輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單！

今年運(yùn)動(dòng)有點(diǎn)少，人慢慢開(kāi)始有點(diǎn)發(fā)福，看著走樣的體型有點(diǎn)焦慮。

但是每次有時(shí)間的時(shí)候又不想去做做運(yùn)動(dòng)啥的，果然最難就難在開(kāi)始，一旦起身了應(yīng)該就沒(méi)那么難了。

所有這周無(wú)論如何都要去動(dòng)一下，keep也好慢跑也好，反正總比攤著強(qiáng)。

近期我看有很多房企都在轉(zhuǎn)型代建賽道，比如華夏幸福幫恒大代建，中梁、旭輝等諸多房企轉(zhuǎn)型做代建，都想喝一口輕資產(chǎn)的湯。關(guān)于代建談幾點(diǎn)我的看法。

首先，代建并沒(méi)有我們想的那么簡(jiǎn)單。并不是因?yàn)槲矣衅放啤⑽矣泄芾韴F(tuán)隊(duì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，就可以有排著隊(duì)的項(xiàng)目來(lái)找我做代建。

看了很多市場(chǎng)上很多項(xiàng)目，大部分有想要找代建的，一般都有2個(gè)核心訴求:

1、品牌。代建方品牌比較強(qiáng)，可以為項(xiàng)目帶來(lái)溢價(jià)，而且要有明顯的溢價(jià)才行。

2、資金。這類項(xiàng)目往往是項(xiàng)目缺資金，現(xiàn)在已經(jīng)玩不動(dòng)，必須要有新的資金介入才行。

代建管理費(fèi)只是作為融資的一個(gè)配合條件而已，實(shí)質(zhì)上也就演變成融資代建的模式了。

再來(lái)看，大部分房企做代建的要求，往往都是，既不愿意輸出品牌，也不愿意提供資金。

最好是土地方啥都弄好了，就等你過(guò)來(lái)代建收管理費(fèi)就好了，哪有這么好的事情啊?這就導(dǎo)致了土地方和代建方的需求錯(cuò)配。

先說(shuō)品牌。

代建方擔(dān)心掛了品牌，后面項(xiàng)目資金跟不上項(xiàng)目爛尾，為了避免品牌風(fēng)險(xiǎn)被迫墊資。

因此對(duì)于土地方的信譽(yù)及實(shí)力就要格外關(guān)注，而信譽(yù)又好資金實(shí)力也強(qiáng)的土地主往往自己就是比較有實(shí)力的地方房企了，口能也就并不需要你的代建。信譽(yù)差和資金實(shí)力弱的，你往往又不敢輸出品牌。

所以能夠同時(shí)滿足雙方訴求的，我想了下大概只有兩類企業(yè):一類是沒(méi)有開(kāi)發(fā)實(shí)力的地方平臺(tái)公司，拿了地開(kāi)發(fā)不來(lái);

一類是跨行業(yè)的開(kāi)發(fā)公司，比如做彩電的，做互聯(lián)網(wǎng)的，做空調(diào)的，甚至做核酸的剛好機(jī)緣巧合之下拿了一塊地。

再說(shuō)資金。

但凡大家現(xiàn)在去市場(chǎng)上逛一逛，都會(huì)發(fā)現(xiàn)這類項(xiàng)目有一個(gè)比較大的痛點(diǎn)是，項(xiàng)目可能土地證都還沒(méi)辦理下來(lái)，融資的這部分資金大概都是用來(lái)繳納土地款、變性費(fèi)用或者拆遷款之類的，只能繳納完這部分資金才能辦理土地證。

這就出現(xiàn)了一個(gè)什么局面呢，你要是敢前期墊付資金，這部分資金往往沒(méi)有什么抵押物。就是一個(gè)空殼公司，手上有一塊土地的開(kāi)發(fā)協(xié)議，你就說(shuō)你敢不敢投吧。

不投吧沒(méi)項(xiàng)目，投吧這中間的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)沒(méi)辦法閉合(一不小心可能又是代建方干成股東方)，你說(shuō)頭痛不?

這種情況下，就需要代建方對(duì)項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)盡調(diào)清楚，并且都要想好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。這不又干回收并購(gòu)了?雖說(shuō)代建是輕資產(chǎn)，但復(fù)雜度和專業(yè)度并不亞于直接干收并購(gòu)啊!

綜上，要想真正在代建這塊做成成績(jī)的，必然要在品牌和資金上做出一定的取舍，在風(fēng)險(xiǎn)和效益之間取得平衡，才有望能夠快速抓住這個(gè)風(fēng)口，做出規(guī)模。

在我看來(lái)，代建并不簡(jiǎn)單!

文章來(lái)源：牧詩(shī)地產(chǎn)圈