文旅型商業作為目前商業項目很重要的一個商業形態，很多的文旅型商業項目都在走微度假、輕文旅、大商業的模式，但是文旅型商業與普通的商業存在很大的不同，如定位、規劃產品、業態和運營方式等，這些在前幾期中已經做了詳細的分析，本文從近幾年接觸的前期項目的一些經驗給到各位一些建議。
文旅型商業項目的時間經濟與時間運營
時間經濟是商業項目的運營核心要素，也是運營的盈利保證。
時間運營是基于客群對盈利及運營方式的把握
傳統的旅游以旅行社的集客方式，使得日間旅游的觀光性是核心，所以大部分觀光旅游的方式是白天旅游+夜間休息，景區大部分的客源來自于白天的觀光游。如目前大部分古鎮、景區的游覽均是以此種方式進行。在延長旅游時間上基本以夜間的劇場等活動進行。這樣形成了一周上午到下午的全時段。這種旅游方式以景點為主，很難深度進行游覽。
而隨著度假游、體驗游的趨勢明顯，很多的旅游區進行了旅游時間的升級，白天的觀光游，加上了晚上的度假游。如烏鎮的西柵，白天以古鎮觀光為核心，夜間以度假休閑為核心，形成了兩種不同的客群，甚至提出晚上不讓游客進入的說法。兩種客群的不同的游覽和體驗方式形成了不同的消費和盈利模式。因此在整體游客數量下降的情況下，烏鎮的收入還實現了增加，這與其夜間度假時間段的運營有著密切的關系。
拈花灣的旅游時間跟游客聯系的是靈山大佛的時間承接，緊抓下午4點到晚上10點的6小時時間段，增加夜間表演、夜景演藝和餐飲消費等，這個時間段的消費能力強，同時增加了靈山大佛半天游的時間，從而實現游客的停留和近一個億的收入。而對于度假客則利用節假日和周末的兩天深度度假游，實現了民宿的年均1.5億的收入。
因此時間運營是很多文旅型商業項目要抓住的關鍵點，不同時間段的消費方式、旅游方式和運營方式均不同，在文旅型商業項目的設置過程中要事先設計好，哪個時間段是項目運營的重點，通過何種配套和方式實現，這樣才能使得項目能夠立于不敗之地。
文旅商項目的時間運營
需要進行系統化設計
在未來的文旅型商業項目的發展中，抓住時間、延長時間和利用時間是關鍵。學與玩的結合，游與玩的結合，學與游得結合，都是最新的方式。
把游覽的內容時間化，體驗的內容時間模塊化，這樣就形成了時間運營的概念。最早運用的項目是裸心谷，該項目把度假客的居住產品與不同的時間模塊相結合，形成2天、3天的深度體驗時間模塊，使得消費的能級和價格都出現了很大程度的提高，實現以酒店居住產品的時間運營理念。
裸心谷時間運營單
杭州的西溪濕地開始以門票+船票的形成進行游覽，消費的價格有限，后面提出了套餐式的時間模塊，如5小時的船上精品體驗，通過餐飲、船游和休閑的結合，實現了消費的深度升級，從而實現收入的上升。
時間運營無外乎就是對旅游和體驗內容的重新定義與設計，加入時間的理念，提高游客的深度體驗，把游與玩深度結合，到今天為止為了增加時間的概念，又出現了學與玩，學與游得培訓式結合，如自然科普教育與自然博物館的結合，空氣動力學課程與樂園的結合。這些內容的不斷的增加使得時間運營成為各個項目的關鍵。
文旅型商業的IP經濟和ip運營
IP是市場競爭的核心，是流量的引擎，是“讓人來”的理由，通過聚焦主題，提煉打造具有項目獨特標簽的IP，并形成體系化的產品業態陣營。
IP是需要滋養的，不能無限的消耗。
IP是需要內容深度結合的，不僅需要IP本身，還需要IP的場景、故事、產品和文創的深度結合。
IP可以是無中生有的創意，擬人化的形象，類似大家熟知的“熊本熊”、“江小白”，都是非常成功的案例。對于古鎮、古街這類商旅文項目而言，我們認為IP是基于當地人文、資源高度差異化提煉下的主題聚焦與意境升華。
可以舉幾個例子：
古北水鎮，從“北移的江南水鄉”到“長城下的星空小鎮”，場景感更強，意境更美，精準指向1.5小時經濟圈的京津休閑度假客群，綁定世界級的IP長城，滿足城市人對無際星空的美好暢想，自然圈粉無數。
拈花灣，世界級禪意旅居度假目的地，主打“禪意旅居，心靈度假”，圍繞“禪”衍生一切建筑、景觀、氛圍、業態，一山一水，一草一木，一石一葉，一門一窗，一床一被，一衣一履，一桌一燈，一碗一筷，一杯一盞，乃至一只鳥叫，一片蛙鳴，一抹云彩，一縷薄霧，一點燭光，一絲暗香，一串晨鐘，一遍暮鼓，一灣漁火，一舟晚唱，無處不是禪意，也無處不是生活。
大理，“風花雪月，自在大理”。風花雪月不僅描繪出一個令人心馳神往的意境，更是將大理獨一無二的資源特色（上關花，下關風，下關風吹上關花；蒼山雪，洱海月，洱海月照蒼山雪）展現的淋漓盡致，一語雙關，講出了特色，升華了意境，也抓住了游客的心。
文旅型商業的發展要點及關鍵要素
1）酒店民宿業態是項目價值核心
古北水鎮上來就打造1000多間客房，使得項目能夠滿足度假客戶的需求；拈花灣有1200多間客房，加上返租民宿客房超過2000多間，這樣才形成了度假氛圍和度假消費。很多項目由于客房缺乏使得過夜客少，從而很難轉型。拈花灣的民宿收益占到年整體營業額的70%，超越門票和商業租金收益2倍。烏鎮也是酒店的打造上形成獨立的特色。
2）城市型業態逐漸融合
越來越多的城市型業態進入古鎮、古街和景區度假區，其中包括城市親子業態、教育業態、時尚業態、國際品牌快餐、娛樂。如丹寨小鎮的萬達影城與大歌星，使得古鎮有了新的消費支點，當地人可以進行消費，度假人也可以消費，成功的提升了人氣和商業價值。教育科普業態也逐漸進入度假項目，如營地教育、研學教育、藝術教育。星巴克進入武陵源使得近期的國際品牌開始紛紛有自己的文旅產品線。
3）美學會展空間將是未來的趨勢業態
博物館、美術館、各類型展館等業態是下一步項目的增長點，這種空間首先是有·粉絲和ip的，還有復合消費，包括門票、表演、零售、手作等，使得消費的多元化快速實現。
4）文創等零售業態要產品化業態空間
文創產品的開發目前國內尚處于低級階段，很多產品都是當地的義烏版，因此需要根據本地的文化和資源特點進行演繹和開發，形成獨特的產品線，如多彩貴州產品線已經出具規模。
文章來源：克而瑞商旅文早參
