從去年開始，地產行業不斷有房企暴雷，多家百強房企被收購。之前筆者就講過，房地產行業已經進入“大魚吃大魚”的時代，不但是中小房企很危險，即便是千億房企，也很可能隨時就倒下。
最近這段時間，又有不少房企被曝出資金鏈出問題，命懸一線。比如大規模裁員、商票違規兌現、拖欠員工工資等等，當中不乏標桿房企。
有地產人感慨：預計今年還會有不少房企倒下，融創可以大展拳腳，繼續買買買了。
有人問筆者，為什么很多看起來很牛的百強房企，說倒下就倒下了？到底是什么原因造成的？筆者認為，這兩年很多房企暴雷，核心原因有兩個：
❶戰略滯后：同樣的事情，5年前這樣干沒問題，現在還這樣干就錯了，但很多房企偏偏心存幻想，以身犯險。
❷能力錯配：喜歡跟風，看到標桿房企這么做了，自己也跟著干。結果別人這樣干是對的，你這樣干是錯的。
下面筆者詳細來分析一下。
戰略滯后
同樣的事情，以前干可以
現在干就錯了
據筆者觀察，這輪倒下的房企，很多都是錯誤判斷了形勢，看到標桿房企以前干這個事情成功了，自己也想復制。但事實上，時機已經過去了，如果還按照以前的思路來操作，就會出問題。
一、以前加杠桿可以快速做大規模，現在一味加杠桿等于給自己找套
以前，敢于加杠桿的房企，很快就突破千億了。相關數據顯示，規模和杠桿是正相關的，百強的杠桿，遠高于中小房企。2017，凈負債超過200%的規模房企大有人在。
很多房企想復制千億房企的成功路徑，不斷囤地，不斷高負債推動企業發展。他們篤信：能借到錢就是本事，杠桿越高，賺到的錢越多。
可事實上，這個邏輯的成立是需要2個前提條件的：一是資金鏈不斷裂。二是高杠桿帶來的項目利潤能覆蓋資金成本。
以前，很多房企敢加杠桿，一方面，借錢容易，以往銀行機構或是非銀機構大約每年有10%增長的額度可以給到房地產公司。很多房企借的錢到期了，就去借新的錢來覆蓋之前的負債。另一方面，市場火熱，項目不愁賣，而且利潤高，可以覆蓋資金成本。現金流也不成問題。
但現在，這兩條路基本都走不通了。一邊是三道紅線出臺，銀行把水龍頭關掉了，很多房企都借不到錢，另一邊是房企開發銷售受到限價政策影響，根本無法溢價，一旦融資利率很高，項目算下來都虧損。現金流嚴重不足，最終無法償還到期債務。
現在還有很多房企自以為是，還在到處借很貴的錢，認為自己能搞定各種各樣的錢很牛。其實這不是能力，而是自己在給自己上套。
有些房企就是因為一筆幾百萬、幾千萬的錢還不上，其債主金融機構就通報到很多同行，導致其在金融機構借不到錢，最后資金鏈斷裂。
二、以前快速擴張沒問題，現在步子邁快了就吃不消了
早幾年，市場處于上升期，當時是區域房企進行全國化擴張的好時機。當時，很多城市錢便宜地也便宜，很多房企都抓住了這一波擴張機會。
但也有很多區域房企沒有踏準這個節奏，錯過行情后，看著別人都在全國擴張，自己也迫不及待想沖出去。
某區域龍頭房企就這樣評價他們的全國化：“走向省會的時候就已經晚了。時機是不好，那就更努力一點。別人順風順水游過去，那我可能逆風逆水也要拼命游。”
這句話反映出很多區域房企全國化擴張的急迫心理。但他們忽略了一個事實，很多成功布局全國的標桿房企，都是在市場上行周期開始擴張步伐，他們踏準了行業節奏。那時候即便拿錯地也不怕，放兩年就補救回來了。
而在市場下行期進行擴張，拿著大本營的錢去不熟悉的城市投資，風險太大，一旦拿錯幾塊地，水土不服，很容易把本錢都折進去了。
三、以前拿地王放3年就解套，現在拿地王，可能會被套死
以前很多房企喜歡囤地，到處瘋狂拿地，大肆并購，即便拿了地王，也不覺得地價高。因為原來不管怎樣，房地產市場是向上走，而且行業3年一個周期，買貴的地放2-3年之后，房價上漲帶來的增值部分就遠遠超過了土地成本。
但是以后地價、房價翻番的趨勢不可能有了，一旦買高價地就意味著要被套牢5年10年，很可能把公司拖到破產邊緣。
前段時間，集中拍地結束后，行業內流傳一個段子：沒拿到地的人請拿到地的人吃飯說，謝謝你救了我們。因為現在拿到地要不就是虧，就是微利，能有幾個點利潤都要謝天謝地了。
其實，很多房企也明白，做房地產做大的風險就是地拿貴了。但為什么還要冒著巨大的風險去拿地王呢？很多房企對調控放送還存在幻想，賭調控會放松，賭房價還會大漲，甚至是盲目跟風，沖動決策。
比如某地產50強當初為了追逐規模，拿了數不清的高價地，并且大部分買地錢還是借的。借很貴的錢去拿很貴的地，當市場下行，疊加融資管控效應，最終該房企不得不賣身他人。
