證監(jiān)會(huì)拿出禁用12年的政策，房企迎來史詩(shī)級(jí)利好？

昨日，地產(chǎn)股全線飄紅，掀起漲停潮。

天房發(fā)展、渝開發(fā)、中交地產(chǎn)、陽(yáng)光城、萬科等約40股漲停，房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)板塊分別上漲6.54%和5.4%。

原因是前天下午，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“第三支箭”政策落地。

消息一出，驚動(dòng)地產(chǎn)界。在來自專家、各媒體的解讀中，出現(xiàn)了“震撼性利好”“史詩(shī)級(jí)利好”“接近歷史最寬松時(shí)期”等詞匯。

究竟是什么政策威力這么大？“第三支箭”究竟啥意思？“第一支箭”和“第二支箭”又是什么？

先說“三支箭”。

這個(gè)概念在2018年提出，主要指的是人民銀行同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道支持房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大融資。

第一支箭：信貸融資。

簡(jiǎn)單說就是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)民營(yíng)企業(yè)的信貸投放，這方面已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)出了一些政策。

比如，11月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、做好“保交樓”金融服務(wù)等六方面提出16項(xiàng)具體措施，即“金融16條”，就屬于“第一支箭”范疇。

目前，已經(jīng)有國(guó)有銀行出手，為那些優(yōu)質(zhì)房企提供融資。

第二支箭：債券融資。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具。目前已披露的增信發(fā)債企業(yè)已有多家房企。

第三支箭：股權(quán)融資。

11月28日下午，證監(jiān)會(huì)發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問，提出在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，這也被稱為“第三支箭”，具體包括：

1. 恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；

2. 恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；

3. 調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；

4. 進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；

5. 積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

前腳政策剛出，第二天（11月29日）就有案例落地，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)福星股份發(fā)布公告，擬籌劃非公開發(fā)行股票計(jì)劃。

三箭齊發(fā)，全力救房企。

歸根結(jié)底，就是“給錢”“給房企輸血”。

今年樓市持續(xù)低迷，房企更是債務(wù)爆雷、樓盤爛尾，說到底還是被“資金”二字扼住喉嚨。

房企能否穿越這個(gè)寒冬，拼的就是能否撐得住。

所以，三支箭政策是一劑“救命藥”。這劑“救命藥”，不僅要救房企，也面向整個(gè)樓市。

今年1—10月，商品房銷售面積同比下降22.3%，銷售額同比下降26.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.8%。

可以說，整個(gè)樓市都在等待一個(gè)突破口，房企若能慢慢企穩(wěn)，對(duì)整個(gè)樓市也將是個(gè)好消息。

今年對(duì)樓市的利好政策可謂不斷，那么到了被業(yè)內(nèi)稱為“史詩(shī)級(jí)”程度的政策，究竟能發(fā)揮多大的作用？對(duì)樓市走勢(shì)有何影響？以及大家最關(guān)心的是，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可以買房了嗎？

下面我們來看看大頭們的分析。

房企的融資渠道有兩種：直接融資（即股權(quán)融資，發(fā)行股票、債券等）和間接融資（獲取信貸等）。

2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，要求“證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”。自那時(shí)起，房企不允許在A股上市融資，直接融資的門嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)地關(guān)上了，至今已經(jīng)12年。

再加上去年以來，在“三道紅線”等政策下，房企間接融資也受限制，相當(dāng)于兩扇融資的大門都關(guān)上了。

這次“第三支箭”射出，放開了直接融資（除IPO之外）的渠道，上市房企可以在A股再融資，這扇大門打開了。

當(dāng)然，第一、第二支箭也打開了一些優(yōu)質(zhì)房企的間接融資渠道，但僅針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)。顯然，面向股市的“第三支箭”這扇大門，帶來的融資規(guī)模更大，成本更低。

這就是在救房企，因?yàn)檎麄€(gè)樓市靠城投公司、國(guó)企托底，作用有限，無法扭轉(zhuǎn)局面，還是得依靠整體房企的力量。

如果房企大片倒閉，或?qū)⒊霈F(xiàn)嚴(yán)重的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，再加上地方政府債務(wù)、土地財(cái)政等多方問題，甚至可能帶來多米諾骨牌式的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，三支箭的到位，可以說當(dāng)下房企的資金面相對(duì)寬松。

當(dāng)下的各種政策重在“穩(wěn)樓市”，但現(xiàn)在尚無法下定論說“樓市見底”。

因?yàn)槌朔科蟮木置妫€有一個(gè)關(guān)鍵因素——老百姓的預(yù)期。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)反彈的預(yù)期形成還需要一段時(shí)間。

我認(rèn)為，對(duì)于樓市未來走向，不可一概而論，各地區(qū)存在結(jié)構(gòu)性的差異。部分三四線等人口流出的小城市，長(zhǎng)期需求低迷；一二線人口流入的熱點(diǎn)城市，樓市相對(duì)堅(jiān)挺，剛需很多。

對(duì)于購(gòu)房者，如果在熱點(diǎn)城市買房，現(xiàn)在可以看一些較為抗跌板塊。一旦樓市企穩(wěn)，熱點(diǎn)城市的抗跌板塊會(huì)領(lǐng)漲。

目前看房的選擇面比較寬，而且許多房企的樓盤品質(zhì)相比過去高一些，價(jià)格也實(shí)惠，過去火爆期不可能打折，現(xiàn)在許多房子降價(jià)打折，存在撿漏機(jī)會(huì)。

“第三支箭”的“5項(xiàng)措施”看似很熱鬧，但對(duì)當(dāng)下的房企解決根本問題沒有太多幫助，只適用于一些相對(duì)優(yōu)質(zhì)的、已經(jīng)上市的企業(yè)緩解資金壓力。

