不破不立：蛋殼夢(mèng)碎后再看住房租賃市場(chǎng)

2020年末，蛋殼公寓爆雷事件引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注，租客、業(yè)主以及長(zhǎng)租公寓平臺(tái)三方的糾紛持續(xù)升級(jí)，最終甚至有租客為此付出生命的代價(jià)。如果說，2020年影響全年的新冠疫情是一只“黑天鵝”的話，那么蛋殼公寓作為全國(guó)第二大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的爆雷，便如一頭早已被遠(yuǎn)遠(yuǎn)望見的“灰犀牛”，它巨大的沖擊仿若意料之外，卻又在情理之中。如今，近三個(gè)月過去，事態(tài)熱度逐步褪去，在此期間微眾銀行迫于壓力給了“租金貸”用戶一個(gè)滿意的答復(fù)，但仍留部分半年付、年付租客與業(yè)主的糾紛尚未全然解決。而就在昨日，上海長(zhǎng)租公寓平臺(tái)“蘑菇租房”疑似爆雷，據(jù)稱是由于戰(zhàn)略融資未到位，給業(yè)主付款延遲到賬引發(fā)了恐慌性擠兌。長(zhǎng)租公寓頻繁爆雷的另一邊是各地監(jiān)管政策密集出臺(tái)，就在本月北京、深圳監(jiān)管部門連續(xù)出臺(tái)針對(duì)住房租賃行業(yè)的監(jiān)管措施，加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范管理（政策內(nèi)容具體見后文）。

 

再過數(shù)日，便至年關(guān)，值此辭舊迎新之際，雖感唏噓，但我們?nèi)砸獞驯Ｍ⒄雇磥恚皻?mèng)碎后的住房租賃市場(chǎng)，仍是容納萬千安居夢(mèng)的所在，值得政府、行業(yè)以及社會(huì)每一個(gè)參與者痛定思痛，從教訓(xùn)中吸納經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)未來做好更充分的準(zhǔn)備與計(jì)劃。

 

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住房租賃政策與市場(chǎng)表現(xiàn)回顧

（一）堅(jiān)持培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是長(zhǎng)期方向與目標(biāo)

 

2015年1月住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，提出建立住房出租信息服務(wù)平臺(tái)、推動(dòng)開發(fā)商從開發(fā)銷售向租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型、推進(jìn)REITs試點(diǎn)等意見，這也是“租售并舉”概念的首次提出。2016年12月中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確提出加快住房租賃市場(chǎng)立法、加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。縱觀近年來政策趨勢(shì)，國(guó)家從供給端、需求端、資金端全面發(fā)力，堅(jiān)持培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、推進(jìn)“租購(gòu)并舉”住房制度建設(shè)的重要組成部分與長(zhǎng)期方向。

圖：2015至今中央層面關(guān)于住房租賃行業(yè)重點(diǎn)政策一覽

信息來源：政府網(wǎng)站; 世聯(lián)評(píng)估整理

 

（二）住房租金水平走勢(shì)一覽

 

回顧近年來住房租賃市場(chǎng)的概況，我國(guó)城市住房租售比長(zhǎng)期以來都遠(yuǎn)低于正常水平，而從百城住宅租金價(jià)格整體走勢(shì)來看，近兩年來各等級(jí)城市租金水平也基本保持平穩(wěn)或略跌的情況（更多內(nèi)容歡迎關(guān)注和獲取世聯(lián)評(píng)估價(jià)值研究院《2020年全國(guó)租賃住房市場(chǎng)年度報(bào)告》）。對(duì)于保障租戶與租房市場(chǎng)來說，保持租金水平穩(wěn)定十分重要。但對(duì)于出租人，尤其是租賃住房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)而言，租賃市場(chǎng)較低的收益率與較長(zhǎng)的回報(bào)周期，則對(duì)其可持續(xù)運(yùn)營(yíng)以及市場(chǎng)定位等的考量提出更高要求。因而，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，充分了解市場(chǎng)需求、認(rèn)清政策導(dǎo)向與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)于行業(yè)從業(yè)者乃至監(jiān)管部門都十分必要。

圖：百城住宅租金水平（元/㎡·月）

數(shù)據(jù)來源：WIND; 世聯(lián)評(píng)估整理

 

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住房租賃供需場(chǎng)景分析與未來發(fā)展方向探討

