專家告訴您:八條經(jīng)驗應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)
來源:網(wǎng)絡(luò) 作者:網(wǎng)絡(luò) 時間:2015-10-26
本站訊 上周(10月19日至10月23日)共有3家來自全國各地的開發(fā)商或個人,通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。
來自福建泉州市的某2萬多方商業(yè)項目,需要全程服務(wù);來自浙江杭州的約0.5萬方商業(yè)物業(yè),需要委托銷售服務(wù);來自云南省宣威市的1.4萬方商業(yè),需要招商服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)項目,應(yīng)按照它的規(guī)律進行開發(fā),如人為的打亂次序,會造成極大的損失。那么,怎樣開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)才比較科學(xué)合理呢?
尋找優(yōu)良地塊開發(fā)。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對地塊條件的要求比較高,在進行項目立項時,需要通過詳細周密的市場調(diào)查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù),這就需要嚴格規(guī)劃項目建議書及可行性研究報告的審批制度,確保可行性分析報告的質(zhì)量和足夠的深度。
確定項目財務(wù)分析與目標。
商業(yè)項目在開發(fā)伊始,就應(yīng)根據(jù)開發(fā)商自身的實力確立相應(yīng)的財務(wù)目標。包括根據(jù)開發(fā)商能承受資金壓力的大小確立商品租售的比例、租售的實際以及資金回籠速度等,以保證開發(fā)商獲取利潤的最大化。一個合理的財務(wù)目標是持久運營大型商業(yè)項目的基礎(chǔ)性因素。
重視特色開發(fā)。
特色,具體體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異化和核心競爭力上,這是兩個完全不同的概念。現(xiàn)在市場上很多商業(yè)項目,缺乏特征和差異,同質(zhì)化嚴重造成市場競爭加劇。若想避開激烈的競爭,只有努力發(fā)掘、提升項目的核心競爭力,走差異化路線。
設(shè)置集客設(shè)施。
體驗型業(yè)態(tài)被越來越多的應(yīng)用到商業(yè)項目中,讓消費者在購物的同時,還能體驗到文化、設(shè)計與美,并參與到各種活動中去,增強了購物體驗的樂趣。
聘請專業(yè)顧問公司。
商業(yè)項目的前期市場調(diào)研工作是一個相當龐大與復(fù)雜的過程,包括商圈的確定、問卷的設(shè)計、競爭性的商業(yè)考察分析等,都有其專業(yè)性與科學(xué)性,市場調(diào)查信息采集是否準確到位,直接關(guān)系到定位的恰當與否,直到最后的商業(yè)招商成功與否。招商要充分運用專業(yè)公司的資源優(yōu)勢,專業(yè)公司在多年的經(jīng)營過程中,與各商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)建立了多層面的合作關(guān)系,可以為項目招商提供更多的渠道和保證。這里,都需要專業(yè)公司的參與。
重視與商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)的合作。
對于自持商業(yè)的開發(fā)商,應(yīng)重視與商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)的合作。地產(chǎn)商在開發(fā)物業(yè)前,可以多方征詢經(jīng)營商的規(guī)矩與需求,經(jīng)營商也可以根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,示意開發(fā)商尋找合適的土地有目的的開發(fā),二者結(jié)合,良性互動,對項目品牌和價值的提升有所裨益。
招商與規(guī)劃設(shè)計相互配合。
商業(yè)項目的招商與規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該相互配合,批次互動。一般來說,大型商業(yè)的買家或租客都是為數(shù)不多的商業(yè)集團,只有量身定做才能真正迎合他們的需求。并且不同的大型主力店有不同的功能要求,開發(fā)商應(yīng)根據(jù)店家的要求來設(shè)計建造商業(yè)建筑。
重視經(jīng)營管理對接能力。
大型商業(yè)項的成功開發(fā)通常需要具備三個方面的能力:資金運作能力、定位決策能力以及經(jīng)營管理能力。但很多開發(fā)商都忽視了經(jīng)營管理能力。管理的價值在于通過營造商圈的號召力,提供多樣性的消費服務(wù)以及不間斷的主題推廣來匯聚商業(yè)客流,幫助商戶創(chuàng)造收入。只有保證商業(yè)項目良性循環(huán),商業(yè)項目才能不斷增值,為開發(fā)商實現(xiàn)長期的最大利潤。
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