變動(dòng)可能是在建設(shè)過(guò)程中就發(fā)生的，所以商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員必須以一種前瞻性和擴(kuò)展性的視界來(lái)思考設(shè)計(jì)。

       目前很多設(shè)計(jì)單位和發(fā)展商在商業(yè)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)過(guò)程中，將項(xiàng)目策劃定位階段的業(yè)態(tài)圖作為建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電等專(zhuān)業(yè)的最終設(shè)計(jì)依據(jù)，在此基礎(chǔ)上生搬硬套設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，而不做其他考慮，這種沒(méi)有前瞻性的做法顯然是不可取的，所以在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)對(duì)各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行深刻的討論和思考，比如：

       （1）結(jié)構(gòu)：有些租戶(hù)需要有內(nèi)部電梯或者挑高層及架空層，還有些租戶(hù)對(duì)結(jié)構(gòu)層高、荷載等有特殊要求，像這些要求是很難在后期予以彌補(bǔ)的，即使能夠通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)，也是浪費(fèi)資源，甚至影響工期。所以在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)就需要有所考慮，如采取的預(yù)控措施包括：選擇合理的梁板形式、結(jié)構(gòu)層高、降板措施、結(jié)構(gòu)荷載、柱網(wǎng)尺寸，預(yù)留坑洞等。

       （2）建筑：因?yàn)闃I(yè)態(tài)的調(diào)整和變動(dòng)，會(huì)對(duì)消防通道、疏散要求、隔墻進(jìn)行改動(dòng)或者調(diào)整，這就需要在防火分區(qū)、消防樓梯、通道的劃分及設(shè)置上做一些考慮，如：防火分區(qū)劃分時(shí)預(yù)留一些冗余量、疏散樓梯規(guī)劃成剪刀梯、防火卷簾不占租賃線(xiàn)、分戶(hù)隔墻采用輕鋼龍骨石膏板墻體等。

       （3）機(jī)電配套：各種業(yè)態(tài)的租賃條件會(huì)對(duì)供水、供電、燃?xì)?、電?huà)網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等各有不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求。其中餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于機(jī)電條件的要求就非常高，并且這些條件如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)通盤(pán)考慮欠妥，將會(huì)造成后期變動(dòng)和大量的拆改；所以為了應(yīng)對(duì)這種變動(dòng)，目前通常的做法是在規(guī)劃時(shí)加大餐飲業(yè)態(tài)的比例，且不管最終是否按餐飲進(jìn)行出租均按餐飲進(jìn)行機(jī)電條件預(yù)留，以便能夠適應(yīng)更多的業(yè)態(tài)，減少業(yè)態(tài)調(diào)整時(shí)的拆改。

       （4）與租戶(hù)工程界面的考慮：考慮商業(yè)項(xiàng)目的多變性，應(yīng)在工程界面上盡量做到靈活，避免后期拆改造成資源浪費(fèi)，以獨(dú)立店鋪為例，給水排水預(yù)留到接駁口和計(jì)量表，配電僅需安裝計(jì)量電表和隔離開(kāi)關(guān)，燃?xì)膺M(jìn)戶(hù)且僅安裝完閥門(mén)，排油煙僅安裝管道和防火閥，租戶(hù)內(nèi)的排油煙風(fēng)機(jī)由租戶(hù)自行提供，墻體施工僅完成分戶(hù)隔墻即可，內(nèi)部墻體由租戶(hù)自行施工等。

       對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，最好由專(zhuān)業(yè)的策劃公司和設(shè)計(jì)公司來(lái)做，以減少不必要的損失和浪費(fèi)。






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