住房租賃是完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)的重要一環(huán)，也是滿足城市流動(dòng)人口與無產(chǎn)者住房需求的重要選項(xiàng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，我國(guó)2019年全年流動(dòng)人口為2.36億。龐大的流動(dòng)人口群體帶來的租賃住房需求體量不可小覷。需求創(chuàng)造供給，并且近年來在政策支持倡導(dǎo)下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)及其它社會(huì)資本也確實(shí)看好住房租賃市場(chǎng)，不斷探索與布局，蛋殼、青客、自如類長(zhǎng)租公寓平臺(tái)也由此應(yīng)運(yùn)而生。但是，近年來伴隨租金水平整體鮮見增長(zhǎng)、收益不及預(yù)期、疫情黑天鵝沖擊后，再看住房租賃市場(chǎng)，蛋殼、青客雙雙爆雷，自如收斂鋒芒，更有一些集中式公寓參與者或暗暗離場(chǎng)或暫停擱置。具有龐大需求基礎(chǔ)、本應(yīng)對(duì)行業(yè)參與者更具吸引力、實(shí)現(xiàn)互利多贏的住房租賃市場(chǎng)，何至于此？我們?cè)噲D從勾勒市場(chǎng)供需場(chǎng)景的角度來討論與理解住房租賃市場(chǎng)當(dāng)前狀況，并希望由此引發(fā)關(guān)于未來住房租賃發(fā)展方向的思考。

 

（一）住房租賃供需場(chǎng)景分析

 

與一次性的住房買賣交易市場(chǎng)相比，租賃住房市場(chǎng)具有更多的難點(diǎn)與痛點(diǎn)：信息獲取渠道及所涉中間環(huán)節(jié)更復(fù)雜、信息不對(duì)稱與透明度更低、業(yè)主和租客之間可能不直接溝通、業(yè)主和租客權(quán)益在租約存續(xù)期可能因各類糾紛無法保障等。因而，回歸需求與供給的角度來看住房租賃市場(chǎng)，有助于更好地理解當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)有的租賃模式、環(huán)節(jié)以及探索潛在創(chuàng)新發(fā)展模式。在當(dāng)前的住房租賃市場(chǎng)供需場(chǎng)景下再來看蛋殼類分散式公寓平臺(tái)，其本質(zhì)就是互聯(lián)網(wǎng)概念加持下平臺(tái)化、規(guī)模化的機(jī)構(gòu)型“二房東”，其盈利機(jī)制必然是以賺取中間差價(jià)為主。從這個(gè)角度來看，蛋殼作為全國(guó)第二大分散式長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，倒在它瘋狂擴(kuò)張占據(jù)更大市場(chǎng)規(guī)模以及市場(chǎng)定價(jià)權(quán)的前夕，或許不是一件純粹的壞事。堅(jiān)持“房住不炒”背景下，也應(yīng)該堅(jiān)持“房租不炒”，否則會(huì)帶來加重社會(huì)民生問題的負(fù)面影響，屆時(shí)付出的監(jiān)管成本與社會(huì)成本會(huì)更大。

圖：住房租賃市場(chǎng)供需場(chǎng)景概覽

信息來源：世聯(lián)評(píng)估價(jià)值研究院

（二）監(jiān)管趨嚴(yán)后長(zhǎng)租公寓未來的方向探索

當(dāng)前市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓類型主要包括重資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)分散式、輕資產(chǎn)集中式三大類型。伴隨著蛋殼爆雷以來，各地陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管政策，2021年2月1日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見稿），從供應(yīng)、政策優(yōu)惠、城中村住房機(jī)制、信息化管理、市場(chǎng)監(jiān)管及保障措施等六大層面提出24條細(xì)項(xiàng)措施。緊隨其后，2月2日北京市住建委聯(lián)合五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，該新規(guī)將于今年3月1日正式實(shí)施，明確規(guī)定：

（1）住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額不得超過3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；

（2）不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)；

（3）長(zhǎng)租公寓企業(yè)向承租人收取的押金，應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過一個(gè)月租金，并應(yīng)當(dāng)于合同終止后的2個(gè)工作日內(nèi)通知中介行業(yè)協(xié)會(huì)退還押金（包括押金本金和同期存款利息）。

 

政策監(jiān)管逐漸規(guī)范、趨嚴(yán)后，分散式長(zhǎng)租公寓失去“租金貸”和收納長(zhǎng)期租金蓄水能力，如何破局、尋找創(chuàng)新盈利模式，仍需持續(xù)探索。同時(shí)，在當(dāng)前政策背景下，未來集中式長(zhǎng)租公寓更被看好，而對(duì)于這一類長(zhǎng)租公寓來講，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、打造可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、提升精細(xì)化服務(wù)能力、增強(qiáng)品牌影響力以及秉持長(zhǎng)期投資回報(bào)理念，都非常重要。

 

（三）未來住房租賃市場(chǎng)空間與參與模式仍充滿想象

 