對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決不了根本問題。因?yàn)楝F(xiàn)在的根本問題是銷售和購(gòu)房者對(duì)于未來的預(yù)期。這些問題很難找到答案去解決，所以現(xiàn)在只能盡力避免一些如“龍湖集團(tuán)”這樣的優(yōu)質(zhì)房企爆雷，最多也就起到這個(gè)作用，能避免市場(chǎng)出現(xiàn)連環(huán)踩踏和金融風(fēng)險(xiǎn)。

指望金融機(jī)構(gòu)無限制地投入彈藥挽救爆雷房企，我覺得不太可能且作用有限。

有些病入膏肓的房企，資產(chǎn)已經(jīng)有很大問題了，這種情況下，并購(gòu)重組也沒多大價(jià)值?，F(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)成交不見底，資產(chǎn)的估值也就不見底，誰敢收購(gòu)？

目前，房地產(chǎn)各種政策已經(jīng)接近歷史最寬松時(shí)期，恢復(fù)房地產(chǎn)上市企業(yè)再融資是重要的政策寬松。

整體看，房地產(chǎn)行業(yè)“缺血”嚴(yán)重，相比之前寬松的政策傾斜向購(gòu)房者，降低購(gòu)房者入市壓力，這次政策開始寬松房企，意在穩(wěn)定房企的現(xiàn)金流，救助房企的資金鏈。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，特別是疫情下，很多房企爆雷影響了購(gòu)房者的安全感，所以使得很多寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用會(huì)低于預(yù)期。

不過，在11月這一系列重磅政策的影響下，市場(chǎng)有望在2023年初逐漸企穩(wěn)。

證監(jiān)會(huì)射出的“第三支箭”政策，看似大尺度，史詩(shī)級(jí)，但仔細(xì)分析，能受益的仍然是央企國(guó)企和極少數(shù)優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。

金融領(lǐng)域通常認(rèn)為流動(dòng)性危機(jī)和資不抵債，只是一步之遙。一旦陷入流動(dòng)性危機(jī)，通過市場(chǎng)重組或者再融資，難度極大，行政手段另論。

這些企業(yè)，如果還有優(yōu)質(zhì)和堅(jiān)實(shí)的底層資產(chǎn)，早就通過其他途徑融資了。因而實(shí)際上，已經(jīng)陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企，股價(jià)和市值，都很難支撐其通過股權(quán)融資。

另外，和所謂的前兩支箭（信貸融資和債券融資）一樣，對(duì)于陷入困境的房企來說，這些融資，在某種意義上都是債務(wù)的展期。對(duì)它們來說，這只是有限度的續(xù)命，而不是真正的治病救命。

真正的治病救命，需要的是市場(chǎng)復(fù)蘇，銷售端帶來的回血。

所有這些續(xù)命的救市措施，通常只給企業(yè)半年到一年的喘息機(jī)會(huì)，如果市場(chǎng)信心和銷售不能恢復(fù)到正常，仍然無法解決陷入危機(jī)的房企的根本問題。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可知，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量下滑明顯，再加之回款節(jié)奏慢，很多房企流動(dòng)性方面壓力很大。

從資產(chǎn)負(fù)債表看，有些房企資產(chǎn)狀況不錯(cuò)，有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地的儲(chǔ)備，缺的正是資金。而“第三支箭”中來源股權(quán)的資金，不僅能緩解房企資金短缺，其沒有明確的還本付息要求的特性，還能適當(dāng)減緩房企資金鏈的壓力。

具體看，我認(rèn)為“第三支箭”5項(xiàng)措施的第二條“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”，對(duì)市場(chǎng)的重要性最明顯。這條對(duì)融資的要求和用途沒有做嚴(yán)苛的限制，除了“保交樓，保民生”這些項(xiàng)目的建設(shè)以外，還可以補(bǔ)充房企的流動(dòng)性。

換言之，允許房企還債，靈活度非常高。

“5項(xiàng)措施”的第一條“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”也很重要。一些優(yōu)質(zhì)的房企能通過發(fā)債、融資的方式渡過難關(guān)，但部分房企會(huì)在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰當(dāng)中被淘汰，而通過重組能減少一些房企被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，第三條和第五條是配合性的，包括境外市場(chǎng)上市，以及私募股權(quán)投資基金。這幾年在境外上市和私募都有收窄趨勢(shì)。隨著政策不斷推進(jìn)，我們認(rèn)為更多企業(yè)在這個(gè)階段，謀求境外上市以及更大規(guī)模引入私募股權(quán)，這兩條能對(duì)推動(dòng)行業(yè)發(fā)展起到明顯作用。

在我看來，作用稍弱一點(diǎn)的是第四條政策，這條提到了REITs，但內(nèi)容是老生常談，所以對(duì)當(dāng)下房企的救助作用不大。

“5項(xiàng)措施”對(duì)于眼下房地產(chǎn)的影響不是立竿見影的，主要解決了供給側(cè)的問題，房企可以暫時(shí)渡過資金難關(guān)，但是它并不解決需求側(cè)的問題。

換言之，購(gòu)房者信心還是不夠，單一政策對(duì)信心的拉動(dòng)很有限。要通過整體經(jīng)濟(jì)面回到相對(duì)平穩(wěn)的水平，以及各種不確定因素一一落實(shí)后，大家的購(gòu)房熱情才能恢復(fù)，市場(chǎng)才能有序發(fā)展。

因此，我們可以推斷，“5項(xiàng)措施”對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷量暫時(shí)不會(huì)有明顯推動(dòng)，但房企解決了眼下一時(shí)之困，或許會(huì)在打折促銷方面適當(dāng)收窄，因此對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定有一定好處。

文章來源：吳曉波頻道