謀時而動 順勢而為 群達重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)價值鏈

根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，全國中小城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存量達到2億方，空置率達到20%。由于區(qū)域商業(yè)的同質(zhì)同構(gòu)、客流缺失、坪效天花板等因素，中小城市的大多數(shù)商業(yè)物業(yè)不僅失去了增值功能，保值的也每況愈下。新零售市場風(fēng)口下，如何破局中小城市商業(yè)地產(chǎn)的招商難、運營難、和去化難？如何重塑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)邏輯與重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)價值鏈？
 

　　
 

　　阿里巴巴天機山莊
 

　　2019年9月25日，《新商業(yè)重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)價值鏈》全國宣導(dǎo)大會暨天貓智慧商圈（云mall）產(chǎn)品說明會在阿里巴巴天機山莊順利舉行。本次會議由浙江群達投資有限公司主辦，阿里巴巴天貓門店和商圈新零售部、阿里新零售TP服務(wù)商親與橙支持，浙江豐兆和商業(yè)運營管理有限公司承辦。全國房地產(chǎn)聯(lián)盟主席、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌，“商業(yè)地產(chǎn)教父”姜新國，中房協(xié)市場與住房保障委員會副會長、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟，香樟資本創(chuàng)始人、前復(fù)星互聯(lián)網(wǎng)投資集團聯(lián)席總裁錢中華，以及眾多來自新商業(yè)、新零售、新媒體、新資本領(lǐng)域的KOL和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出席了本次會議。
 

　　
 

　　大會全景（第一排左四顧云昌、左三姜新國、左五陳晟、左二錢中華）
 

　　“謀時而動，順勢而為”
 

　　80年代，下海經(jīng)商造富了第一批把握趨勢的人。90年代全民炒股、2000年地產(chǎn)升溫、05年開始互聯(lián)網(wǎng)席卷全球、電商發(fā)力，15年進入“綠水青山”新常態(tài)……習(xí)近平總書記在十八大提出“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)”，隨后，“城市更新”一詞成為了都市進化與發(fā)展的重要路徑。城市更新，其內(nèi)涵不僅是城市的出新和粉飾，也不僅是純地產(chǎn)思維的拆一建一，而是結(jié)合規(guī)劃、資本、運營、開發(fā)等多種思維，找尋城市進化與發(fā)展之路，激發(fā)城市的內(nèi)生活力。近十年來，中國商業(yè)地產(chǎn)市場告別了野蠻生長，從“增量時代”轉(zhuǎn)為“存量時代”。同時，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，零售行業(yè)也正在迎來巨變。盡管在過去的十幾年里，人們的消費習(xí)慣被電商顛覆，越來越多的消費者開始習(xí)慣于線上的購物方式。但是，消費者的購物體驗是單純的電商模式永遠無法補足的短板，實體零售有著電商永遠無法取代的優(yōu)勢。于是，阿里巴巴、浙江群達投資開始探索融合線上、線下兩個渠道的新模式，重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)、傳統(tǒng)零售的價值鏈，浙江群達投資聯(lián)合阿里巴巴天貓門店和商圈新零售部通過阿里生態(tài)賦能線下商圈升級迭代，為消費者提供消費體驗與性價比兼具的服務(wù)，開創(chuàng)性地完成了“中小城市商業(yè)地產(chǎn)新商業(yè)的解決方案”，運用平臺整合優(yōu)勢，重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)價值鏈。
 

　　
 

　　阿里巴巴楊威——講解《天貓智慧商圈業(yè)務(wù)說明》
 

　　打破地理區(qū)隔，重構(gòu)商業(yè)布局
 

　　天貓智慧商圈是阿里新零售戰(zhàn)略的重要組成部分，是基于商圈（商場）本地化線上線下運營的阿里巴巴小程序，以阿里工具（支付寶、手機淘寶、手機天貓）和阿里生態(tài)系資源為區(qū)域級大商圈（場）賦能，完成區(qū)域大商圈的智慧化升級和改造，實現(xiàn)商業(yè)增量和形成官方運營場。通過線上、線下互動疊加的方式，打破物理區(qū)隔，聚合本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，建立商戶成長新陣地，實現(xiàn)遠場聚客鎖客，近場分發(fā)到店的服務(wù)。天貓智慧商圈的建設(shè)，不僅能讓單一商家有的放矢，還能打破地理區(qū)隔，把區(qū)域級各自為戰(zhàn)的商家串聯(lián)起來，形成不同業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性營銷。
 