雖然經(jīng)過一系列分析后，看起來住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展仍然任重道遠(yuǎn)，但回歸需求與供給場(chǎng)景的梳理，也帶來了一些新的啟發(fā)。從需求角度來看，龐大的流動(dòng)人口租賃住房需求、人們對(duì)于居住環(huán)境更高的要求、工作生活模式變革下人們對(duì)居住模式多樣性的需求等等，都預(yù)示著住房租賃市場(chǎng)是一片充滿想象的空間；從供給角度來看，政策的大力支持下，當(dāng)前租賃住房現(xiàn)有的租賃模式、產(chǎn)品類型、信息渠道以及服務(wù)體系等都還不完善，有很大可以改進(jìn)和創(chuàng)新的空間，行業(yè)參與者應(yīng)當(dāng)更多的從用戶需求出發(fā)，深度發(fā)掘與滿足多樣化租賃需求、探尋多元化的市場(chǎng)參與模式與增值服務(wù)類型。

 

在創(chuàng)新服務(wù)和市場(chǎng)參與模式方面，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，近年來伴隨行業(yè)發(fā)展增速放緩，房企都在探索轉(zhuǎn)型升級(jí)，拓展產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上的參與成為多數(shù)企業(yè)的選擇，其中住房租賃與物業(yè)服務(wù)成為重點(diǎn)布局領(lǐng)域。但是與房企物業(yè)服務(wù)板塊拆分實(shí)現(xiàn)成功上市相對(duì)的，卻是住房租賃業(yè)務(wù)的不盡如意。此時(shí)再回顧供需場(chǎng)景，我們有一個(gè)想象，即社區(qū)物業(yè)參與住房租賃服務(wù)的可能。試想，對(duì)于業(yè)主而言，本就為自己提供服務(wù)的物業(yè)公司如果可以幫助提供租賃相關(guān)服務(wù)，相對(duì)于其他機(jī)構(gòu)更具信賴；對(duì)于物業(yè)公司，本就對(duì)自身管理的小區(qū)信息掌握更加豐富，且能夠更好的加強(qiáng)與協(xié)助監(jiān)管機(jī)構(gòu)、街道社區(qū)進(jìn)行安全管理；對(duì)于租戶而言，享受與業(yè)主同樣的權(quán)益，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，或許可以從被物業(yè)公司同等對(duì)待，不再因?yàn)橐咔楸痪苤T外開始。

圖：房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)示意圖

信息來源：世聯(lián)評(píng)估價(jià)值研究院

 

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安得廣廈千萬間：總結(jié)與建議

一場(chǎng)新冠疫情與一場(chǎng)蛋殼破碎，讓人們更切實(shí)的感受到“居者有其屋”的重要性，疫情初期，租戶返程被小區(qū)拒之門外，蛋殼爆雷后租戶居住權(quán)和業(yè)主權(quán)益均無法得到有效保障，租賃住房本應(yīng)是分流住房剛需的重要途徑，但由此種種，卻反而越發(fā)讓人覺得買房要趁早，這不免與大力培育與發(fā)展租房租賃市場(chǎng)、推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的目標(biāo)有所背離。基于此，我們提出以下建議：
（一）回歸初心：讓住房回歸居住的本質(zhì)，從深入探索與滿足住房需求出發(fā)
發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓人們住有所居才是政府政策初心，然而在發(fā)展過程中，市場(chǎng)的逐利性、監(jiān)管的滯后性等導(dǎo)致了一次次的公寓爆雷跑路。為了保證住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展，市場(chǎng)參與者應(yīng)當(dāng)回歸初心，一方面，從深度挖掘與滿足住房租賃需求出發(fā)，創(chuàng)新發(fā)展與完善住房租賃相關(guān)服務(wù)與產(chǎn)品；另一方面，參與租賃住房供給與服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提升管理能力與服務(wù)質(zhì)量，真正從致力于改善人居環(huán)境與體驗(yàn)出發(fā)。
（二）不破不立：加強(qiáng)政府監(jiān)管及時(shí)性與預(yù)防性，更加注重業(yè)主租戶權(quán)益保障
蛋殼一朝夢(mèng)碎，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)以及社會(huì)公眾對(duì)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)模式的信心無疑都是巨大沖擊，但是正如所有的硬幣都有兩面，這樣一場(chǎng)遍及全國(guó)、直擊最基層社會(huì)民生的沖擊，將對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)管理與監(jiān)督、規(guī)范行業(yè)從業(yè)者產(chǎn)生重要的警示意義與反思價(jià)值。在政府監(jiān)管方面，一是要提升監(jiān)管的及時(shí)性與預(yù)防性，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)營(yíng)。在當(dāng)下分散式長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)集中度增加的情況下，還應(yīng)注重防范與監(jiān)管企業(yè)趨利推動(dòng)租金上漲、“店大欺客”等風(fēng)險(xiǎn)。二是應(yīng)更加注重對(duì)于業(yè)主、租客權(quán)益的保障，降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，完善租賃住房信息管理與監(jiān)督平臺(tái)，為業(yè)主和租客提供更加暢通的信息獲取、權(quán)益維護(hù)、糾紛解決的通道。