飆馬中國何其琛主持2015中國商業地產行業發展論壇主題對話

商業地產開始邁入“運營為王”的時代，“專業化”才是生產力，“兩極化”將是必然趨勢。
中國商業地產行業發展論壇2015（第十二屆）年會于4月10日至11日在上海元一希爾頓酒店舉行。該論壇由中國商業地產聯盟發起，并聯合相關權威機構共同舉辦，是目前國內商業地產界層次最高、規模最大、影響最廣的行業年度品牌盛會，自2004年以來迄今已成功舉辦了十二屆。
在中國商業地產行業發展論壇2015（第十二屆）論壇上，飆馬中國商業地產顧問機構總策劃師何其琛應邀主持關于“行業洗牌轉型與資本機會”的主題對話。三胞集團高級副總祝惇若、印力商用置業有限公司商置資本副總經理兼投資并購部總經理林東豪、北京同世飛天投資管理有限公司總經理張璋、開創資本創始合伙人施紀鴻、北京富基融通科技有限公司董事長顏艷春、復華置地商業運營總裁劉博文等六位大咖參與主題對話。六位企業代表就企業行業轉型和資本機會這一主題，結合企業自身發展情況進行探討。
運營為王時代商業地產升級轉型勢在必行
    1、從商業地產思維重新審視地產發展途徑
    施紀鴻：我是從資本往產業地產發展，商業地產論壇我參加了幾次，也做了演講，但是參與度比較低，我本人叫施紀鴻，新秀集團的創始人，中國旅行箱包的產業集團，在浙江平湖。因為在產業發展過程中覺得我們行業中小企業需要更多的產業圈子，平湖搭建了一個平湖箱包城，把全球的旅行箱包資源吸引到上海地區交易平臺。圍繞這個交易平臺，剛才講的我們不光光收人家的租金，我們還希望給交易平臺上的幾十萬家中小企業幾千萬從業人員，這個交易平臺不光光是線下的還有線上的，給他們提供發展的機會，給他們提供資金，培育少而精的企業，這是我做產業地產的背景和訴求。
    何其琛表示，我們過去僅僅停留在傳統對房地產的理解，已經從傳統的住宅地產跳到現今商業地產再到產業地產，這條線銜接起來有一個新的發現，我們過去房地產所謂洗牌所謂泡沫全都是基于只看到住宅地產的一面，而沒看到它的成長性，商業地產經歷青春期后黃金時代才剛剛開始，還沒有發現。剛才施總提到產業地產發展方向我們剛剛在政策的摸索階段，還在找政策的空檔當中發現商業機會，如果我們把這個銜接起來，從產業地產回溯，把房地產分為三個板塊，住宅產業、商用產業商務產業、產業地產，住宅地產找到更多的機會剛才陳總講的一樣由原來的寬眾向窄眾轉移。商業地產千人一面這條路走不通了，我們用產業地產反思的話我們再來思考我們零售地產的產業出現一個根本性的問題結構性的矛盾，并不是說商業地產，舉個例子購物中心多了，其實是同樣的購物中心太多了，特色化、分級的購物中心沒有，甚至聚集區是空白的。當你縣城里看到一個商場只有兩千平米的時候，地產行業有泡沫嗎？要洗牌嗎？純粹是胡說。我們從商業地產思維重新審視地產發展途徑。
    2、未來商業地產將面臨一個行業洗牌的過程
林東豪：我是來自印力商用置業有限公司的林東豪。之前跟很多合作伙伴，包括謝總合作過沃爾瑪零售商，凱德也產生密切的合作。對于目前商業地產過剩的東西實際上大家已經有一個共識，15年中國購物中心地產達到三億平方米，這是很驚人的數據。在供給過剩的時候我認為供給是有泡沫，因為住宅通過市場公平交易把住宅賣出去，商業價值評估更多是從它經營程度、租賃的業績體現的。所以我們覺得商業地產實際上市場價格是沒辦法炒作能炒起來的，未來我們覺得商業地產面臨著一個行業洗牌的過程，這個過程更多專業化的公司，資本市場更加盈利更強的公司會脫穎而出。
 
何其琛表示，印力背景是亞洲最大的凱德置地，洗牌轉型過程中我們應該有轉型的支撐，他開窗戶是兩扇，一扇未來行業的轉型也好洗牌也好，實際上我們在青春期過后一種全新的面貌升級原來傳統的產業形象、行業形象。印力地產過去一直打造區域性的購物中心，體系里面自己形成了包括印像城一系列，它不僅僅在金融地產成為行業的領導，在支撐上做出一些有益的探索。最主要在后邊的產品線研發上也付出更多產品提升空間，而不是過去單純的做一個再去復制一個，中間不僅僅是業務上直線的觀念，而沒有垂直、升級的觀念。我們在產品結構上進一步優化和調整才有更大的空間。
 