　　從無到有建立商業(yè)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)商業(yè)數(shù)據(jù)化、本地化、可視化
 

　　天貓城市智慧商圈的核心功能是基于LBS定位及阿里大數(shù)據(jù)分析真正實現(xiàn)精準(zhǔn)性導(dǎo)流營銷，過程中沉淀龐大的人、貨、場和營業(yè)額的數(shù)據(jù)（重點是人的消費行為數(shù)據(jù)），同時，它所帶來的所有商業(yè)數(shù)據(jù)都是本地化的，它將實現(xiàn)城市管理在商業(yè)板塊真正的數(shù)字化、智慧化，是政府動態(tài)管理的有效依據(jù)。
 

　　提升線下商業(yè)的人流與客流
 

　　電商發(fā)展之前我們說”出門逛街“，其發(fā)展起來后我們開始說”逛淘寶“，現(xiàn)在，通過客流增量我們感受到的是”逛商圈“，滿足消費者對消費體驗與價格的雙重需求。
 

　　天貓智慧商圈（云MALL）：2019年5月25日，浙江群達自營投資的阿里天貓智慧商圈遵義項目正式上線運營。2019年6月，天貓智慧商圈遵義項目經(jīng)驗開始向全國復(fù)制。
 

　　商業(yè)地產(chǎn)價值鏈斷層
 

　　大部分低線城市中小開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)法邏輯是：憑借政策、個人膽量，再加上一點運氣，而最大的運氣就是時代紅利：低成本運作和倍增的地產(chǎn)價格。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的動力并不是城市商業(yè)的研究結(jié)果和真實市場需求，而是背后價格倍增的轉(zhuǎn)化利益，所以，企業(yè)實現(xiàn)的利潤價值和市場的投資價值始終是斷層的，一旦時代變遷和宏觀政策導(dǎo)向發(fā)生改變，商業(yè)地產(chǎn)的問題就瞬間暴露無遺。尤其是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展更是加速暴露商業(yè)地產(chǎn)招商難、運營難、去化難的問題。
 

　　
 

　　全國房地產(chǎn)聯(lián)盟主席顧云昌發(fā)言
 

　　
 

　　主講人——群達投資首席架構(gòu)官張力
 

　　重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)價值鏈
 

　　坦克插上兩個翅膀不等于就是飛機，空客剪去兩個翅膀不等于高鐵！解鈴還須系鈴人！為了破局，浙江群達投資有限公司與阿里巴巴進行深度合作，從實踐中總結(jié)出一套“中小城市商業(yè)地產(chǎn)新商業(yè)的解決方案”。
 

　　
 

　　阿里新零售合作體系重構(gòu)商業(yè)運營邏輯
 

　　商業(yè)運營是商業(yè)地產(chǎn)的靈魂，運營不好就如同行尸走肉！當(dāng)下商業(yè)運營缺乏創(chuàng)新，面臨著同質(zhì)同構(gòu)、客流缺失、坪效天花板、基因與站隊等多種困境，導(dǎo)致難以形成區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿，難以搶占市場份額。另一層面，由于價值鏈斷層導(dǎo)致品牌方、運營方、開發(fā)商三者之間是一種“弱關(guān)系”：“合作條件高”、“營銷不配合”、“數(shù)據(jù)打不通”等等，最終因利益、目標(biāo)、手段不同而背道而馳，互相制約。產(chǎn)生這種弱關(guān)系的根源在于品牌方與運營方是簡單的“租賃關(guān)系”，即自營和類自營的占比太少，運營管理的話語權(quán)不強，難以形成官方運營場。
 

　　2018年3月31日，阿里巴巴天貓商標(biāo)授權(quán)的新零售品牌house Pro生活心選集合店在貴州遵義落地，這也是阿里新零售與商業(yè)地產(chǎn)商的首度合作。2018年11月，生活心選品牌榮獲了南方報業(yè)集團、21世紀(jì)商業(yè)評論頒發(fā)的“21世紀(jì)最佳商業(yè)模式獎”，同期獲獎的其他商業(yè)模式有“瑞幸咖啡”“曹操專車”“亞朵酒店”“猩便利”等等。
 

　　經(jīng)過與阿里一年多的深度合作，群達投資建立了一套完整的阿里新零售合作體系，從項目的阿里立項，協(xié)助開發(fā)商與阿里直接簽約，到群達自營投資阿里新零售門店、群達自營投資阿里天貓智慧商圈（云mall）等等。群達投資的新商業(yè)賦能體系，輸出的不僅是一個單一的新零售品牌，而是整個shopping mall品牌——HP城市生活廣場。
 

