三四線城市商業(yè)地產(chǎn)銷售 售后返租or直接銷售？

    咨詢合作的6家開發(fā)商分別是：山東濟(jì)南某5萬方商業(yè)項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供銷售代理服務(wù)；江蘇淮安7萬方商業(yè)項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供招商服務(wù)；吉林長春建筑面積150萬方項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)；安徽六安占地105畝商業(yè)項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供開發(fā)顧問服務(wù)；吉林延邊某2萬方購物廣場項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供銷售服務(wù)；安徽明光8萬綜合體項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供問題解決方案。

    三四線城市的開發(fā)商在操盤大體量商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，往往因資金問題，開發(fā)商業(yè)采用租售并舉的模式。但快速回現(xiàn)的同時(shí)，也帶來了后期招商、經(jīng)營的問題。

　　1)由于采用售后返租，商鋪銷售價(jià)格過高，承諾的租金返還就較高。通常售后返租項(xiàng)目的返租比例在8%-10%，而三四線城市商業(yè)發(fā)展緩慢，租金水平較低，實(shí)際市場租金回報(bào)僅在3%-4%。開發(fā)商在招商過程中強(qiáng)調(diào)租金收益，缺乏統(tǒng)一的招商規(guī)劃，使得入駐商戶參差不齊，難以達(dá)到項(xiàng)目整體效果，使得整體項(xiàng)目競爭力大大折扣;

　　2)售后返租商業(yè)項(xiàng)目由于缺乏后期招商運(yùn)營支持，租賃的價(jià)格很難達(dá)到承諾給小業(yè)主的租金，后期開發(fā)商難以支付承諾的租金返還，也導(dǎo)致了項(xiàng)目的失敗。

　　所以對開發(fā)商而言，在前期需要做好相關(guān)的財(cái)務(wù)測算，確定好銷售模式，是售后返租還是直接銷售，采取售后返租時(shí)就需要在培育期做好租金補(bǔ)貼的準(zhǔn)備。同時(shí)在定位時(shí)就要考慮銷售與持有商業(yè)之間的關(guān)系，可以將持有部分的商業(yè)與銷售的商業(yè)街在空間上區(qū)隔開來，以確保持有部分商業(yè)經(jīng)營不會受到影響。