商業(yè)地產(chǎn)如何選擇自持或銷售？ 關(guān)鍵在于現(xiàn)金流與產(chǎn)品配比

    本站訊   上周（9月22日至9月26日），來自安徽、山西、海南、湖南四省共6家開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尋求與飆馬合作。
 

    咨詢合作的6家開發(fā)商分別是：安徽合肥規(guī)劃35萬方綜合體項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供定位規(guī)劃服務(wù)；山西長治建筑面積11000平方某百貨改造項(xiàng)目；海南海口某旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供銷售服務(wù)；安徽銅陵某占地13萬方大市場項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供招商銷售服務(wù)；安徽東至某項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供招商、銷售服務(wù)；湖南邵陽規(guī)劃建筑面積600萬方建材市場項(xiàng)目。
 

 

    商業(yè)地產(chǎn)大軍的不斷壯大，一方面固然利于行業(yè)的多樣性與多元化，但在目前多同質(zhì)，少個(gè)性，品牌拓展速度還趕不上商業(yè)物業(yè)增長速度的情況下，越來越多的加入者使得商業(yè)地產(chǎn)招商銷售是難上加難。在這種情況下，如何合理控制物業(yè)自持和銷售的比例是重中之重。
 

    商業(yè)零售產(chǎn)品，一般是開發(fā)商賣完就結(jié)束了，而自持物業(yè)則不同，除了市場因素，還必須看企業(yè)的資金力量、團(tuán)隊(duì)，以及后期管理經(jīng)驗(yàn)。并不是說租賃市場看好，就能夠做到100%自持。而且現(xiàn)在很多開發(fā)商是盲目匆忙地轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)行列，一些企業(yè)的資金、管理有限，跟不上發(fā)展的節(jié)奏，必然會(huì)出現(xiàn)拆分零售的局面，而真正能自持物業(yè)的企業(yè)，一定是有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的。
 

    那么，究竟是該自持，還是銷售，兩者之間是否有黃金分割點(diǎn)？
 

    一般會(huì)根據(jù)各自企業(yè)的現(xiàn)金流、產(chǎn)品配比來規(guī)劃。以持有型物業(yè)為主的話，對這個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)成本和后期管理要求是比較高的，比如大型購物中心，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題和商場需要統(tǒng)一管理的因素，開發(fā)商都會(huì)選擇自持。而散售型物業(yè)，比如一些沿街商鋪，本身所占的比例就比較少，因此大型綜合體的自持比例一般會(huì)有70%-80%。
 

    誰都知道，商業(yè)地產(chǎn)中自持物業(yè)是最佳的經(jīng)營模式，但是，目前的中國現(xiàn)狀、市場環(huán)境、金融環(huán)境導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)拆分零售成為一個(gè)普遍的現(xiàn)象。由于各個(gè)開發(fā)商以及項(xiàng)目的情況不同，自持和出售的比例都要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和承受能力等具體情況來規(guī)劃。
 

    自持物業(yè)的主要收益是租金和固定資產(chǎn)與開發(fā)運(yùn)營成本的差額，銷售物業(yè)的收益是銷售收入與開發(fā)成本的差額。因此，有實(shí)力的開發(fā)商不擔(dān)心資金運(yùn)轉(zhuǎn)，而一些小的開發(fā)商自持物業(yè)后，除了租金的回報(bào)，還要通過其他方式，比如民間私募資金、出售部分物業(yè)等方式來保證資金流動(dòng)。