2021年和上半年的房地產市場，可以說是冷到冰點了。不買房的理由似乎很多，有人說房價虛高，無人接盤。有人說整體經濟環境不佳，影響了購買力。都有道理。
但是反過來想，這么差的市場中，依然在買房的又是哪些人呢？
郁亮說，是剛需。
8月底萬科的年中業績會上說，郁亮明確提了，住房剛需仍然強勁。
在我們的刻板印象里，剛需指的往往是年輕人上車的房子，解決的是“從無到有”的基本居住需求。戶型小、位置偏、建筑品質、園林景觀、生活配套也一般。
總結起來，就是低門檻。
但是，事實卻剛好相反，根據近期的成交數據來看：
1、成交戶型功能性更強了。三房及以上戶型是成交的絕對主力，2房及以下戶型幾乎已經退出市場。
2、成交面積中軀也持續上移。1-7月成交主力面積段是100-140㎡，120-140㎡及以上的面積段占比全線上揚。
當前市場環境下，最剛性的需求顯然不是我們所謂的“剛需”。
地產行業用剛需、剛改、改善、豪宅來劃分需求的方法，已經過時、失效了，客群正呈現出新的特征。
1、傳統剛需正在消失。
2、新的剛性需求，越來越多元。
下面詳細來說。
新房市場，再無剛需
“從無到有”的歷史階段過去了
過去很長一段時間，我國的房地產行業都是在解決“有房住”的問題，傳統的剛需客群，支撐了行業的爆炸式發展。新房市場上，剛需群體是絕對的基本盤和主力軍。
但現在，新房市場上，所謂的“剛需”客群正在消失。
一、人均住房面積越來越大，大家不缺房住了
根據國家統計局第七次人口普查的分數據，2020年我國家庭戶人均居住面積已經達到了41.76㎡，其中，城市家庭的人均居住面積也已經達到36.52㎡。也就是說，一個城市三口之家居住的房子，平均也有110㎡了。
這是什么水平？對比一下發達國家就很清楚。
按照75%的使用面積折算，中國城市家庭的人均使用面積大概是27.4㎡，已經接近韓國、日本、法國的27.9㎡、32.9㎡、33㎡。
可以說，目前我國的城市居民所居住的房子，就算和發達國家比，也已經差距不大，妥妥的世界領先水平。
而且，大部分的房子是在近二十年里新建的，居住水平達標。一些在工作城市沒房的年輕人，往往在老家有房，真正無處安身的人已經很少。
二、傳統剛需都進入了二手市場
由于職住錯配導致的剛需，想要在城市安家，事實上也有了更多的選擇。
過去二十年，我國銷售的商品房接近200億平，其中大量房源就是剛需戶型，這些戶型作為過渡房，在二手房市場的換手率非常高。價格更低的二手小戶型，成為年輕人解決“從無到有”的重要供應來源。
以二手市場成熟的上海為例，今年上半年，上海二手房成交結構呈現為典型的金字塔型，越低總價成交占比越大。
二手市場的小戶型供應，吸納了大量真正的剛需，新房市場的剛需客群也越來越少。
三、年輕人消費觀念改變
經濟學里有個“棘輪效應”，是說人的消費習慣形成之后有不可逆性。也就是，古人說的“由儉入奢易，由奢入儉難”，并不會因為收入水平下降，出現明顯的消費水平降低。
現在的購房主力人群已經是90后，他們的成長環境剛好是居住水平快速改善的二三十年，他們對空間的使用體驗和70后80后已經全然不同。
這些人也往往持有一種“不被生活埋沒”的自我主義觀念。所以我們看到很多年輕的情侶，首置即改善。如果經濟實力不夠，寧愿先租房住著，也不能接受蝸居，或是為了買房大幅降低自己的生活水平。
租房市場的快速突進，“租購同權”概念的確立，也給了年輕人更大的自由選擇權。
因此，傳統的剛需購房群體，在新房市場上越來越少。新的剛性需求，是房子不再短缺之后的需求，呈現形式變得更加多元。
剛性需求變得多元
產品設計必須更精細
在大家都有房子住之后，什么樣的購房需求，可以稱得上是剛需呢？
筆者認為，除掉看漲需求，剩下來的自住需求，都應該算是剛需。
自由職業者來買的第一套房，可能是90平的一房。三胎家庭，四房才是剛需，頂多算是夠住而已。這些需求在去掉看漲需求之后，依然真實存在，受市場環境的影響很小。
也就是說，新的剛需群體，不一定是首次置業，不一定是小戶型尋求者，也不一定對品質不敏感。
