行業(yè)遭遇重?fù)簦习肽攴科笕舐窂角笸粐?

受到新冠肺炎疫情的影響，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了重重一擊，銷售冷清、回款艱難的現(xiàn)實讓大小規(guī)模房企都負(fù)重前行。在危機面前，不同規(guī)模的房企也有不同的應(yīng)對舉措，有的通過分拆旗下業(yè)務(wù)單獨上市來募集資金，有的緊抓窗口期發(fā)債融資，有的則尋求外援。它們能順利實現(xiàn)“突圍”嗎？

分拆物業(yè)板塊單獨上市

房企分拆旗下物業(yè)公司單獨上市的做法近幾年一直很火，今年上半年尤其多。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已有弘陽服務(wù)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、正榮服務(wù)等多家企業(yè)成功上市。此外，世茂服務(wù)、合景悠活等九家企業(yè)也已遞交了招股書。

從上市表現(xiàn)來看，物業(yè)公司也領(lǐng)先于房企。金融數(shù)據(jù)和分析工具服務(wù)商萬得（Wind）數(shù)據(jù)顯示，按照萬得四級行分類，港股141家房企的動態(tài)市盈率中位數(shù)為5.63倍，而港股27家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)市盈率中位數(shù)為15.68倍。從股價來看，多家物業(yè)公司上半年股價飆升，房地產(chǎn)行業(yè)研究平臺貝殼研究院監(jiān)測的10家物業(yè)公司從年初至今股價平均漲幅超過60%，例如保利物業(yè)股價從去年年底的46.55港元上漲到如今的82.8港元，幾近翻倍。眾多商業(yè)評論認(rèn)為，物業(yè)公司背靠“大樹”，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且沒有明顯的周期限制，受到資本市場熱捧。

貝殼研究院分析師潘浩表示，物業(yè)公司上市主要有三個動力。一是資本市場對此高度關(guān)注，加上疫情下人們對物業(yè)管理具有較高期望，這帶來物業(yè)板塊的高估值水平；二是相較趨于成熟的房地產(chǎn)開發(fā)市場，物業(yè)管理市場具有較為廣闊的市場空間；三是目前傳統(tǒng)房企業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤收縮，房企多元化意愿加強。

房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，目前主流房企大部分已經(jīng)上市，資本市場看中的新題材就是“物業(yè)管理”。這幾年，物業(yè)公司上市一直很火，而疫情使得物業(yè)行業(yè)的重要性更被凸顯出來。實際上，只有發(fā)展到一定階段、經(jīng)營比較好的房企才能成功分拆旗下物業(yè)板塊單獨上市。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，上市是物業(yè)企業(yè)對模式創(chuàng)新和經(jīng)營策略升級的主動探索，這將引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)新一輪的洗牌，相比過去行業(yè)魚龍混雜的狀態(tài)，未來行業(yè)會出現(xiàn)服務(wù)體量和品質(zhì)都領(lǐng)先的龍頭企業(yè)。總之，物業(yè)企業(yè)上市更多的是謀求發(fā)展，而不是解決生存問題。

緊抓窗口期密集發(fā)債

除了一些大型房企分拆物業(yè)板塊上市進行股權(quán)融資之外，更多房企選擇發(fā)行債券的方式融資，房企密集發(fā)債是今年房地產(chǎn)行業(yè)的另一大看點。萬得數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企在境內(nèi)市場共計發(fā)行3640.91億元債券，同比提高14.9%，為近四年來的最高峰。

這和當(dāng)前較低的發(fā)債成本有直接關(guān)系，眾多商業(yè)評論認(rèn)為，房企發(fā)債處于“窗口期”。萬得數(shù)據(jù)顯示，今年以來，0.5年期以下房企債券平均年化利率為2.56%，而0.5-1年期平均利率為3.11%，為近年來較低水平。

從發(fā)債類型來看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房企發(fā)債熱情高漲，3月份房企發(fā)布了19宗海外債券，合計融資規(guī)模達56億美元。而后受海外疫情影響，房企海外發(fā)債受限，4月無新增海外債券，但境內(nèi)債券表現(xiàn)活躍，對沖了境外債市的短暫低迷，6月房企海外發(fā)債再次迎來井噴。

從募集資金的用途來看，房企發(fā)債主要用于償還舊債。據(jù)了解，今年是房企償債高峰期，眾多房企壓力很大。市場數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約為1.46萬億元，其中7月份到期債務(wù)高達1490億元。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外債券到期規(guī)模約為5588億元，同比增加58%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企加大融資投入、新增眾多融資手段背后是整個房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的現(xiàn)狀，房企緊抓發(fā)債窗口期也反映了其對未來銷售的擔(dān)憂。

郭毅表示，房企密集發(fā)債折射出當(dāng)前資金環(huán)境下房企都在尋求現(xiàn)金流的安全性和穩(wěn)定性。她認(rèn)為，今年，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)融資較為謹(jǐn)慎，信托融資監(jiān)管嚴(yán)格，房企的融資途徑仍較為局限，密集發(fā)債是規(guī)模房企的正常融資行為。

引入戰(zhàn)略投資者尋求援兵

如果說分拆物業(yè)板塊單獨上市和密集發(fā)債都是規(guī)模房企尋求更好發(fā)展的手段，那么引入戰(zhàn)略投資者則是部分房企“求生”的策略。

今年1月13日，世茂地產(chǎn)宣布與福晟展開戰(zhàn)略合作，共同組建世茂福晟這一平臺公司；4月15日，協(xié)信地產(chǎn)與新加坡城市發(fā)展有限公司合作簽約，根據(jù)協(xié)議，新加坡城市發(fā)展有限公司將成為協(xié)信地產(chǎn)的第一大股東；4月26日，綠城發(fā)布公告，將引入新湖中寶作為綠城的戰(zhàn)略投資者，若交易完成，新湖中寶將成為綠城的第三大股東；5月14日，新華聯(lián)也發(fā)布消息，披露引入戰(zhàn)略投資者——中國國際金融股份有限公司；5月14日，泰禾集團也發(fā)布公告表示，公司控股股東正在籌劃引入戰(zhàn)略投資者事項，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。

對此，郭毅認(rèn)為，引入戰(zhàn)略投資者是個別企業(yè)的策略，這些企業(yè)面臨的共同問題是土地資源遠(yuǎn)低市場預(yù)期，賣項目、賣地不足以支撐企業(yè)渡過難關(guān)，只能尋求第三方支持。而第三方是否愿意充當(dāng)援兵還要看這些企業(yè)本身資產(chǎn)的價值度、創(chuàng)始人對企業(yè)未來發(fā)展的規(guī)劃以及創(chuàng)始人對自身定位的調(diào)整等。

李想表示，如今經(jīng)常對外收購標(biāo)的、甘愿充當(dāng)援兵的龍頭并不多見，這說明當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境不比當(dāng)年，龍頭企業(yè)的日子也不好過。而未來需要引入戰(zhàn)略投資者的房企會越來越多，因為房企單純依靠賣房子維持生存的模式受到挑戰(zhàn)，且過去的盲目擴張導(dǎo)致部分房企自身發(fā)展也存在嚴(yán)重問題。

文章來源：中國商報