3、復華置地的輕資產的模式
 
劉博文：復華現在做的就是輕資本。輕資本有兩個問題，做了輕資產開發商還是開發商嗎？你還是老板嗎？這是第一個問題。第二個問題，輕資產這個模式是不是企業的戰略需要？行業洗牌，是不是真的進入行業洗牌呢？我認為進入到行業洗牌。商業地產現在是飽和的狀態，全國有五千個購物中心，在建有三千個購物中心，到今天為止還有大量的開發商又進入到商業地產，商業地產已經飽和了，你怎么做？首先你要有創新、有規劃、有運營的團隊、有資金。如果說這個行業飽和，往哪走？復華母公司是金融公司，銀行、保險、基金、信托、公募、私募、信用評級、P2P、藝術品交易中心整個產業鏈在國內經營牌照全部拿到了。黑石就是我們的樣板。金融池需要投資，需要創意給到我的投資人。金融池怎么辦呢？需要有出口，所以我們做文旅，文旅又是像商業資源非常緊缺的東西，不能說一天就建成的，住宅小區成片開發，但是商業小區不是這樣的，交通、人文、地理環境，文旅也是強占資源，我們必須強占緊缺的景觀資源，被其他的開發商拿走之后建壞了沒辦法再建了。我如何保證我資金池運行下去呢？我們建了子葉業態公司，酒店管理公司、餐飲管理公司、智能家居，每一個自營業態公司都是現金流公司，每一個現金流公司都給我提供資金池。我用大家的錢為大家做事，這個是輕資產模式。復華在全國布局7個城市，這里面有非常多的創新。我不想在這兒做廣告，大家有興趣可以搜一下復華，我們做了非常多的創新。只有輕資產才能支持這樣的開發。靠銀行貸款和自有資金不足以，萬達也必須走復華這樣的路才能解決輕資產的模式。
 
何其琛表示，實際上他研發所謂復華世界也好度假世界也好是成體系有計劃全國布局，后邊有更大的財團支持，是中國版的商業地產資本化的模板，打造的是這樣的模板。這就是未來轉型或者是尋找資本機會他們首先在探索，有一個突破口。業界有一個評論，針對萬達有它的模式，復華未來在他的特色當中有一些新的發現。我們希望無論是哪一種模式或者是哪個模式走到哪個階段我們都要給他一個支持，我覺得探索是難免的。
 
4、在轉型中學會整合資源
 
張璋：在中國當前商業地產過剩，大量制造商業物業的時期，同質化的東西過剩了，我們就要尋找差異化。我認為突圍就是做差異化的東西，這就是未來商業地產發展的方向。我們認為商業地產今后轉型的過程中一定是專業分工分的很細，并且經營分布也分的很細，有專門人做物業，專門人做餐飲休閑管理，有人做百貨的管理，也有人做他的客戶入住這種。
 
在轉型過程中我們要做蛋糕，我們要自己做一塊蛋糕。在轉型過程中我們要學會整合資源，借專業的能力來做，只有做蛋糕只有整合的能力我們這個專業才能越做越大、越做越強、越做越規范，我們在這個崗位里找到成功的方法。
 
5、用互聯網思維構建新的平臺
 
顏艷春：我看到一個新的詞，稱之為互聯網+商業地產的一種戰略思維，這是兩會李克強總理提出互聯網+戰略，應該說這是對于全中國各個行業戰略總動員。商業地產里面各個聲音業態的元素，真正生態圈各個元素聚集在一起，大家現在各自為政，其實都是一個多元化，商業地產有沒有可能把我們龐大商圈到我們店里到我們購物中心所有的存量進行一個交換。
 
用傳統的方法不太可能戰勝你的對手，我們需要團結一切可以團結的，就像當年秦國能統一秦國最重要的原因是遠郊進攻，互聯網+能把商圈的客流這個城市客流吸引到商業地產來，實際上我們就有機會在五年后或者是十年后活的更好。
 
何其琛表示，整個時代發展到2015年的時候我們可以看到互聯網思維不僅僅是過去一個加號所能代表的，新的平臺上互聯網思維構建我們新的平臺。有一本書叫做《從零到一》，零售地產也好還是零售物業也好還是商業物業也好還是商服也好，所有產業思維地產基礎設施開發都是1，如果沒有互聯網它同樣可以存在，有了互聯網有一個飛躍的發展，這是互聯網帶來的乘法效應，我們要關注這個乘法效應，更多在這個乘法效應發揮我們原有就是我們內生動力挖掘出來，這是我們應該做也是下一步必須要做的。
 
6、立體化并購構建產業鏈模型
 
祝惇若：去年三胞集團有一個很大的動作，花了大概四到五億英鎊收購了英國第三大百貨公司，這家百貨公司在英國有167年歷史，英國皇家指定三家為皇家供應商品的百貨店之一。傳統百貨非常難經營，這是去年中國海外并購在商業領域最大的一個并購。我們認為傳統百貨模式，越走越窄。我們買這家公司是引進買手制和自由品牌。傳統百貨玩的最大的，用今天的話來說玩的最大的叫信息不對稱。我們認為百貨這個問題其實不是出在商品，百貨問題出在供應鏈上面，我們會去買這么一家百貨公司，最大的目的是引進它的供應鏈，用它的先進方式來改變中國百貨的經營狀況。
 
何其琛表示，我們看到產業化思維在三胞里實現了落地化，從并購幾個大的并購事件上我們看得出來它的落地完全圍繞著它的產業鏈構建的，所以它的產業鏈分工包括產業鏈的構建到最后產業鏈構成、價值鏈完全是一環套一環，從最初的買美國銷售電子店，又買了英國的傳統百貨店。首先是同業并購，接著異業聯盟南京新百納入他的旗下。再進一步介入到新的行業，團購的拉手網一直到最近商圈網的并購，立體化并購行為，完全構建產業鏈了。這跟我們前面復華商業地產資本化模型不一樣，它是產業鏈的模型，所以每個人都在走不同的路，世界上不是只有萬達一個模型，每個人可以根據自己企業的實際情況，根據他所在城市發展狀況，根據他當地的客流和人均消費者的行為習慣重新構建你的企業發展模型或者是產品模型或者是開發模型，我們有更多的選擇更多的思考，拿出我們更多拳頭性商業地差的項目類型。所以說世界是變化的，但是有很多東西是相通的。