　　HP城市生活廣場通過群達自營、自有品牌代運營等模式，使自營比例在60%以上，以及天貓智慧商圈的營銷賦能，充分掌握商場的運營話語權(quán)，從而形成有效的官方運營場。
 

　　新商業(yè)IP集結(jié)重構(gòu)物業(yè)去化邏輯
 

　　再好的商業(yè)營運，如果不能合理有效去化存量商業(yè)地產(chǎn)，就等于沒有解決商業(yè)地產(chǎn)的“硬傷”。傳統(tǒng)開發(fā)商的去化主要是單一化的銷售手段回收資金，千軍萬馬過獨木橋。一旦銷售失敗，資金就斷流。融資渠道也非常狹窄，融資手法也非常單一，“融錢”是唯一的資本運作。
 

　　銷售≠去化！資本化≠融資！浙江群達投資充分利用平臺企業(yè)的優(yōu)勢，集結(jié)了一大批新生活方式業(yè)態(tài)的新商業(yè)IP，通過抱團發(fā)展的模式落地到HP城市生活廣場，通過股權(quán)的轉(zhuǎn)讓來達到地產(chǎn)存的去化目的。另一方面，通過與資本的合作，以及新商業(yè)IP的集結(jié)和落地實施的快速規(guī)模化，來觸達IPO目的，從而完成從資產(chǎn)到資本的完美蝶變，享受IPO帶來的市盈溢價回報。
 

　　智慧停車重構(gòu)物業(yè)配套價值
 

　　商業(yè)地產(chǎn)空間價值的開發(fā)和配套設(shè)施價值的開發(fā)將會顛覆我們的想法，生活方式和出行方式的改變將一些傳統(tǒng)不被看好的空間（比如停車位等）數(shù)倍溢價，尤其是利用大數(shù)據(jù)技術(shù)將時間和空間的最大化利用，使商業(yè)配套價值的重構(gòu)成為可能。
 

　　云蟻智慧停車是群達投資控股的企業(yè)，擁有國際領(lǐng)先的泊車機器人技術(shù)和智能立體車庫建造能力，公司的超薄/全向/夾抱式機器人及智能立體車庫，擁有40多項發(fā)明專利，能使停車效能提升3-4倍，同時實現(xiàn)5分鐘內(nèi)完成存取車動作。在大數(shù)據(jù)方面，結(jié)合群達城運平臺和阿里巴巴天貓智慧商圈的應(yīng)用，云蟻停車將在人、車數(shù)據(jù)的匹配與應(yīng)用中發(fā)揮極致的效果。
 

　　城運平臺重構(gòu)數(shù)據(jù)運營邏輯
 

　　新商業(yè)運營的核心是數(shù)據(jù)運營。群達投資構(gòu)建了以“群達域”“群達云”為核心架構(gòu)的數(shù)據(jù)運營平臺，即“城運平臺”，以城域范圍為運營基礎(chǔ)的一個售后管理、會務(wù)服務(wù)和營銷推廣等應(yīng)用的綜合性平臺，基于城域范圍內(nèi)海量的淘系ID會員，實現(xiàn)一鍵高凈值會員的沉淀，也可以通過淘系資源，實現(xiàn)全域push，從而達到全面賦能泛商圈，帶來最時髦的曝光機會和淘寶人群的引流到店。
 

　　抱團發(fā)展，乘風(fēng)而行，讓天下沒有不值錢的商鋪
 

　　商業(yè)地產(chǎn)教父姜新國教授曾經(jīng)提出“一鋪養(yǎng)三代”的概念，商業(yè)地產(chǎn)從增量時代到現(xiàn)在的存量時代，產(chǎn)權(quán)商鋪真的不值錢了嗎？答案是否定的，不是商鋪不值錢了，由于價值鏈的斷層，以前的開發(fā)邏輯和盈利邏輯不適應(yīng)現(xiàn)在的大環(huán)境。
 

　　
 

　　阿里巴巴天機山莊
 

　　發(fā)展倒逼轉(zhuǎn)型升級，面對巨大的地產(chǎn)存量市場，誰能夠把握趨勢，因勢而謀，應(yīng)時而動，順勢而為，持有資源，持有消費者用戶，誰就是那個乘風(fēng)而行的人。