在不缺房子住以后，大家對住房的需求變得更加多元，除了具備基礎的居住功能，還要承載生活方式、自我表達、個人精神歸屬、鄰里關系等多方面的滿足。戳這里了解VR帶看，用酷炫技術呈現產品價值
單純按剛需、剛改、改善、豪宅來劃分的客群定位和產品定位思路，顯得過于粗暴了。新的產品設計，必須要提供多元的生活方式，必須要有對生活的想象力。
一、剛需即改善，品質時代已經來了
前段時間給大家介紹過東原的九章賦項目，這個項目的公區配置可以說不輸豪宅項目，很多人在評論區留言，說只有有錢，不計成本，什么產品都能造出來。
事實上，這個項目的高層價格只有2.8萬/平，在杭州其實是低于市場均價的，可以說是剛需價格。
但九章賦卻在公區配置了近10000平的中心園林，1500平的兒童游樂場，1500平的泳池和兒童戲水池，堪比度假酒店。還有會客室、地上地下雙精裝入戶大堂，下沉庭院，精裝架空層泛會所。
其實，從近幾年的熱銷戶型中，基本都可以發現剛需即改善的特點。
一是功能性更強。在相同面積的產品中，加入中西廚、儲藏室、書房，把產品做的更緊湊。
二是高端配置下沉。一些小面積戶型甚至配置了私梯入戶，雙套房設計，主臥浴缸等等，把高端產品的享受下沉。剛需即改善的趨勢越來越明顯。
圖片：萬科118平4房2廳2衛，一梯一戶，帶儲藏間
現在所謂的剛需客群，不論是否首次置業，都已經有了豐富的居住經驗。他們置業不是為了有房住，而是為了住的更好。這就更加考驗產品設計的科學性。
二、剛需分化，產品需求更加多元
過去我們按照剛需、剛改、改善來劃分普通住宅的產品設計，每個客群對應相應的面積段和戶型。這事實上是把家庭劃分成了幾個固化的生命階段，每個階段的人，對居住的需求都差不多，缺少了對不同生活方式的包容性。
所以我們可以看到，現在大量很火的裝修改造視頻，很多年輕人把三房拆改成一房，有些甚至會把家里的空間全部打通，讓家更符合自己的生活方式和習慣。
開發商也需要對客群做更加細致的劃分。
例如，杭州融創運河印為年輕人設計的戶型，有90㎡的一房個人工作室，匹配自由職業或是靈活就業的社會趨勢。還有以書房為家庭核心的88㎡2+1房，以巨大的工作臺為核心的80㎡1+1房。
家庭生活不一定圍繞油鹽醬醋和電視展開，也可以圍繞愛好展開。尤其是在結婚率和生育率每創新低的當下，小眾的細分群體聚集起來，正在成為一種趨勢。
再比如，美的今年推出的創新樣板間，則把2胎家庭的生活場景想象到了極致。
一是收納。玄關設置800庫，大孩子的滑板車、平衡車可以停下。另有儲物間連通廚房，二孩的嬰兒車、家庭的露營設備、家庭日用囤貨，全部收納。
餐桌旁邊有超級餐邊柜，一側可以收納寶寶凳，放輔食機，奶瓶，消毒機等等寶寶的用品。另一側放藥柜、酒柜。抽屜里是紙巾、零食囤放區，甚至還有不插電食物保溫箱，解決一家人用餐不同步的大麻煩。
臥室飄窗，打造成嬰兒臺，收納小孩衣物、尿不濕、奶瓶，半夜換尿布、喂奶，一步就解決。
二是陪伴。客廳多功能化，既是兒童娛樂區，也是超級家政間。清潔設備、拖地機器人、充電收納、維修工具都放在這里。隱藏式柜門，打開就是洗衣機、烘干機，洗完衣服，隱藏式操作臺可以拉出來，熨燙、疊衣一條龍解決。一邊干家務、一邊面對面陪伴小朋友成長。
三是適幼性。衛生間有兒童腳蹬，低位鏡。淋浴間安裝嬰兒洗衣機。兒童房和陽臺連接的系統門窗可以打開，和客廳形成洄游動線，既有私密空間，也不被空間局限。
小結
都說“家家有本難念的經”，每個家庭都有自己的痛點。解決這些痛點，對每一個家庭來說，都是剛需。住宅產品設計，需要更加精細，對每個客群真實的生活痛點，提出空間解決方案。需要對一種生活方式進行深入思考，在普遍性的痛點中去求最大公約數。
當“沒地方住”的群體性痛點退出歷史舞臺，房地產行業也告別了傳統“剛需”。改善需求成為支撐行業的剛性需求，也就是新的剛需基本盤。回應他們也不再有標準答案，面積段、戶型、配套都可以出現打破固定認知的搭配，更考驗設計師的功力。
文章來源：明源地產研究院