最近被曝出資金有問題的某房企，據其年報數據，他們去年拿地平均樓面價平均銷售樓面價還要高，面粉比面包還貴，虧損是必然的了。
旭輝總裁林峰指出，投資踏空了，最多餓一頓，但套牢了，卻是會死人的。特別是土地和房價的上漲抵不過財務成本增加的階段，這時候土儲會是脖子上的枷鎖，而不是口中的蜜糖。
四、以前捂盤惜售能賺錢，現在敢捂盤就是找死
以前很多地產項目為了多賺錢，在政府沒有調控，市場大好的時候捂盤惜售，開盤賣5千，就想著漲到6千再賣，現在賣6千，想著說不定能漲到1萬。
當時市場處于上升階段，房價一直在漲，確實很多房企通過捂盤賺到了更多錢。比如深圳曾經有個地產項目，開盤賣三四萬，后來直接捂盤，把項目租給別人做酒店，過了好幾年才收回來出售，房價漲到了十萬。
但現在還有不少房企幻想通過捂盤惜售來解決高價地塊的難題，這很危險。
曾經有一位地產高管指出，現在捂盤惜售是自嗨式的慣性思維，幻想限價會放松，房價上漲幅度會高于資金成本，這顯然是不切實際的，拖的越久，資金成本越難消化。
很多地王捂了3年，地價一分錢都沒漲，最后卻要付出巨額的利息成本，其實就是虧錢。
還有些三四線很多項目，捂著捂著調控來了，市場到了波谷，他們錯過了市場良機，項目陷入困境。
五、同樣的區域，不同時間布局，結果差異很大
很多房企喜歡跟風標桿房企，標桿房企去哪里拿地，他們跟著去哪里拿地。
但實際上，布局時間不同，操盤結果差異很大。比如一些三四線城市，看著市場很火爆，跟著標桿房企去拿地做項目，你去得比別人晚，客戶都被收割完了。別人吃肉，你去晚了連湯都沒得喝了。
能力錯配
別人能干的事情，你不一定能干
除了戰略出錯，盲目自信、能力錯配，也 是很多房企出問題的重要原因。具體來看，有以下幾個表現：
一、不賺錢的地，別人能拿，你不能拿
現在很多地塊，在測算階段就知道沒錢賺，但很多房企還是爭破頭。為什么呢？
一方面，規模房企拿地是算總帳，他們在全國有幾百個項目，可以風險對沖，一個項目虧錢不重要，只要總帳算得過就行了。
另一方面，有些標桿房企拿地，本來就不是為了賺錢。比如某地產高管就明確表示，他們拿下某熱點城市地塊，不為賺錢，而是為了搞好政商關系，以后政府有什么業務，可以優先考慮他們。
但對于中小房企而言，手里沒幾個項目，家底本來就不厚，一個項目虧損，可能就會拖垮公司。
二、別人干多元化可以，你干多元化會把自己搞垮
前幾年，地產行業很流行搞多元化。萬科、恒大、碧桂園、融創等頭部房企都開辟了新的賽道。比如長租公寓、文旅、產業地產、物流地產、醫療健康、新能源等等。
但大部分多元化業務都有一個共性：門檻高，投資回報周期很長，短期內看不到回報。比如文旅地產，一開始可能利潤只有1%或0.5%。還有些房企做養老地產，一直都處于虧損的狀態。
對于標桿房企，他們地產開發規模足夠大，在地產賺到的利潤可以支撐他們去投資多元化業務，他們要為未來10年的發展提前探索和布局，所以他們愿意燒錢，也燒得起。
但有些中小房企，每年只有一百多億的規模，也盲目跟風去搞多元化。自己主業都沒搞明白，手上錢也不多，還跑去做文旅、商業、舊改，資金沉淀在項目里出不來，你不出事誰出事？
這兩年多元化成功的案例很少，但很多房企還總是相信自己是特殊的那個，還在不停地投入，最終是把在地產辛辛苦苦賺到的錢都虧光了，拖累了主業的發展。
某房企去年營業利潤同比大跌了49%，核心原因之一是其城市綜合體業務出現了巨大的虧損。
小結
這輪出問題的房企中，除了戰略問題，還有老板性格導致的管理問題，最突出的就是不舍得放權，手伸得太長。
比如某千億房企，雖然砸錢從頭部房企挖來很多職業經理人，但老板還是什么都會管。從拿地測算、工程施工、招標投標，到成本管理、預售回款，事無巨細都要過問。結果就是挖來的高管，不到半年就跑了。
據該房企員工透露，他們半年就換了3個運營總，基本沒有幾個職業經理人能在公司待過超過1年。高管不停地換，也導致員工軍心不穩，人才流失嚴重。
在房企規模還小的時候，老板管得細是對的，有利于快速決策，提高效率。但當房企規模越做越大，項目越來越多，如果老板還舍不得放權，什么都想插一腳，那一定留不住真正的優秀人才，因為沒有哪個職業經理人只想當個執行者。
這也導致房企決策效率低，執行力低下。
某房企老總曾反思：公司管理只有小學生水平，比同行差距很大。
文章來源：明源地產研究院
